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3月熱詞觀望
買房人觀望情緒的集中爆發,是從今年3月份開始的。春節後京城樓市成交量急轉直下,迅速轉入全面滯緩,3月份也就此成為2008年房地產市場由牛轉熊完整軌跡的節點所在。這一時期屢被提及的『市場觀望』,成為了2008年貫穿全年的重要詞匯。
起因
國內經濟出現流動性過剩,並出現通貨膨脹。2008年政府為緩解經濟壓力,采取金融緊縮政策,打壓投機性需求,抑制投資性需求,持續加息,鼓勵儲蓄,為市場降溫,並嚴控金融貸款,導致房地產開發企業均面臨不同程度的資金鏈壓力,同時受宏觀政策及股市暴跌影響,消費者投資、消費熱情驟然下降,房地產市場出現濃厚觀望情緒,而部分開發企業受市場及資金鏈的雙重壓力開始降價銷售,導致市場觀望情緒進一步加劇並延續至今。
市場表現
買房滯緩炒房上岸
事實證明,市場確實變了,在2008年初王石『石破天驚』的拐點論出現後,是連續數月的銷售低迷,北京市房地產市場交易量連續數月同比大降。開發商猛然發現,前兩年市場大熱時的排隊買房、搶購潮如今一去不返,甚至連以往樓市中重要的『炒房力量』也在紛紛抽離,急於上岸。面臨窘境,開發商的試探性促銷,送家電、送物業費、送汽車等優惠方式逐漸增多,盡管意識到市場危機,但當時大多數樓盤仍然不敢真正降價,多為試探行為。
3月份,萬科率先在全國范圍喊出『降價』口號,而數天後,SOHO中國董事局主席潘石屹又拋出『百日巨變』論,堪稱此前拐點論的昇級版。過去幾年政府對市場進行宏觀調控之後,市場都會陷入短暫觀望期,但過後都是是報復性的房價和成交量雙漲,但是這次二套房新政出臺之時,趕上美國次貸危機引發的全球金融環境惡化和持續經濟衰退,以及中國政府對整體經濟過熱擔懮所采取的從緊性貨幣政策,這些原因造成社會整體對經濟前景的不樂觀預期,也從而形成了樓市的整體低迷。
開發商變化
價格難定捂盤延開
當時市場普遍預測,3月樓市正處於觀望對峙的關鍵時期,下一步無論是『艷陽天』還是『倒春寒』都有可能。不僅購房者觀望,開發商也在觀望,3月份開發商轉入觀望最直接的表現就是捂盤延開,如果說過去這時候哪個項目延時開盤,十有八九是捂盤惜售,等待坐地漲價。而當時不少項目開盤日期的一拖再拖,則反映了開發商瞻前怕後的觀望心態。據統計,3月份北京有近二十個項目選擇了推遲入市的時間,作為傳統銷售旺季的三四月份,開發商往年總是利用這樣的『黃金檔』為樓市『添柴加火』,而今年,不少項目卻悄無聲息的選擇了『沈默』。
據了解,事實上當時大多開發商也是有苦難言,持續窘困的市場讓他們陷入進退維谷的境地。某開發商把自己的處境形象的比喻為『熱鍋上的螞蟻』,一方面不賣房面臨著巨大的資金鏈壓力、越拖越麻煩,另一方面又不敢輕舉妄動怕價格一公布立刻會把自己陷入尷尬當中。於是,樓市便出現了『異常』狀態——開發商想盡辦法拖延開盤時間,變得『極度敏感而脆弱』;而且從另一方面講,中小開發商們誰也不願意當率先降價招來口誅筆伐的『出頭鳥』,於是大多選擇了審時度勢和繼續等待。這種心態影響下,捂盤觀望也就順理成章。
判斷
盡管近幾年每逢宏觀調控政策出臺都會引發一段『觀望期』,也有出現短暫的成交淡季。但今年的情況已經大不相同,2008年初房地產市場的整體價格已經被『炒』到了買房人承受的極限高位。從某種意義上講,去年以來出臺的系列調控政策甚至遠沒有以前的「國八條」、「國六條」來得嚴厲,但它卻成為驚醒夢中人的「鬧鈴」,讓買房人警醒不再迷信「樓價只漲不跌」的神話。分析過去幾次由政策調控帶來的觀望,一般都在調控政策出臺後的兩三個月裡被市場所消化,而在3月份的時候,已經有很多人認識到,這一次的觀望似乎還只是剛剛『拉開序幕』,其影響何時真正結束遙遠得有些讓人看不到頭。文/邱暘
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