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(三)房地產的收入/財產效應
1.收入/財產效應明顯。
2009年末,天津城市和農村私人住房資產淨值共17001.47億元(城市8531.48億元+農村8469.99億元。)由於年內房屋價格上漲,引起房屋資產溢價,城鄉存量住宅總共溢價額為2085.07億元(945.01億元+農村住宅存量總共溢價1140.06億元)。
2009年末〜2010年初,天津城鎮居民金融類資產合計為4581.65億元(非儲蓄類金融資產600億元+城鎮居民儲蓄存款3981.65億元)。
至2009年末,天津城鎮居民住宅淨資產約8531.48億元,加上金融類資產4581.65億元,居民家庭資產總額為13113.13億元。其中,住房資產佔65.06%,金融類資產佔34.94%。年內,由於房價上漲帶來的城市居民家庭住宅資產溢價945.01億元,引起居民家庭資產增加7.23%,產生了家庭財產膨脹和收入增加的雙重效應。
2.虛擬過分留下隱患。
2009年末,天津城鄉私人住房資產淨值相當於當年GDP的226.66%(17001.47億元÷7500.80億元)。其中,城市與農村分別相當於當年GDP的113.74%、112.92%。而在1989年前後,美英德法諸國私人住房資產淨值與本國GDP比例平均值為113.50%,我們現在高出這個指標113.16個百分點。家庭資產中房產價值過高的比重,以及它與GDP離差巨大的關系,既影響著我國經濟發展過程中社會資本的形成,又失去了家庭財產在價值貼現上的相對穩定性。
房地產市場過熱留下了經濟社會的隱患。首先,人為催化的住房需求增長牽引著的大規模城市房屋拆遷,不僅影響著城市經濟的發展方式,而且產生了深刻的社會問題。其次,為刺激交易量而多年實行的購房藍印戶口政策擠壓了老居民的生活利益。僅2009年,由於6萬藍印戶口的空降,就使原居民家庭社會福利指數與過去水平相比較,平均每戶減少了3.3%。再次,由於高房價使得在津畢業大學生逐年大量流失,教育資源的優勢正在受到侵蝕。
過渡:2010年前100天天津樓市情況和新政初效
(一)前100天即4月15日前的情況
2010年包括第一季度在內的前100天,除了春節沈寂一段時間外,房地產住宅早春市場依然延續了去夏以來亢奮的狀態。其中,第一季度全市各種住宅成交256.8萬平方米,同比增長16.15%;(新建商品住宅+二手存量住宅)平均交易價格為8083元/平方米,同比上漲24.71%。進入4月的前半個月,樓市與氣候同步昇溫,供銷兩旺,量價齊昇,出現了開盤即售馨的所謂『日光』盤/『月光』盤。
在購買量中,除了從前一年200萬平方米房屋拆遷沈淀下來的需求、新增外來藍印戶口置業和自住/改善基本需要外,投機性/投資性購買大量入市,推波助瀾,市場炒作成風。在市中心區老城廂和濱海新區一些投資前景看好的新開樓盤,投機性/投資性購買一度佔到一半甚至佔到多數。整個房地產市場,似乎成了一個超級賭場。
樓市在虛擬需求的推動下,價格出現異常的飛速上漲,不動產價格泡沫化且不斷地膨脹。一些交易熱點地區,樓價一日一變/兩變,坐地直昇5000〜10000元/平方米,在各個售樓處已經不新鮮。二手房業主,待價而沽,大量毀約,糾紛直至訴訟不斷,市場的普遍誠信遭到空前的挑戰。
(二)新政出臺後約20天的市場反應
以『國十條』為基本內容的樓市新政堪稱為虎年樓市的第一聲春雷,出臺後在房地產住宅市場的交易面和平均水平上引起了反響,出現了不同程度的變化。據統計公布資料計算,『國十條』出臺後的兩個完整周(4月19日〜5月3日),天津全市新建商品住宅,成交量環比累計下降39.24%;平均交易價格環比累計下降5.67%。其中,市內六區,交易量下降明顯,環比累計下降為61.08%;但在均價上的變化遜於交易面積的變化,環比累計下降3.4%。
