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7日,記者從天津市相關部門核實,天津市從6月6日開始實施國家九部委關於調整住房轉讓環節營業稅的細則。即二手房轉讓過程中,對購買住房不足5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;超過5年(含5年)轉手交易的,免征營業稅;個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
業內人士指出,天津市細則一出,預計二手房近期交易量將會銳減,而長期影響,如交易量、二手房價格等,還要看市場買賣雙方的博弈情況。
近期交易量將明顯萎縮
相關數據顯示,國家九部委於5月30日出臺《意見》後,為避開營業稅的征收,本市二手房交易量在30日、31日兩天激增,並在31日達到最高峰值64399.5平方米,而在此之後的6月1日—3日,又猛然銳減,3日僅成交4787.1平方米。據本市各大中介公司介紹,這一趨勢還將延續,甚至有可能出現停滯狀況。
從中原地產、21世紀不動產、順馳置業、匯眾房地產等二手房中介的統計來看,目前在市場上流通的二手房中,房齡在5年以下的次新房比例佔到了20%—30%。如果按照今年房管部門對存量房交易量900萬平方米的預計,對這些5年內的房源實施『限制級』交易,將意味著有200餘萬平方米的供應受到影響。
據介紹,二手房市場中房源供應大致分為三種:投機型(炒房)、投資型(可租可售)和改善型(為提昇居住品質出售現有住房)。其中投機型在本市比例始終控制在10%以內,非主流供應,對市場影響不大;後兩種在新政出臺後都將經歷一段觀望期,且有一部分房源將轉向租賃市場,造成交易量下降。
同時業內人士表示,房齡在6年到10年的二手房將在近期內成為購房者最為青睞的房源,價格很可能會有一定上昇空間。
租賃市場分流次新房
在二手房買賣市場趨於停滯的情況下,租賃市場卻不斷傳出利好消息。業內人士認為,這將大大分流房齡在5年以下的次新房。
中原地產、21世紀不動產的統計數據顯示,近期租賃成交量節節攀昇,甚至某些局部地區租賃成交量超過了中介系統內交易量的50%。21世紀不動產天津區域分部特許經營總監張武分析,造成租賃成交趨漲的原因有三:其一是隨著近兩年天津市經濟地位的提昇,機遇的擴大,大量外來人口湧入本市,尤其是韓國人、日本人增量很大,目前僅僅是在本市居住的韓國人就達到了10萬人,這部分外來人口對於次新房的需求比較強勢,甚至還有韓國人加盟21世紀不動產,專門做起了這方面的業務;其二是兩年間,濱海新區的知名度、影響力越來越大,許多項目開發公司和服務業企業不斷進駐本市;其三是宏觀調控關於調整住房結構的一系列政策使百姓關於住房的觀念有所改變,自購住房不再是唯一選擇。
據了解,目前本市月租金在3000元以下和8000元以上的住房,都處於供不應求狀態。不排除一些不急於出售的次新房會轉向租賃市場。
漲幅能否回落,要看博弈結果
據統計,今年中心城區二手房5月份的平均交易價格較1月份上漲了13個百分點。中原地產二手房部經理曹海斌指出,受政策和交易量影響,近期二手房價格將保持平穩,增幅有可能會達到0,甚至出現負增長。但長期影響還要看市場中買賣雙方博弈的結果。
宏觀調控在某種角度無疑是影響著供求雙方的心理預期。曹海斌介紹,從6月1日至今,二手房交易價格明顯走平,甚至某些地區出現了小幅回落,6月6日,新政實施後,甚至有少數賣主明確表示願意承擔營業稅的支出。但這並不意味著二手房價格會由此一路走低,影響今後走勢的關鍵在於重新進入二手房交易市場的供應和需求雙方的時間和數量各有多大。
張武認為,在經歷一個階段的觀望後,此次二手房市場的回暖速度將比去年宏觀調控快,畢竟天津的剛性需求佔絕大部分。此外,由於天津市場買賣雙方的理性,房價不會出現大起大落現象。(裴蕾)
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