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核心提示:日前,住房和城鄉建設部宣佈,未來三年計劃全國投資9000億元用於保障性住房。據《信息時報》報道,雖然目前該計劃能落實多少還是一個未知數,但是已經有不少業內人士認爲,這將加重中低收入者的觀望心態,對開發商存量房銷售帶來更大壓力。
日前,住房和城鄉建設部宣佈,未來三年計劃全國投資9000億元用於保障性住房。據《信息時報》報道,雖然目前該計劃能落實多少還是一個未知數,但是已經有不少業內人士認爲,這將加重中低收入者的觀望心態,對開發商存量房銷售帶來更大壓力。有的專家就認爲:9000億元投入保障房,打亂了市場預期,市場上一部分人本應進入商品房市場,但受保障房的影響,轉向保障房市場,從而分流了商品房的市場需求,這將延長正處於下降週期的房地產市場調整期。
我們認爲,說9000億元投資保障住房增加了房地產市場觀望氣氛,給樓市回暖帶來了壓力,其實是誇大了保障型住房對商品房市場的衝擊。
首先,從保障房供應政策機制等看,保障房與商品房是兩個相對割裂的市場。經濟適用房解決的是中低收入羣體的住房困難,而商品房市場主要是爲中高收入以上的羣體改善住房提供資源。因此,保障房和商品房的目標羣體存在差異。我們通常所說的市場上的住房具有鮮明的雙重屬性,既是消費品,也是一種投資產品。保障房屬於一種滾動性的社會公共資源,它不得出租、出借、經營或違反規定轉讓,只能自住,當你不住時選擇的路子只有一條:退出,因爲後面還有人要住。這也就是說保障房只能是住房的消費市場,而非住房的投資市場。也正是基於此考慮,政策規定,保障房一定是小戶型,而且只能是每戶一套。過去在保障房中出現的大房型以及開豪華車的高收入者擁有的情況並不是制度設計上的錯誤,而是執行過程中的偏差。
其次,從房地產市場的容量來看,全國每年銷售商品住房約550萬套左右。保障性住房當中的200萬套廉租房和100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程是政府的“託底”工程,與商品房市場是沒有關係的。對商品房市場有關係的400萬套經濟適用房,平均每年130多萬套約佔整個商品房市場的20%~25%,應該說這個比例是比較恰當的,之所以認爲每年130多萬套經濟適用房規模過大,主要因爲我們過去的規模過小,過去幾年我國經濟適用房平均每年占房地產市場的份額僅爲5%左右,遠遠不能滿足市場需求,導致相當一部分人擠入商品房市場,這是引起房價快速上漲一個重要方面。目前這種規模,不僅可以解決較多家庭的住房困難問題,而且也是對過去保障房不足的補課。
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