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《5月24日,最高人民法院正式公布《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》(下稱《建築物區分所有權的解釋》)和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》(下稱《物業糾紛的解釋》)。這兩部司法解釋將於2009年10月1日起施行。
2003年初,最高法院就已著手開展制定涉及物業糾紛案件司法解釋的相關准備和調研工作,並於2007年年初正式就上述兩部司法解釋正式立項。其間,《物權法》於2007年10月1日正式實施。2008年6月16日,最高人民法院向全社會公布了上述兩部司法解釋的征求意見稿。
需要解釋的是,『建築物區分所有權』在通俗語境中,一般指購買了房地產的業主權力。在法律概念上,是指明確界定在同一個建築物上存在各個所有人獨自使用的專用部分以及多個所有人共同使用的公用部分,為此,中國的《物權法》規定這種物權名稱為『建築物區分所有權』。
此次公布的《建築物區分所有權的解釋》共19條,包括:業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數的計算方法、業主權利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關系業主的認定、業主撤銷權的行使以及業主知情權的保護等。
其中,在認定業主的建築物區分所有權過程中,如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題。《建築物區分所有權的解釋》就專有部分和共有部分,作了明確的規定。車位、攤位以及規劃中已經列入特定房屋買賣合同的露臺,都應當認定為專有部分;而建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬於共有部分。而如果不屬於業主的專有部分,也不屬於市政公用部分,或者其他權利人所有的場所以及設施,都將認定為共有部分。
《物業糾紛的解釋》共13條,具體包括:物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理、物業使用人的准用等。
司法解釋焦點解讀
焦點1 沒有產權證也能當業主
司法解釋:依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈,以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人,應當認定為業主。(這是界定業主身份的一般規則。)
基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法佔有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。
●解讀:『業主』是《物權法》第六章中的基礎性概念之一,但法律沒有對此作出規定。
最高人民法院民一庭負責人解釋說,現實生活中,房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下,仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在,如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標准,將與現實生活產生衝突,並有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。
焦點2 車位按比例配置給業主司法解釋:建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合《物權法》第七十四條第一款有關『應當首先滿足業主的需要』的規定。
●解讀:最高院民一庭負責人解釋,規劃確定的『配置比例』具有法定性和確定性,業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫,就應當認為其需要已經得到了『首先滿足』。否則,將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。
焦點3 住改商須整棟業主同意司法解釋:業主將住宅改變為經營性用房(即『住改商』),未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。
業主將住宅改變為經營性用房,本棟建築物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱『有利害關系的業主』。
●解讀:按照物權法第七十七條規定,『住改商』行為的合法性需要滿足兩個條件:遵守法律、法規以及管理規約;應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意,其行為仍不具備合法性。
『住改商』是對住宅法定用途的改變,是對既有秩序的破壞,為合理劃定一個便於操作的有利害關系業主的認定標准,避免條件模糊帶來適用上的困難,司法解釋綜合考慮『住改商』糾紛的實際情況,將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建築物之內。
焦點4 房子空置也要交物業費司法解釋:物業服務企業已經按照合同約定以及規定提供服務,業主僅以未享受或無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。
●解讀:實踐中,有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。
最高院民一庭負責人表示,選聘物業服務企業是業主共同作出的決定,只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務,則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。
焦點5 物業未獲續聘無權收費司法解釋:物業服務合同的權利義務終止後,業主委員會請求物業服務企業退出服務區域、移交物業服務用房和相關設施,人民法院應予支持。
●解讀:最高院民一庭負責人表示,該類糾紛實踐中不少,此次司法解釋給予了明確。此外,如果物業服務企業拒絕退出物業服務區域,並以存在事實物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的,法院不予支持。