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業主的車位優先權如何保障?業主拒交物業費怎麼辦?《物權法》去年實施後,與房地產相關的物權及物業服務的糾紛並未得到有效緩解。時報也曾對此類糾紛進行多次報道。本周一,最高人民法院公布了《物權法》等兩個司法解釋的草案,以征求社會各界意見。草案內容到底針對哪些問題?司法解釋的最終出臺,能否解決房產及物管糾紛難題?時報將為你進行深入解讀。
本月16日,最高人民法院公布了審理建築物區分所有權和物業服務糾紛的司法解釋,包括與《物權法》相關的《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋(征求意見稿)》(以下簡稱『物權糾紛草案』),以及與《合同法》等相關的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋(征求意見稿)》(以下簡稱『物管糾紛草案』)。時報記者特別采訪了廣州律協房地產法律專業委員會主任許奮飛、廣東舜華律師事務所的肖雄輝律師,解讀兩個司法解釋可能帶來的變化。
1 業主入住4年內車位不得隨意對外租售由於《物權法》對『業主享有車位優先權』的規定非常模糊,開發商對外高價租售小區停車位也越來越普遍,並已在廣州多個小區引起糾紛甚至官司。物權糾紛草案則對業主的『車位優先權』的定義以及業主如何維權作出了明確且操作性很強的規定。
根據物權糾紛草案,『車位優先權』,是指每一戶業主入住後四年內,小區車庫的租售必須首先滿足業主。如開發商違反此規定,業主有權請求法院確認其行為無效,並由開發商負責舉證證明業主的車位需求已被滿足。
2 單個業主維權勝訴 全體業主得益按照目前的法律規定,業主共同權益受損時,單個業主起訴,是誰起訴誰得益,其他業主不能連帶得益。
而物權糾紛草案則規定『業主有權在業主委員會怠於行使權利的情況下提起訴訟,訴訟利益歸屬於全體業主。這是首次在法律上明確』,肖雄輝律師告訴記者。這一規定既鼓勵了業主維權的積極性,又避免眾多業主對同一問題各自起訴導致的司法資源浪費。
3 業主大會也能炒物管 物管被撤不能賴著不走目前,在廣州的一些小區,物業公司被炒、或物業服務合同到期後,物業公司往往拒絕移交物業服務用房、相關資料及費用,引發了很多的糾紛。
而物管糾紛草案則對物業公司的上述『不合作』行為作出了限制。
首先,從法律上賦予業主大會與業委會同樣擁有解除物業合同的權利。並首次明確物業公司退出的法定義務,即必須退出物業服務區域、移交物業服務用房、移交相關資料及費用。
4 業主委員會也可能成被告按照現行法律,業委會可以作為原告,代表全體業主提起訴訟,但不能作為被告上法院。因為業委會是全體業主的代表機構,其本身沒有注冊資金,故沒有能力來承擔對外的賠償責任。
但針對現實中,可能出現的業委會損害物業公司利益的行為,『物管糾紛草案』出於公平責任的角度,賦予了業委會完整的原被告地位,改變了業委會只能當原告、不能當被告的現狀。
5 業主不交管理費 法院不支持
6 民宅商用 僅僅『鄰居』同意還不夠
《物權法》規定,民宅商用應經有利害關系的業主同意,卻未明確『有利害關系的業主』到底是哪些人。於是有人將此片面理解為『鄰居』。
但『物權糾紛草案』則規定,不論相鄰與否,凡是『正常居住和生活環境的安全或安寧』受影響以及可能受影響的業主都是『有利害關系的業主』。並且,業主未經有利害關系的業主同意,將住宅改變為經營性用房,有利害關系的業主請求排除妨害或者恢復原狀的,應予支持。造成損害的,並應負賠償責任。
7 共有部分的收益應歸屬業主《物權法》規定,建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬於業主共有。但怎麼個『業主共有』法,卻沒有明確。『物權糾紛草案』則給了我們答案,『業主共有』就是將其收益歸還業主,業主可以要求返還扣除相應成本之後的收益。
8 車在小區丟失或毀損 都可向物管索賠5月28日,本版對由於小區車位的糾紛進行了專題報道。
按照現行的法律規定,業主的車輛停在小區甚至停車場丟失或者毀損,物業公司都會以『未交保管費』等各種理由拒絕賠償。
但『物管糾紛草案』則明確,業主車輛在物業服務區域內丟失或者毀損,都要視物業服務公司的過錯和收費情況,確定其是否賠償和賠償范圍。此規定支持了業主索賠,加重了物管的責任。
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