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新政實施已經一周多,北京房地產市場的反應並沒有預期中的強烈。各方力量都在博弈和角力,觀望和堅持。樓市處於表面平靜而實際上暗流洶湧的階段。但是,多個力在經過較量後,必然會朝著合力的方向發展。那麼下半年樓市的形勢將會怎樣?大家都在揣測中。但是,有一點大家都比較認同,那就是樓市終將在觀望中走向成熟。
宏觀政策會進一步加強
對於下半年樓市的政策層面,記者在采訪中了解到,大家普遍認為,政府將會進一步加強政策調控。
華高萊斯副總經理公衍奎則說,政府調控房地產市場的決心很堅決,如果『國八條』沒能起到太實質的作用,緊接著還必然會出臺進一步的政策。
樓市分析專家李小寧也認為,銀行不久會出臺一套政策,國土部門、建設部也要出臺政策。『國八條』是宏觀政策,在此基礎上一系列細化的政策將會出臺。
房價總體趨穩
雖然近來已經有不少地產商改變了態度,不再高喊房價只昇不降,認為由於持幣觀望者增加,造成成交量下降,會導致價格下跌。但是,記者在采訪中發現,大家還是普遍認為總體來說房價在下半年會趨於穩定,不會出現暴漲暴跌的現象。
公衍奎表示,房價最終還是由供需來決定的。雖然下半年項目會有放量,但是也少於去年。現在有很多准備下半年推出的項目連施工證還沒有拿到,必然影響開發的進度。而北京剛性的需求比較大,比如拆遷、結婚生子等需要買房,這些都使得住宅的需求很大。一方面需求量大,一方面供應量相對縮小,價格自然不會降,只是漲幅會受到抑止。
今典集團董事長張寶全也認為,今年政府密集出臺控制房價的政策,造成持幣待購者增多,這是正常的市場反應。在一定程度上會造成成交量的下降,但是房地產還是受供求關系的規律作用。觀望期過後,房價將會趨於穩定。有的城市通過增加經濟適用房的開發量拉低房子的平均價就另當別論了。可是北京經濟適用房今年開發量並不大,所以房價將會保持穩定,並且隨著觀望期的結束,房價還會穩中有昇。
不同物業表現形式不同
雖然整體看來房價的走勢是上昇的,但是對於不同的物業類型來說,其表現形式也不同。
公衍奎認為,對於普通住宅來說,由於政策還是比較鼓勵這部分需求,因此,基本不受政策的影響。不僅如此,由於這部分需求很大,而開復工面積有限,這部分物業上漲空間比較大。
而對於商業物業、別墅和寫字樓來說,將會受到比較大的影響。對於商業物業來說,去年就已經暴露出不少經營上的問題,比如中關村的很多項目有不少商戶已經不還貸款了,而且去年批的商業類項目用地很大,供應量就很巨大,在雙重作用下,商業物業價格難以上昇。別墅市場也面臨類似的局面,別墅不屬於優惠范圍內的產品,而上半年雖然項目不多,但是別墅項目卻不少,供需差距拉大。寫字樓市場也由於開發量過大和受政策影響而不會上漲。
同時,公衍奎也認為,對於真正的樓市高端精品項目,銷售量還是會比較好。因為北京的購買人群有兩類,一類是買普通住宅的,另一類是非常有實力的,對於樓市精品比較關注。具有較強購買力的人群,成為極高端產品的有力支橕者。
出現還貸和辦證高峰
由於銀行提高利率和新政對購房時間的界定,前者使得再加息的心理預期加大,會著急還貸,而後者則使房子可出售的時間從拿到產權證時進行計算,所以會加緊時間辦證。下半年將出現還貸和辦證高峰。
樓市分析專家李小寧認為,隨著進入加息通道後,大家在年底會集中還貸。目前從銀行來講,預計今年還有一次加息,這就使得其中一部分人放棄投資計劃轉入還款,在年底形成高峰。辦理產權證也是這樣,房地產辦證一直是老大難的問題,有時候沒有辦理清楚拖延時間,另外就是房地產辦證程序比較復雜,還有有的不願意繳納契稅證,而現在必須辦產權證纔能轉讓,這樣促使大家對辦證比較積極。
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真沒想到天津的房價在短短的兩三年裏會有這麼大的變化,小馮好樣的!真不知道這房是買還是不買???
我們出租方怎磨辦,太不好過了,太難過了。還買不買納?