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6月1日是房產新政策實行的第一天。隨著這一天的到來,一度過熱的房地產市場開始降溫,房源多了,房價降了,炒房的風氣也開始受到遏制——
兩年來,中國房地產業投機性炒房、房價哄抬現象嚴重,為進一步加強對房地產市場的引導和調控,努力實現商品住房供求基本平衡,切實穩定住房價格,促進房地產業的健康發展,5月11日,中國國務院辦公廳轉發了建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會《關於做好穩定住房價格工作的意見》。《意見》加大了稅收調節的力度,在嚴格土地管理,改善住房供應結構,整頓和規范房地產市場秩序等方面作了具體規定。
政策逼出了市場房源
在中國政府本次房地產新政策剛剛出臺之時,曾有市場分析人士認為投機性炒房、房價哄抬、房產泡沫等現象僅僅是局部現象,並沒有影響到全國房地產市場的繁榮局面。但實際上,國家宏觀調控遵循的是普遍適應性原則,采取的主要是總量政策,著眼於全國整個行業的平衡和穩定發展,並不是僅僅針對部分地區或局部現象的應急性舉措。中國政府發布《關於做好穩定住房價格工作的意見》,主要是通過對供應和需求的雙向調節,以遏制投機性炒房,控制投資性購房,鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設,合理引導住房消費,保證住房價格平穩和市場的穩定發展。
從《意見》發布之日起,中國各大城市的房地產市場就開始漸漸受到這次調控的影響。以南京為例,5月12日,在七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》出臺當天,次新房一欄的房源量僅250條,第二天就達到了399條,激增60%。5月16日是新政策出臺的第一個星期一,下午3時左右,南京市房地產交易登記中心接待大廳熙熙攘攘,二樓房產登記申請交件窗口排起了長隊,三樓的維修基金交納窗口早已人滿為患,兩個窗口的『長龍』都在30人以上。工作人員介紹說,中午原本12時關門,結果一直工作到1時45分纔停,前來交錢辦證的市民是以往的整整4倍。像上海、廣州、青島等地的房地產市場的房源量都比平日多了幾倍,而價格則有不同程度的降低。許多炒房者希望在6月1日之前將房子出手,上海的房價更是自政策發布之日起降幅近1500元/平方米。因此,我們有理由相信在經歷短暫的市場震蕩後,房價將回歸理性,房地產經營也將剔除更多的泡沫成分走上合理的發展道路。
遏制過度投資和投機
近幾年,中國商品房建築面積和供應結構發展不盡合理。國家統計局新聞發言人鄭京平日前曾表示,目前低端商品房供應不足,如經濟適用房的比重由2003年的6.1%下降到了2004年的4.6%;同時,國家統計局對某市單套商品房的面積進行調查後發現,該市80平方米以下的商品房不到12%,結構也非常不合理。這就造成一種奇怪的現象:一方面,大部分城市新增人口因為沒有價格適合的經濟性商品房而沒有住房,另一方面高檔商品房樓盤過多而資源過剩。中國政府此次出臺的房產新政策,如《意見》第一條規定『各地要根據本地房地產市場需求情況,盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方,住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主……同時,要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。』在具體措施上強調了經濟適用住房以及城鎮廉租住房制度的建設,這是從源頭上加大普通住房的供給面積,以解決目前房地產市場由於樓盤過多人為造成的供需矛盾。對這些新政策的出臺,中國老百姓普遍持支持態度。
從本次政策的內容不難看出,中國政府對房地產業的主要指向有非常明確的目標,即房地產要滿足人民群眾的生活需要,而不僅僅是某些經營商曾經喊出的『為富人建房』,更不是某些房地產商投機的利器和投資的工具。
打擊開發商囤積土地
由於近年以來中國各大城市房價快速上漲,一些擁有土地儲備的企業在明顯可以預期土地昇值和房價昇高的情況下,不急於開發土地,以時間換金錢。為了抑制投機性和投資性購房需求,新政策的出臺,對房地產土地的開發使用時間有明確的規定。《意見》規定,『各地要加強房地產開發項目的規劃許可監管,對2年內未開工的住房項目,要再次進行規劃審查,對不符合規劃許可的項目要堅決予以撤銷。』『加大對閑置土地的清理力度,切實制止囤積土地行為,嚴格執行法律規定,對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,征收土地閑置費;滿2年未動工開發的,無償收回土地使用權。』中國政府此項規定的目的,就是要制止一些開發商囤積土地的行為,堵住不法房地產開發商『圈地自肥』的生財之道,有效地打擊不法炒地行為,使所有審批的土地得到有效合理的利用。
同時,新政策還要求各地要加快建立健全房地產市場信息系統,加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。對土地的利用情況,房價的變動情況,市場的發展情況進行及時的掌握,防止土地資源的閑置和浪費,以保證房地產土地的合理開發和有效利用。
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