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去年以來,中國各地房價不斷上揚,全年房價上漲14.4%,今年一季度,房價同比又上昇12.5%,上海,市、郊區住宅均價已經超過了每平方米一萬元。為使房地產市場健康發展,國家出臺了一系列宏觀調控政策。特別是5月11日由建設部、國家發展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監會七部委聯合提出的《關於做好穩定住房價格工作的意見》(以下簡稱《意見》),直指當前房地產投資規模過大、價格上漲過快的問題。七大部委《意見》一經公布,在整個房地產界引起了巨大的反響。
《意見》中加大土地供應調控力度、調整住房轉讓環節營業稅政策等條款重拳出擊炒房行為。特別是6月1日後對個人購買住房不足兩年轉手交易全額征收營業稅的規定,被業內人士稱之為『6·1大限』,有人認為6月1日將成為房價轉折點,上海、南京等地也確實出現了房價回歸理性的現象。天津就《意見》提出的細則也在加緊制定中。6月1日後,房產投資客陷入了窘境,短線投資客關心的是如何規避稅收,長線投資客關心的是『以房養房』『以租抵貸』是否依然可行。一系列宏觀調控政策將對天津市房地產市場產生何種影響?天津樓市走勢如何?鑒於此,天津日報《經濟周刊》於2005年6月7日舉辦了一個關於『6·1之後話樓市』的主題沙龍,天津市有關方面的專家、學者、政府官員、企業家紛紛發表見解,把脈津城樓市。
6·1是否成大限
主持人:首先,歡迎大家參加本次的主題沙龍。5月11日,繼『國八條』、『新八條』之後,國務院轉發了由建設部等七部委聯合制定的《關於做好穩定住房價格工作的意見》,再施組合拳直擊房地產市場的投機行為。一個半月中,國務院針對『穩定住房價格』連續出臺了3次政令,可以說是史無前例的,足見政府對穩定住房價格的決心之大。國家為什麼會出臺這一系列宏觀調控政策?而這一系列又將對房地產市場帶來怎樣的影響?
紹七杜:七部委聯合出擊,全面布局,重點調控,對穩定房價,引導房地產市場健康發展的意義重大。說到宏觀調控,從2003年國務院下發第18號文件以來,在加強對房地產市場的宏觀調控和穩定市場價格方面政府已經做了不少工作。這次調控的一個突出特點是從供給和需求兩個方面實施雙向調節。供給方面重點是加大中低價位、中小戶型住房比例,改善住房供應結構;需求方面總的原則是遏制投機性需求,控制投資性需求,合理引導改善性住房需求。貫徹落實這些措施,有利於保持房地產市場可持續發展,有利於保障中低收入群眾的基本居住需要,有利於促進和諧社會建設。簡而言之就是限制投機,抑制投資,鼓勵正常消費。此次新政的出臺不會對天津房地產價格帶來太大的波動,因為天津的房地產市場一直處於政府的監控中,投資不多,投機的更少,發展得還是比較健康的。
黃鳳羽:從政策層面上講,這個政策的初衷就是為了抑制炒房,政策效果也恰恰是這樣的。從市場的反應來看,這次政策的出臺體現了國家宏觀調控能力的成熟。國家要的是房地產的價格穩定,國家宏觀調控的目的在於通過土地、金融、稅收等手段改變開發商和消費者對房地產投資過高的預期,抑制市場投機,有助於房地產市場健康發展。
周京奎:我認為對於政府來講,房價的大起大落都是政府不想看到的。過快的價格上漲會導致市場投機,金融風險上昇,消費者的住房成本以及城市的經營成本加大,尤其對於吸引外資不利。但價格下降過快,也對城市的經濟帶來壞的影響。政府、消費者和開發商,都希望價格能保持平穩。從長遠來看天津乃至全國的房地產將會保持長期增長態勢,因為我國要建設和諧社會,就需要好的居住環境,好的城市經濟環境,好的產業發展環境。另外,每年1%城市化的需求,也必將帶動房地產的發展。再次我們國家的經濟也在不斷發展,人民生活水平的提高,也對房地產有較高的要求。具體到天津,從發展看,天津的外向型經濟,需要營造更好的人文環境、人居環境。房地產市場發展還有很大的空間。
主持人:有種說法認為6月1日將成為房價的分水嶺,也就是業內所說的『6·1大限』,那麼6月1日是不是大限呢?
張志勇:國八條出來以後,我們一直關注著樓市的整體動向和國家的政策導向。從目前二手房市場反應來看,政策帶來的影響主要是成交量的下降。價格波動並不大,沒有出現上海和南京等南方城市大規模拋盤,價格大幅下挫的現象。數據顯示,5份相對於3月份成交量下降了20%左右,價格相對穩定。我們經過市場調研發現天津房地產市場中投資群體還是比較少的,進行房地產投資的大約佔10%左右,而投機的更少。這樣的比例不足以使價格產生大的波動。
張保強:政策出來以後,媒體就有了『樓市無懸念』的概念,政策的導向還是很明確的,主要是針對投機行為。投機跟投資還是有區別的,對於天津來講,做投機,搞短線的,相對於其他熱點城市要少得多。天津有一些持有多套住房的人,但大部分是投資者。這批人大多進場較早,在2003年年底和2004年上半年進場投資,那時房產價格相比現在要低得多,面對目前國家的稅收調整政策,早入場的投資者不至於產生恐慌心理。上海拋售比較嚴重,是因為短線投資多,泡沫人人都可以看見。對於天津最後一批進場的投資者,政策帶來的壓力還是比較大的,他們可能會急於拋售,但拋售並不一定能帶來成交。但是,目前需求基本上停了,很多購房者都持幣待購,成交量這些日子處於一個暫停線上,尤其是6月1日以後。
呂鶴鳴:從市場情況看,商業地產受的影響比較大。銷售額有一定下降。
王俊壽:銀行方面已經加強了金融風險控制。對於個人住房按揭貸款我行實行三個原則,第一以居民居住為主,第二以居民消費為主,第三以中低檔商品房貸款為主。為控制風險,對炒房者和投機者的貸款堅決不放,對投資性的第二套住房嚴格控制,具體措施有提高首付、抬高利率、縮短年限等。6月1日,可能會是房價的分水嶺,從我們目前掌握的情況來看,二手房的持幣待購現象濃厚,老百姓買漲不買跌。
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