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一、2009年天津樓市評析及思考
(一)房地產與地方生產總值
1.拉動經濟功不可沒。
2009年,天津全市房地產實現投資額734.51億元,佔全市當年社會固定資產投資額5006億元的14.67%,佔地方生產總值即GDP7500.8億元的比重為9.79%。全部房屋銷售額1706.33億元(新建商品房1139.87億元+二手存量房566.46億元),相當於全市當年社會消費品零售總額2420億元的70.51%,佔地方GDP7500.8億元的比重22.75%。
全年房地產投資額與房屋銷售額之和,即全市整個房地產業產值2440.84億元,佔地方GDP的比重32.54%。
在房屋銷售額中,由於年內價格上漲帶來201.60億元的溢價收入(新建商品住宅按2008年不變價格同比增長14.87%即虛擬值138.85億元+二手存量住宅按2008年不變價格同比增長13.46%即虛擬值62.75億元),佔整個銷售額的比重11.81%。全部房屋銷售因價格上漲溢價,即虛擬值佔當年地方GDP的2.69%。
2.過分依賴比重過高。
本市房地產投資佔地方GDP的比重與英德法諸國1970〜1989年平均同類指標5.86%相比,高出5.58個百分點。與國際社會20世紀80年代同類平均指標3%〜6%高出6.79〜3.79個百分點。
增長對房地產依賴度偏大,與天津多年來實施大規模城市房屋拆遷,因而形成數量驅動型的住房需求不無關系。1990〜2010年天津城市住宅拆遷面積3262.4萬平方米,按600萬城鎮人口平均每人拆5.44平方米,相當於1985年人均住宅建築面積6.76平方米的80.47%。
1991〜2010年,天津新建商品住宅供給面積累計14104萬平方米。其中房屋拆遷形成的剛性需求就拿走了8905萬平方米,佔整個有效供給量的63.14%。也就是說,非拆遷住房需求比重僅有36.86%,1/3多一些。在房屋存量連年因拆遷而大量減少的情況下,為了保證基本的人均住宅面積和實現市場供求平衡,不得不加大開發規模和竣工量。
(二)住房與家庭收入和消費
1.刺激消費作用明顯。
2009年,本市城鎮居民人均購房支出21783.85元(人均購買新建商品住宅12332.17元+人均購買二手存量住宅9451.68元),相當於當年居民人均消費額15033元的144.91%(居民人均購買住房支出21783.85元÷人均消費支出15033元/人)。
當年,本市城鎮居民人均購房支出相當於居民人均可支配收入的100.68%(21783.85元/人÷21637.22元)。
年內,城市居民人均可支配收入全市加總後,數額約為1298.23億元(人均可支配收入21637.22元×600萬人)。也就是說,城市居民人均可支配收入總額相當於全市房屋銷售總額的76.08%(城市居民可支配收入總額1298.23億元÷房屋銷售總額1706.33億元)。
期內,房屋銷售總額佔當年全市全員勞動報酬加總數額的比重為57.39%(房屋銷售總額1706.33億元÷當年全市勞動報酬加總數額2973.28億元)。
2.扭曲結構負擔過重。
2009年,商品住房均價佔人均GDP的12.62%(7707.60元/平方米÷61081元/人)。與1990前後歐美國家同類平均指標5.83%相比,高出6.79個百分點。
將上述人均購房支出相當於人均消費的144.91%換算成家庭購房支出,約為43.91%(144.91%÷3.3人/戶),消費結構中住房明顯過重。1989年,英德法諸國居民家庭住房消費佔整個居民家庭消費支出的比重平均值為18.93%,即使沒有將租金/物業費計算在內,我們的購房支出就已超出了國際上同類指標的24.98個百分點。國際上40多個國家地區的統計數據表明,在恩格爾系數40%〜45%時期,住房支出一般佔家庭消費支出的18.9%。
以新近公布的天津市普通住房價格標准,市內六區平均下來,按戶型80平方米,總價76.13萬元÷人均勞動報酬約45932.15元=16.57年。因高房價引起的住房費用過高擠壓了家庭一般消費,扭曲了家庭消費結構,產生了以次充好的消費替代效應和工資零(負)增長的收入效應。
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