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日前,國務院出臺了三大新政策促進房地產市場健康發展,其中提到『對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中,將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。』就這一政策本市知名注冊房地產經濟師林偉先生給出了他的獨到見解。
分析政策條款,可見中央是在以減免稅收的方式刺激國內普通商品住房消費。在當前全球金融危機的大背景下,在國內房地產業的寒冬期內,中央此舉既可以促進房地產業向著理性、健康的方向發展,從而帶動一系列行業的繁榮穩定,並以此為推動力,保證國家經濟的持續增長;同時又可以讓利於民,緩解目前房價過高但消費能力偏低,居民住房條件難以改善的矛盾局面,應當說是利國利民的英明之舉,但同時也應看到,良好的改革方向還需有強硬的實施力度,目前貫徹新政策的有關細則尚未出臺,國家宏觀調控政策作用到市場層面也需要一定的時間,房地產市場何時能夠回暖尚不好預測。
05年的時候,七部委聯合發文,對商品房轉讓開征營業稅,為的是抑制房市過熱,打擊炒房現象。當時的房地產市場正是強健上昇的時期,房價迅速攀昇,交易額連創新高,市場投機行為也初現端倪,營業稅的征收確實起到了預期的調控作用。經過幾年的發展,房地產市場進入了價格下滑,成交量幾乎凍結的寒冬期,刺激國內消費,促進房地產成交量的回暖成為主要目標,營業稅已經完成了相應的歷史使命。故此,降低稅基標准,縮小征稅范圍,就是掃清政策障礙,降低交易成本,促進房地產業的自由流通,從而擴大住房消費內需,這樣不如措施一步到位,將營業稅降為零即免征營業稅。美國的銀行利率都可以將為零,僅作為我們房地產稅費中一項的二手房營業稅怎麼不能降為零呢?
縱觀房價變化,從02到05年的平穩徘徊,到05至07年的快速上揚,再到08年以來的驟然寒冬,如果樓市在近一兩年內不能回暖,房價將一直保持下降的趨勢,前些年以高價買房的人如果想轉賣房屋,必然會賠錢,即使保留了營業稅,因實際轉讓中差額為零或者差額很小,也就等於營業稅為零。