|
||||
伴隨天津城市定位昇級,近兩年很多一流房地產企業都選擇在天津建自己的綜合體項目,如中糧集團、金融街控股、保利集團、萬達集團、仁恆置地等。更有十餘個大型綜合體項目在今年集中亮相,如天津市最大的商業綜合體紅星國際、濱海新區響螺灣商務區的中惠熙元廣場、保利玫瑰灣、昆侖中心等。
綜合體概念:形成中心規模生活圈
研究機構表示,綜合體本身具有的功能復合性,使得以其為中心能形成一定規模的居住生活圈,多個綜合體的建設有望突破『單中心』的城市發展模式。
業內專家認為,一個成熟、理性的城市綜合體的標志是持有物業的部分,如為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交等多種形態的高品質生活需求,綜合體應擁有一定規模的持有型購物中心、五星級酒店或是高端寫字樓。大型居住型綜合體建築必須擁有齊備的生活系統:集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所於一體。
由於城市綜合體項目中往往具有較高容積率,因此,有大面積綠化作為營造園林景觀基礎的居住型城市綜合體具有更高的居住價值。
同時,城市綜合體與城市的經濟有著密切的聯系,這一切都需要與城市其他區域之間有快速、便捷的交通網絡做紐帶,有良好的交通環境,保證綜合體內人員出行的便利。
投資建議:商業氛圍形成至少需3年
投資者的投資眼光不應僅僅只是盯在住宅市場,而應更多地瞄向城市綜合體的建設,通常一個綜合體項目及其所輻射區域商業氛圍的形成需要3至5年。
另外,城市綜合體項目由於存在定位及側重點的不同,建議投資者在選購綜合體的寫字樓及公寓時,還應根據實際需求從居住環境及昇值潛力等多方面綜合考慮。城市綜合體在功能布局上,應既相互獨立又相互支持依托,其價值首先體現在結構合理、功能完善的業態組合環境上。
因此,在投資前首先要關注項目所在區位的變化,關注項目所在區域持續發展的目標是什麼,會以一個什麼樣的特征去發展,它的增長能否滿足供給壓力等多方面考慮。此外,地理位置稍偏、特別是新城區,是不適宜綜合體開發的。新城區的開發建設應該是先有人住,再有產業,再有寫字樓,再有商業這樣一個順序。而目前已經有一些項目選擇在新城區先建綜合體和商業,然後再吸納消費,這樣會對日後經營產生一定影響。
綜合體定位:新項目功能各有側重
雖然同屬綜合體項目,在功能定位和業態組合上亦各有側重。
其中主要有以商務辦公為主的商務型綜合體項目、以娛樂購物為主的商業綜合體項目,以及以住宅為主的住宅綜合體項目。如近兩年天津推出的標志性綜合體項目環球金融中心是側重於商務的商務型綜合體、仁恆海河廣場是側重於住宅的綜合體項目,而天津中心則是以酒店為核心的公務、度假型綜合體。
而剛剛亮相的一些標志性城市綜合體項目,在載體功能方面也有不少新的突破。如位於和平區側重居住功能的天津大都會項目,其項目中包含了5種以上業態功能,同時突出了都市中的居住景觀設計;以生態居住為主的世茂·濕地公元則在住宅中更加突出『生態、環保、節能、自然、宜居、和諧』的低碳社區環境,其中超5星級酒店等設計也成為提高居住價值的重要因素;而以家居商業見長的紅星國際綜合體項目中,大型家居高檔MALL和百貨MALL將為面向都市白領和精英人士的公寓提供更豐富的居家生活。
市場現狀:發展面臨三重考驗
全功能、大體量的服務設計水准,主流開發商星級打造,大批高端時尚品牌的引入,往往會令城市綜合體成為一座城市最繁華的區域。而今年,本市出現的綜合體項目有十餘個,這在給商業市場帶來激烈競爭的同時,也使城市的消化能力面臨挑戰。
供需結構消化能力是關鍵
有一種觀點認為,從天津經濟發展水平來看,目前開發建設的綜合體項目已具超前性,將天津今後幾年的需求量都提前建設完成。這樣,天津城市綜合體市場便會出現供大於求,市場體量無法消化,從而出現過剩的局面。並且從購買力和消費習慣來看,居民更多是習慣於大眾性消費,對高端商品需求較少,這也制約著城市綜合體的市場吸納。
散售將降低項目品質
在銷售環節,散售現象嚴重,也是影響綜合體品質的主要問題。綜合體中的寫字樓部分,只有統一出租,統一管理,纔能提高物業檔次。如果分散出售,業主再進行出租,那麼,城市綜合體的商務氛圍就會大打折扣。
同質化現象仍待改善
目前,以『核心』、『樞紐』、『中心』等奪人耳目的詞匯標榜自身價值的綜合體項目很多,但在開發建設上,功能創新與突破較少,大都還是以住宅、寫字樓、底商等相對同質化的模式出現,這就會帶來整個城市功能的同質化。就目前來講,只有成熟商圈纔是真正的城市綜合體,因為城市綜合體的一個顯著特點就是在所在城市矗立了地標式建築。
專家觀點:綜合體對開發商要求更高
合富輝煌研究總監任炯認為,城市綜合體是區域中心地塊集約價值的體現,一個成熟完善的城市綜合體所帶來的品牌效應以及對周邊產業的帶動力量不可預估。這也使得相對於一般的住宅產品而言,城市綜合體對開發商如投資,開發、運營等有著更為高水准的要求。
城市綜合體具備眾多業態,就像一座城市的微縮體,其中包含的各個業態都要履行自己的功能,如寫字樓的商務辦公功能,影院的娛樂休閑功能,酒店的接洽就餐功能等,只有在各職能完備的情況下,纔能實現物業增值。
實際上,開發商對物業長期持有是城市綜合體成熟的標志,因為綜合體項目的人群是復合的、多元的,這就需要開發商對物業進行持有,進行統一管理,保障物業正常運營。如果將商業產權進行分割,那麼,開發商就喪失了商業的管理權,不方便後期對商業業態的調整,後期的規劃管理,從而影響商業經營效益,造成物業貶值。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||