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買不買房、要不要申請按揭貸款、貸多少、選擇等本還是等額還貸法……對絕大多數人而言,這或許是一生中最重要的一個理財決定。這不僅決定了未來數年你從房產投資上是獲利還是虧損以及當下和未來數年將要承受多大的還款壓力,更決定了你的家庭資產負債表的健康程度。
是的,成功的理財,首先應當從一張家庭資產負債表開始。你必須清楚自己到底有多少總資產,又有多少負債,兩相抵消之後你的淨資產到底是多少。記得多年之前,羅伯特·清崎的那本《富爸爸窮爸爸》紅極一時。此書中一個最重要的概念,就是正確認清房產以及房貸在家庭資產負債表上的位置:『當經濟衰退不可避免地來臨時,上百萬的工人發現他們的所謂最大的資產——房子,正要活活地吃掉他們!因為房子每個月都要花錢。汽車——他們的另一項「資產」,也在吞噬他們的生活。花1000美元買來的高爾夫球杆,被扔在車庫裡,現在已不值1000美元了。沒有了職業保障,他們就失去了生活依靠。他們所認為的資產不能幫他們度過財務危機。』
所以,首先請記住,當你利用按揭貸款購買房產的時候,一方面你是在你的總資產項目上添上了很大一塊固定資產,但同時你也在總負債這一塊添上了很大一筆長期借貸,雖然你的淨資產並未發生變化,但是你的資產負債率卻是大大提高了,隨之也帶來了個人財務不穩健的隱患。花100萬元購置一套物業,若首付20萬元,按揭80萬元,那麼一旦這套100萬元的房產跌價至80萬元,那麼你在房產上的資產和負債就完全抵消了;若房產價格跌至75萬元,那麼你在房產上就是資產小於負債,出現負資產的情況了。如果這套房屋是你唯一的大件資產,佔據了你總資產的極高百分比,那麼房產的『負資產』就可能導致你整個家庭資產負債表出現負資產,雖然不至於到一招不慎滿盤皆輸的地步,但這顯然會給你帶來極大的心理壓力。
當然,對於堅定看好長期房產發展趨勢、僅僅為了自住而非投資購置房產的『住客』而言,所謂的負資產也不過是一個數字游戲而已。其實,在決定房貸規模時,更需要考慮的是資金成本收益問題和現金流這兩個更為重要的問題。
對於囊中羞澀的人而言,申請房貸是買房的不二選擇。但對於不少手頭寬裕者而言,申請房貸,不過是不希望手頭的資金都被房產給佔用,更希望能夠利用這筆資金投資,獲得更高的收益。從理財角度,能想到盤算按揭利率,並勇於承擔這塊的資金成本以謀求更大的收益本身就是一種激進的理財觀念,而如今不斷下降的按揭利率也為此提供了更大的成功可能。但即使如此,選擇怎樣的投資活動來戰勝按揭利率,依然是需要仔細考慮的問題。就像去年年末,身邊有不少朋友堅持不提前還貸而選擇繼續轉戰股市,最後的結果便是既多支出了房貸的利息,又在股市中腰斬,可謂是賠了夫人又折兵。雖然經過大幅調整後,股市或者債市目前的確有著較好的長期投資價值,但是你是否能夠用正確的操作分享到這塊長期收益,仍然要再三思量——牛市虧錢,並非天方夜譚。
過去兩年的加息周期中,不少按揭者因為利率上昇而導致每年增加還款額而吃盡了苦頭,飽受現金流危機。如今,進入減息周期,相關問題是否再也無需考慮了呢?事情並非那麼簡單,伴隨經濟景氣度的變化,你的收入亦可能隨之下調。如果出現失業或者換工作的情況,那麼月還款額過高的按揭,依然可能在減息周期中給你帶來巨大壓力,乃至危機——量力而為留有餘地,永遠是應對現金流問題比較妥善的原則。