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1、上海樓市『一夜急跌3000元』?
『以成交均價或極個別樓盤因為特殊原因降價來推導樓市要崩盤,如果不是無中生有,也是以偏概全。』華東師范大學東方房地產學院房地產專家陳伯庚教授的語氣有點激動。
業內人士普遍認為,以當日成交均價衡量房價漲跌不科學。上海『房產之窗』顯示,
6月1日住宅成交均價為5773元/平方米,6日躥到11064元/平方米,而這能得出房價又大漲的結論嗎?上海荒島房產工作室研展部經理馮偉解釋說,短期均價變動更多受樓盤差異的影響。如果當天中低價樓盤上市量大,均價肯定走低;反之,均價提高。
馮偉提供的荒島5月份上海12個中心城區的住宅成交價格指數顯示,浦東、閔行、徐匯和靜安等4區微漲,其餘8個區微跌。『居高不下的房價開始有所回落,並且保持平穩。』陳伯庚這樣認為。
2、樓市何時回歸理性?
種種跡象表明,目前已經進入了一個開發商與政府、購房人與開發商、投資客與購房人之間全方位的博弈階段。樓市回歸理性已成定局,但什麼時候回歸?回歸到什麼程度?
『我認為最多6個月,政策的短期效應是3個月。在觀察調控效果期間,不宜再出臺新的政策。』陳伯庚這樣判斷。業內專家分析,只要今後每個月房價漲幅不超過1%,官方就有希望完成今年的任務———房價漲幅控制在1位數以內。
陳伯庚的理解是,房價並不是調控的惟一指標。『只講房價太片面,中央調控的精神是3個「基本」:供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定。調控是不是有成效,要從這3方面綜合考量。只有這3個指標達到了,纔能說樓市真正回歸到理性。』
3、海外『熱錢』抽身走了?
『把境外資金等同於熱錢犯了概念錯誤,說人民幣昇值後熱錢全部撤出犯了邏輯錯誤。』著名房地產金融專家洪曦觀點鮮明:熱錢之所以『熱』,在於它是一種短期投機資本,鍾情於流通性強的行業,如股票、債券市場,一旦價格被抬高,賺上一筆後馬上撤走。而房地產行業佔用資金量大、變現周期長,物業轉讓手續繁瑣,熱錢進來後很難在短期內撤走。
『據我所知,目前活躍在上海的海外基金,無論是摩根士丹利,還是澳大利亞麥格理銀行,它們收購物業至少有3至5年的持有計劃。可以肯定,海外基金是產業資本而不是熱錢。』洪曦判斷。
『對人民幣昇值的預期不改變,就意味著外資做多中國房地產市場的進程遠未結束,現在它根本就不會走、也不想走。』洪曦最後說。
4、『標准房』標准嗎?
家住上海古北地區的吳先生,指著報紙上關於加強房地產稅收管理補充通知的報道,苦笑著說:『這裡哪還有每平方米1萬元以下的樓盤呢?』原打算在本地區買房改善居住條件,可『6·1』新政出臺之後,非普通商品住宅的契稅不能享受減半優惠政策了,吳先生有些郁悶。
『這樣的問題確實存在。』上海市房產經濟學會副會長印?華教授承認,『還有得房率,同樣140平方米,得房率高的多層相當寬裕,而得房率低的高層卻顯得緊了。』
印?華認為政策制定宜粗不宜細,顧及太細反而難以操作。上海市房屋土地資源管理局蔡育天局長也表示,從總體上說,上海在嚴格執行七部委政策時,已盡可能完善細則。『如對不同區域的普通住宅,我們明確了具體價格界線,讓市民一目了然,也方便操作。這在全國可能還是第一個。』至於兩環三區每平方米1.75萬元、1萬元和7000元的『定價』,蔡育天介紹說,是在去年4月1日至今年3月31日的成交均價上乘以1.44倍算出的,總體上比較合理。『至於確定以內、外環為界的兩環三區,而不是以內、中、外環為界的三環四區,也是考慮到了中環以外的城市發展潛力,且有利於中心人口向外疏散。』印?華補充道。
5、溫州炒房團被套牢了?
記者的調查結論卻是:溫州人可沒傻成那樣。
記者接觸到不少溫州人,很早就投身樓市,但也非常注意規避風險。一些人采取的是『短平快』策略———看中某個樓盤有昇值潛力,立即投入,很快拋出。盡管賺得不多,但是由於購買多套,獲利也頗可觀,最關鍵是能及時回籠資金,躲避風險。
據調查,當年通過投資房產獲利不菲的人群也存在3種不同判斷:一種認為房地產肯定要崩盤。他們往往已將手上房產全部賣光,正在探尋另外的投資方向;第二種認為,從長遠看房子還是最好的投資方向。這些人已『潛水』二三線城市做長線投資;第三種認為,調控會使樓市更加健康,不會像過去不管樓盤品質好壞統統上漲。他們認為樓市仍有昇值空間,關鍵看操作者眼光。這批人目前按兵不動,伺機待發。
溫州炒房團如今是很難組織起來了。對房地產投資的人依然有,但是謹慎又謹慎,小心又小心。
6、是否『上海發燒,全國吃藥』?
『上海發燒,全國跟著吃藥』,『富人發燒,窮人跟著吃藥』……房產新政出臺以來,類似評論不絕於耳。那麼,房產調控政策真的是『一刀切』嗎?有沒有辦法讓該『吃藥』的地方『吃藥』,不該『吃藥』的地方不要『吃藥』?
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也不贊成『一刀切』之說。他分析,中央出臺的調控政策,采取的是供給與需求的雙向調節,使一些地方過高的房價降下來。相對而言,中西部地區房價沒有過高,所以也就沒有必要擔心那些地區房價大幅度下降。同時,調控政策對自住性住房消費是支持的,打擊的是投機性的倒賣房產行為,這無論是對東部地區還是中西部地區都有必要。中西部地區這樣的情況比較少,調控政策在這些地區不會產生太大影響。
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