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4月熱詞退房
4月份,從珠三角蔓延開的『退房潮』迅速波及北京樓市,很多在售項目都紛紛注意到,前階段買了房又退房的客戶明顯增多,剛剛簽約轉天『反悔』的也大有人在。查閱北京市房地產交易管理網『退房公示』可以看到,不少項目3、4月份的退房客戶明顯增多,一些項目退房次數甚至多達數十上百次,如此『淪陷速度』令人吃驚。
起因
房價下跌引發集中退房
去年底以來執行的提高二套房貸首付比例和利息等政策,在春節之後逐漸顯現出對購房需求的抑制效果,樓市的持續低迷和價格下降讓購房者感受到市場『江河日下』的壓力,購房風險越來越大,買房已經不再是高枕無懮的投資渠道。於是,行業普遍意識到一個嚴重而現實的問題,當市場持續低迷的時候,你買的房子是不是也面臨著貶值的風險?
此外據了解,一些項目前期漲價銷售,後期大幅降價的『不公平』舉措也是引發退房潮的誘因之一。典型例子是某項目年初剛開盤時均價約15000元/平方米,但是4月份最新定價迅速變成12000元/平方米,相比不久之前降了3000元/平方米,這讓剛開盤時買房的業主大呼『上當』。此外不少項目的優惠贈送等種變相降價不勝枚舉,對於那些已經買了房的業主,房價下調意味著幾萬元甚至更多的錢打了水漂。這也引起了高位購房者的強烈不滿,導致要求退房的糾紛不斷。
市場狀態
是否合情理引起廣泛討論
業內人士指出,新開售樓棟價格的較大幅度下降,讓很多已購房的業主心中『實在不舒服』,調查表明,在這一輪退房大潮中,期房退房的現象較為突出,而現房退房較少。而一些在高價位買了房的業主也紛紛采取行動——或拒收房屋,或停止還貸,或訴諸法律,其要求大體相似——要麼退房,要麼補償差價。
有開發商曾透露,當時不少剛簽約的客戶怕開發商設置障礙,連剛交完的訂金都不要,堅決退房,至於在約定期限內退訂的,就更多了。某些項目由於退房者過多,開發商不得已限定了嚴格的違約責任,要麼不退訂金,要麼設置高額違約責任以此控制退房行為,但是盡管如此,退房現象依然嚴重。不少客戶退房甚至會選擇一些很『缺乏理智』的方式,如不接開發商電話、遲遲不辦按揭手續等,讓開發商非常頭疼。而一些原本明確拒絕接受公積金貸款買房的項目,因為客戶堅持要退房,也只能松口同意辦理公積金貸款。
專家指出,房屋買賣作為一種商品交易行為,必然會隨市場變化存在價格波動的風險。市場供不應求的時候,商品價格會見勢上漲,市場供大於求的時候,銷售遇冷價格自然也將隨之下降。但是正因為多年來房價的持續上漲讓買房人迷信買房置業『最為保險』的觀念,一旦房價下降,利益受損,心理上便難以承受,從而導致『退房潮』的出現。
有專家在當時表示了這樣的擔懮,就集中退房現象來看,要求退房的人中有的簽訂了預售合同,有的尚未簽訂合同,兩種情況下能否退房也有不同的法律依據。
一般來講,開發商根據市場變化降價求售是正常的合法商業行為,並無足夠的法律依據支持這種退款或退房的要求。根據我國法律,只有合同約定、法律規定和不可抗力等幾種情況可以解除合同。目前,只有一種法律原則是對購房者的退房要求有利的,那就是公平原則。也就是說,購房者可以以這一原則為法律依據,要求賠償或退房。但是,最終能否退房或補償差價,已經成為一個社會問題,這並非法律層面可以解決的范疇。
點評
折射買賣雙方功利心態
4月份集中出現的買房人退房現象,實際上折射了客戶對目前市場的不信任態度,特別是那些2007年底和2008年初剛剛買房者的心理波動最為激烈:由於花費大量資金,倘若樓市就此一蹶不振,房產價值會迅速貶值。為防止自己的資產縮水,這部分買房人便急於抽離樓市,把資金轉移到更穩妥的投資或保值渠道中,從而導致了集中退房現象的出現。而從那之後應運而生的市場上頻繁出現的樓盤『無理由退房』、『退房補差價』等承諾,也可看作是退房風波所產生的連鎖反應。
從深層次看,集中退房現象的出現和長期來堅挺的房價出現松動密不可分,市場好的時候一切好將就,房產快速昇值的趨勢掩蓋了很多問題,買房人往往也不會過於計較,退房的現象少之又少。而現在,配套不到位、道路沒建好,甚至地面找得不平等這些在過去不是問題的問題,現在都成為已購房者退房的理由,這在很大程度上折射了長期以來市場買賣雙方過於功利的色彩。而很多長期以來形成的非理性觀念,在4月份集中爆發的退房風波後,逐漸得到了轉變,越來越多的人意識到,買房不再是坐贏不輸同樣需考慮風險,無論樓市形勢好壞,理性投資都應該是基本准則。文/邱暘
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