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10、房價絕不能『大跌』嗎?
從維持宏觀經濟穩定的角度看,房價的確不能大跌,中央出臺『新國八條』的用意也正是要極力避免房價大起之後的大落。不能『大跌』是問題的一個方面,而不會『大跌』乃
至『不跌』,則是另外一個方面。
尹伯成教授認為,在房價漲幅過快、房價整體價格過高的東部一些地區,房價不僅必須下跌,而且從技術層面看,也可以下跌。以上海為例,現行房價至少有30%左右的下跌空間,差不多正是去年10月到今年3月這段時間內的新一輪漲幅,必須將其回調下去。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容指出,在房價漲幅過快地區,如果僅是回落一點,或回落10%到20%,那麼這個地方的房價顯然難以穩定。
由此可見,如果『穩定房價』被等同於房價只漲不跌,將當前房價不能、不會『大跌』演繹成暗保高房價的理由,這都是對樓市新政的嚴重誤讀。
11、地方政府成了『房托兒』?
『一些地方政府領導的心底裡希望房價上去,這樣GDP也就上去了,還可以顯示本地的經濟地位。殊不知,這其實是一種嚴重的短視行為。因為房地產價格過高,商務成本也就上去了,地區的競爭力就下降了。』復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。
江蘇省社科院院長宋林飛認為:我國現階段房地產市場具有不完全市場經濟的特性,開發商與地方政府行為不規范,是房地產價格扭曲的主要原因。
一是地價二元化。一些地方壓低地價,甚至以『零地價』招商引資,而商業用地的批租卻又追求土地收入最大化。有些地方對失地農民和城市拆遷戶的補償不足;二是土地使用與房價的監管不嚴。房地產行業利潤率過高,但地方政府沒有相應的反暴利措施,個別地方政府甚至聯手與房地產商哄抬房價;三是土地收益外溢;四是城市規劃管理部門自由裁量權過大;五是規劃超編,用地透支;六是土地閑置,圈而不建,待價而沽,一些土地既沒有得到批租,也沒有開發,造成拋荒;七是一些非農土地『先上車後買票』。
12、影響長三角經濟嗎?
『影響是肯定的。』上海財經大學的丁健毫不猶豫地表示。2005年的長三角經濟,受房地產業的直接影響如下:
投資熱潮受阻。2004年,長三角各地房地產業的投資在全社會固定資產投資中的比例都佔到20%以上;在全國完成房地產開發投資的13158億元中,蘇浙滬三地佔28%。2004年的房地產投資熱,必定在2005年降溫。作為經濟增長『三駕馬車』之一的投資,它的放慢速度勢必會影響『車速』。
GDP有所吃緊。在長三角,房地產業對經濟增長的直接貢獻率超過1.8個百分點,局部城市更高。以本輪調控的力度和目標來看,長三角地區GDP的持續上昇的速度,將會遭遇考驗。
財稅將會減少。有測算表明,蘇浙滬三地的地方財政收入中,房地產業和建築業(不包括相關產業)所佔比率都在30%左右。
13、大家都租房住?
國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣把房地產高價的根源歸結為流通體制有問題。『我們的房子和土地是連體流通的,稱之為房地產。而土地使用權是70年一次性出讓,這樣一來,房地產價格肯定高了。開發商只能開發高檔樓盤。建普通民居,盈利就下降了。』
一位房地產商稱,房子本來就不是為工薪族准備的。即便房價再砍一半,大部分人還是買不起。怎麼辦?劉福垣的回答是:『很簡單,租房住嘛。』他說,在國外,工薪階層收入中,有1/3用於租房。目前,國內房租隨房價水漲船高,大幅提高工薪階層收入可能性不大,因此大幅度降低房租是政府應該努力做的。
尹伯成卻認為,租房子住不踏實。應該創造條件,讓廣大工薪階層有房,這對社會穩定非常重要。他認為,對到城市打工的人,以及到中國創業的外國人,居住時間如果並不很長,就沒必要買一套房子,租住即可。基於這樣的觀點,他認為現在的房價確實過高,必須調控,『下調20%到30%差不多』。
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