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學者
房價還未到底 仍有下降空間
劉玉錄(南開大學經濟學博士)
南開大學經濟學博士劉玉錄提出,五大因素將支持房價下降。
劉玉錄說:“第一是市場預期因素。現在購房者普遍認爲房價較高。經濟學有句話‘市場就是信心’。現在無論是購房者還是開發商都覺得房價高,這是促成房價進一步下降的最重要因素。在房價預期未達到人們預想時,政策的影響很小。第二,金融危機帶來的全球經濟衰退。在全球經濟不景氣的情況下,人們的收入勢必會受到影響,購買力普遍下降,而房地產屬於消費中的大項,人們在購房的時候會更加慎重。第三,開發商資金鍊緊張。幾年來的銀根緊縮政策,限制了開發商融資和貸款,加之今年項目銷售情況不樂觀,開發商不得不降價以博取儘快回籠資金。第四,境外炒房的外金‘出逃’。從今年春天開始,外金在國內逐步減少,特別體現在商業項目上,許多投資機構都在減少購買、降價銷售。而這些外金在國內有着很大的示範作用,他們的‘出逃’對物業預期產生了負面影響。第五,民生地產導向。在近幾年內,國家增加了保障性住房的建設,今年天津經濟適用房開發將達到1400多萬平方米,這些保障房分流了一部分的購買力,牽引着房價進一步下降。”
對於“現在房價是否到了抄底的時刻”的問題,劉玉錄認爲,應該區分性質來對待。“對於自住型購房者,現在買房還是比較有利的。因爲現在開發商的優惠較大,而且從中長期(15—20年)來看,房價還會上升,隨着城市化進程的加深,當農用地轉化成住宅地時,房價上漲將是必然。”劉玉錄說,“對於投資者來說,反倒要十分慎重。一些郊縣盤和市內的尾盤具有投資價值。郊縣現在部分盤賣到了3000元/平方米,而將來當這個地區成爲中心城鎮的時候,房價就會上漲,未來天津小城鎮的房價應該能達到5000元/平方米。可以說,目前對於投資者來講,機會與風險並存,因爲房地產行業現在仍然處於風險高位期。”
開發商
目前房價利潤已微乎其微
張嶽(天津市至聖投資有限公司市場部經理)
天津市至聖投資有限公司市場部經理張嶽在採訪時說道:“當看到“每平米直降1800元”、“每平米直降1200元”、“0首付購房”、“無理由退房”、“補償原簽約業主一切經濟損失”、“成本價發售”等廣告語時,想到了什麼?我想到的就是找到一個適合自己生活的樓盤、一個有品質保證的樓盤、一個配套齊全的樓盤、一個能讓自己享受生活樂趣的樓盤後去買房。”
張嶽認爲,天津樓市從沒有像如今這樣低迷過,更沒有過目前這麼大的優惠幅度,這在以前是想都不敢想的。開發商在房子賣得好的時候很少能有如此多的優惠,一個點的讓利都是很困難的。但現在的房價是一降再降,相應的優惠政策一出再出,讓買房人更加猶豫了,房子是會繼續降下去,還是會反彈?現在買房是否真正到了抄底的時候了?其實無論做什麼生意,都會有個“本”,做什麼生意都會圖個“利”。房地產也不例外,現在天津部分區域、部分樓盤的價格已經接近成本價了,房子賣不出去開發商將會面臨一個還貸的壓力,這樣的壓力迫使利潤一點一點地降低,可以說現在的利潤已經微乎其微了。待開發商壓力減輕,挺過這樣一個困難期後,漲價仍是必然的,所以說這個時期買房是挺合適的。
顧問行
剛性需求選擇空間增大
高飛(天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監)
天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛表示,未來幾個月內房價依然會處於波動狀態。今年房地產市場一直處於持續調整的環境中,加之宏觀經濟的不穩定,這些都影響了購房者的購買信心。”高飛說,“現在全球經濟都處於一個調整期,房地產市場自然不能倖免。”
對於天津樓市是否到了抄底的時候,高飛說:“現在還未必到了抄底的時候,需要根據購房者的不同目的來判斷。剛性需求的購房者可以趁這個時機多去選擇比較,因爲現在一些樓盤的優惠力度比較大。房價在調整之後,會逐漸進入理性階段,過去一些區域的房價出現了非理性增長的情況,迫使一些中低收入的購房者只能考慮在市區外圍買房子,現在房價出現了一定的回落,就可以考慮從外圍回到市內六區,更多地實現生活的便利性,所以目前的選擇空間更大了。對於投資的購房者而言,應該考慮承擔風險的問題。我國現在可供投資的渠道還是相對較少的,與證券、外匯投資品等相比,房地產屬於實物投資,風險性相對還是比較小的。而且從長遠的趨勢來看,房地產的保值特性是不會改變的。”
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