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一、2009年4月京、津、滬、穗、深五大城市二手房價格全線飄紅
從如下圖表中的數據可以看出,2009年4月京、津、滬、穗、深五大城市的中高檔二手商品房價格持續止跌走高。當然,由於各個城市具體市場情況的不同,中高檔二手商品房買賣價格上漲幅度也各不相同。在上述五大城市中,4月份中高檔二手商品房價格上漲最明顯的是深圳市,漲幅為7.24%。其次是廣州市和上海市,各上漲2.43和1.53%。漲幅較低的是北京市和天津市,分別上漲0.35%和0.08%。
二、五大城市各自價格走勢及原因分析
1、北京
據北京中原三級市場研究部對監測樓盤統計顯示:2009年4月北京中高檔二手商品房成交均價為13690元/平方米,二手商品房買賣領先指數為224點,環比2009年3月微量上浮0.35%,是繼3月首次微現上揚後的再次走高。相反,2009年4月價格同比繼續下降,降幅達2.40%。相對於價格的變化,2009年4月北京中高檔二手商品房買賣成交量環比3月下浮36%。京城樓市呈現『價昇量跌』的態勢。
1)2-3月京城樓市低價項目快速的被市場消化,後市房源不足導致個別區域價格略高的房產項目
也逐漸成交,從而區域成交均價出現微量回昇,但整體樓市價格依然處於探底的低位徘徊期,因此價格整體走勢趨穩,微現0.35%上浮。
2)隨著消費者信心的恢復,3月樓市交易異常活躍。而隨著京城2-3月二手樓市的回暖,4月後市房源價格較高;同時部分業主看到樓市回暖,跳價現象明顯,導致成交回縮,部分消費者再次陷入觀望期。因此導致京城中高檔二手商品房成交量環比下浮36%。
2、上海
2009年4月中原(上海)領先指數為156點,樣本成交均價為18029元/平方米,環比上漲1.53%。由於上海二手房成交價格於09年初出現了一輪較為明顯的下探,導致節後購房者普遍放棄觀望入市,促使二手房成交大熱,其中上海中原3月二手房成交套數已刷新了2年來單月成交記錄。4月成交套數雖相比3月有近一成的減少,但對比上海中原過去的二手房成交數據可以發現,08年至今的16個月內,09年4月成交僅次於09年3月成交大熱期位居第二,同時相比第三位的08月3月高出45.2%,成交量依舊十分可觀。
與此同時,由於購房需求大量釋放,掛牌量後續跟進力度不足,全市各區可售二手房源均出現了不同程度的緊缺,其中自住需求集中的普陀、閘北、寶山等區域4月掛牌量普遍不及3月同期的一半水平,買賣雙方心態雙雙追漲,均導致了全市二手商品房成交價格普遍上漲。
3、天津
2009年4月中原(天津)領先指數為212點,環比增長0.08 %,指數樣本樓盤成交均價為7860元/平方米,本月價格繼續呈小幅上漲,但幅度不大。領先指數同比仍處於下降趨勢,跌幅為-4.33%。
在經過了第一季度的持續上漲後,4月份成交量繼續保持穩定上昇,並呈現出量價齊昇的良好態勢。這種成交量的快速持續回昇,切實的讓開發商和二手房業主感受到市場的陣陣暖意,並增強了信心。具體表現在一些項目的優惠政策被取消,部分熱銷樓盤甚至小幅提昇價格,這些因素都促使了本月成交均價的上揚。
但是通過對成交數據分析可以發現,交易量最多的區域和樓盤依然集中在價格有所下降或持續穩定的區域。事實上,大的經濟環境並沒有徹底轉好,投資性購房也沒有實質性介入。對於後期走勢,大部分業內人士依然持保守態度,認為如果開發商和二手業主盲目提價,極有可能打擊到客戶的購買信心,使市場再度陷入僵持。
4、廣州
全市二手住宅成交量在經歷了3月的歷史高峰後,4月份小幅下降,但從成交量的絕對值來看,市場基本上延續了交易活躍的勢頭。買家、業主對後市普遍持樂觀態度,業主反價更加普遍和明顯,部分買家也追漲,使得二手樓價繼續上昇,並且增幅大於3月份。2009年4月中原(廣州)領先指數環比上昇2.43%,為165點,樣本成交均價為8863元/m2。
踏入09年,國家政策的利好和樓價的實際回調等利好因素,激發釋放了積聚已久的買樓需求,令到成交量在短短的幾個月內迅速昇高。市場上看樓、成交的人多了,使得大部分業主對後市的樂觀,議價空間減少或是反價不斷。一方面,業主調高放盤價格,價格的迅速轉向令到不少買家難以適應,出手有所猶豫;另一方面,業主『捂盤惜售』,等價格昇得再高點再賣,以致市場新增盤源減少。這是4月份二手住宅成交量回落但價格加速上昇的主要原因。
5、深圳
2009年4月中原(深圳)領先指數為223.1點,樣本成交均價12,471元/平方米,環比漲幅7.24%。根據深圳中原的成交數據統計顯示,本月深圳二手成交面積繼續出現高位回落,環比下跌29.30%,但依然處於高位。
2009年4月,『粵十五條』在深圳正式落地執行,外籍人士在深購房的熱情再度被刺激起來,而隨著市場成交量價齊昇,很多自住用家擔心價格會快速上昇,加快入市步伐。在『羊群效應』的影響下,4月深圳二手住宅市場成交保持高位運行。本月指數繼續快速上揚,在成交量連續高位運行的影響下,成交均價繼續顯著增長,市場自用與投資的氣氛都較為熱烈。
綜上,北京中原三級市場研究部認為,雖然五大城市中高檔二手商品房的價格均有上漲,但隨著一部分自住需求的實現,後市需求將有所減少,對於5月份的成交量會有影響。同時,隨樓市回暖,業主跳價現象明顯,將一定程度增強消費者的觀望情緒,因此各城市價格的上漲空間有限。