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住建部副部長仇保興日前在中國城市科研會住房政策和市場調控專業委員會成立大會上表示,目前中國房地產的價格波動前所未有,調控壓力也前所未有,但仍面臨六個方面的難題:一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求,住房剛性需求旺盛;二是民間資本投資領域過窄;三是全球化的熱錢湧動與人民幣昇值預期相結合;四是房產持有環節稅收制度缺失;五是地方政府對土地財政的依賴;六是中國各地區之間經濟發展不平衡。(11月29日《中國證券報》)
從今年4月國務院發布通知,在全國范圍內展開對房地產市場的宏觀調控以來,歷時已半年有餘。雖然各地已經傳出一些房價下跌的零碎新聞,但從總的格局來看,高房價仍然未見整體性的松動。相反,開發商仍然以飽滿的熱情投入拿地,創造『地王』的新紀錄。11月25日,國企性質的廣鐵集團以86億元奪得一塊土地,折合每平方米樓面均價達到17276元,成為廣州的新地王。此前數日,萬科、華遠等地產巨頭,在廣州、北京、南京都投入巨額資金出手拿地。這說明,調控政策未能動搖開發商對未來樓市的預期。
房地產市場調控為什麼陷入尷尬?仇保興副部長列出了6大理由。對住房的剛性需求大都是居住性購房,但現在居住性需求卻因高房價而受到了遏制;民間投資過少,可融資的大門一旦打開,得益最多的是國有開發商而不是民營資本;至於征收房產方面的稅款,所起的作用只是抬高房產持有成本,不可能抑制人們持有住房的需求;至於各地區的經濟發展不平衡,只會影響各地區之間的房價差別,與某些地區的房價過高並沒有實質性的關系。在已有的房地產調控政策中,政府動用了財政、貨幣等多方面的政策工具,其目的正是為了解決這些問題,卻收效不大。
仇保興副部長有一點算是說到了點子上,這就是地方政府對土地財政的依賴。長期以來,地方政府為了從樓市中得到更多的利益以取得更多的財政收入,對這種投資功能的泛濫乃至一些投機行為,不但缺乏遏制的動力,相反會利用行政資源加以支持。即使是在房地產調控力度越來越大的今年,地方政府的這種態度仍未從根本上改變。有報道稱,今年的土地交易市場異常火爆,上海、北京的土地出讓金已突破千億元,大連、天津亦離此不遠。中國指數研究院公布的數據顯示,截至11月22日,上海土地出讓收入已達1369.94億元,但土地供應量實際上並未有太大增長,同比增長僅為6%,而成交均價卻猛增64%(11月23日《第一財經日報》)。土地成交價格的猛增,實際上已經為房價的猛增打下了『第一根樁』。很顯然,正是地方政府對『土地財政』的過度依賴,纔使樓市調控陷入了目前的困境。
但核心問題在於,地方政府對土地財政的依賴並不是憑空產生的,而是在我國現行行政體制下產生的一個現象。地方政府承擔了大量繁重的地方性行政事務,能夠得到的財政支持卻很有限,事能夠與財權的不匹配,使地方政府不得不努力開拓財源,房地產市場顯然是可以利用的。 (周俊生)
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