在新政實施後的兩個特殊交易期,春季天津房地產交易會(4月16〜20日)上,新建商品住宅打折優惠平均在4%左右甚至達到10%;『五一』節期間(5月1〜3日),新建商品住宅平均交易價格比節前的上一周下降4.09%
目前的市場預期呈現膠著狀態。投機/投資購房者信心開始動搖,觀望氛圍濃厚,普遍推遲置業;由於至今天津貫徹『國十條』的地方實施細則還未出臺,開發商還存有政策可能會寬於其他地方的想法;因此,市場各方處於博弈心理。
2010年中後期天津房地產市場走勢分析
(一)新政對天津樓市影響的一般性估計
一場號稱『外科手術式』的、以遏制房價為中心點的樓市調整正在逐步深入之中。天津,作為一個自『世紀危改』(1994〜1999年)以來政策驅動鮮明的房地產『政策主導市』(場),雖然投機/投資性購買份額低於一線沿海城市,但是市場對政策調整的反應程度應該是比較明顯的,即房地產市場的『政策需求彈性/供給彈性』大。這樣的判斷如果沒錯的話,中央政府本輪調控政策又能在天津得到真正的貫徹執行,那麼,房價和整個房地產市場向理性、健康的回歸概率將很大。
(二)新政可能產生效應的幾個具體方面
2009年,天津住宅市場的純投機性/投資性購買的比例估計不會低於20%,2010年前100天即4月15日之前期間,該種性質的置業已經明顯突破去年的比例。如果在政策實施中能夠逼退這種性質置業的大部分,那麼市場需求在結構上會得到調整。
按照『國十條』堅決抑制不合理住房需求,『對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款』的規定精神,天津實行多年的藍印戶口購房落地政策理應進行調整,最保守也應該提高其門檻。2009年,以藍印戶口為主的外地人員在津購買新建商品住宅518萬平方米,佔全市該類交易量34.53%,倘若這個政策年內得到調整,將會引起交易量的明顯變化進而影響至價格。
2010年初,全市計劃拆遷200萬平方米房屋,其中按80%住宅、1:2.6系數計算,可形成400萬平方米的安置需求。如果想減輕需求壓力以便遏制房價過快增長的話,放緩拆遷計劃的實施,將會產生較大的影響。
2010年,天津年內計劃保障性住房新開工650萬平方米,同比減少17.51%。假使能夠按照『國十條』增加住房有效供應,『要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和現價商品住房供應』的規定精神,在年內土地出讓中調高保障性住房比例,將會明顯改善住房市場的供給結構進而平抑房價。
(三)未來天津房地產發展趨勢預測
天津市房地產進一步發展面對著N種機遇,同時也存在若乾約束,主要表現在以下幾點:
1.關於需求空間與價格。
如上所述,天津連年海量拆遷的結果明顯減少了住宅存量,造成城市居民人均居住建築面積低於全國水平;同時,市場需求空間猶在,問題在於在滿足這個需求的同時遭遇到不斷竄昇的房價門檻,在一定程度上抑制了需求的實現。
2.關於土地資源與開發。
天津具有土地資源比較優勢,2006〜2020天津『城總規』明確、『十一五』規劃的外圍11個住宅組團,大多數還未啟動有待開發、市區與濱海新區之間有著連片的鹽鹼荒地可供開發;但是,新區拓展受制於『城市交通+生活配套』瓶頸,制約著住宅有效供給。
3.關於市場發展與隔離。
濱海新區列入國家戰略部署的短短幾年,就形成了環渤海以至於中國北方的房地產開發熱點區域,出現了供銷兩旺的市場局面;但是,由於種種原因,濱海和老市區之間仍然存在著房地產市場的隔離,還沒有形成一個統一市場,這就影響了房地產業的進一步發展。
(作者系南開大學經濟學博士)
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