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7、房價高與低該誰說了算?
房價究竟是高是低,是漲是跌?有沒有一把科學標尺呢?
『房價收入比,就是最好的依據。』尹伯成教授認為,房價高低,應相對當地老百姓的收入而言。『按國際通行標准,房價為家庭年收入的4到6倍。』他以上海補充通知的『兩環三區』普通住宅價格為依據,『粗略測算住宅均價為每平方米8000元,上海房子通常為120多平方米,一套約100萬元。去年上海人均收入為1.6萬餘元。3口之家年收入約5萬元,房價收入比達20倍,顯然房價太高。』
印?華提出,『供求關系纔是決定因素。供不應求時,價格大於價值;供過於求時,價格小於價值。只要應用供求關系原則,擴大有效供給,形成供略大於求的局面,價格自然理性回歸。』
8、外資銀行乘虛而入了?
答案是:不大可能。
首先,金融機構房貸增速趨緩與房地產市場成交量萎縮呈一致趨勢。在這種市場需求整體下降的趨勢下,很難說中資銀行給外資金融機構留出了多少可資運動的空間。
其次,雖然外資銀行人民幣業務已初具規模,但受政策限制,仍然只能向外籍人士發放貸款,這就決定了外資銀行短期內根本不具備大規模衝擊房貸市場的政策許可。即使考慮到中國加入世貿組織金融開放承諾條款逐步落實這一因素,但由於人民幣頭寸短缺,外資銀行的資產業務必然偏向於公司、貿易,以及個人消費貸款等短期融資品種上。
在中國金融市場中,由於存在大規模的低效率機構。很多情況下,這些低效率機構的非理性化競爭,往往造成『劣幣驅逐良幣』的現象。
顯然,在這種非理性競爭局面沒有發生根本性轉變的情況下,外資銀行較高的定價能力很難找到用武之地。外資銀行在個人金融領域將繼續執著於高端小眾市場,而包括個人住房貸款在內的幾乎所有金融服務,未來的主要提供者仍將是中資金融機構。
9、房價與『很多人』沒有關系?
遺憾的是,房價問題被強勢群體『忽略』了,話題正在被『巧妙』地轉移。開發商不談價格、地方政府不談價格,甚至連權威的主管部門也不談價格了,轉而大談特談『穩定』。似乎價格不是樓市的主要問題,『穩定』樓市纔是首要問題。其實,這個似是而非的觀點,在冠冕堂皇之下,將『穩定房價』誤讀為房價只能漲不能跌,借『穩定』之名,行暗保高房價之實。眼下,那些『誤讀』新政者回避高房價的一個主要理由是:『很多困難群體不是依靠市場和價格來解決住房問題的,他們要依靠住房保障體系。』言下之意,房價高低與『很多人』沒關系。
從長期來看,要構建一個和諧的房地產市場,政府的職責之一就是要建立一個完善的住房保障體系,努力實現民有所居。但絕不能借此混淆長期目標和現階段的任務,所有問題的解決都不可能跨越階段。而現階段的樓市實情是:離開了價格,根本解決不了住房問題。因為當下的住房保障體系還十分薄弱,在許多二三線城市,除了很少的住房公積金外,其他保障措施根本沒提上議事日程,而房子是不可一日不住的;就是在一線城市,絕大部分人解決居住問題還只能靠個體的日積月累,住房保障體系還只是個寄托美好願望的藍圖。
正因此,要著手解決眼下的樓市問題,必須回到價格原點。離開房價談穩定樓市無異於緣木求魚。
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