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去年年底至今,歷經幾度跌停的萬科A,近日股價再創新低。9月18日,萬科A股價大跌6%,至4.8元。與以往幾次跌停一樣,此次地產板塊再受波及,整體下挫5%。
對此,業內紛紛認為與9月初萬科杭州項目全線降價不無關系。而事實上,自去年年底萬科率先打出價格戰以來,其每一次降價都導致萬科股應聲下跌,並連累地產板『綠意盎然』。
由此可見,萬科作為中國房企的龍頭,其領跌房價跳水,為整個行業帶來了前所未有的災難。然而,影響並不僅僅於此,萬科降價所引發的『多米諾骨牌效應』更令整個房地產上下游諸多行業備受牽連,與此同時,給整個國民經濟造成了巨大重創。
龍頭房企領跌影響行業信心『項莊舞劍,意在沛公』,面對萬科領跌全國樓市的事實,不少業界人士給出了這樣的評價。誠然,業內人心知肚明,萬科降價與其說是『為了生存,適應蕭條大勢』,倒不如說是『志在血洗行業』。
地產股跳水回顧去年年底至今,萬科每一次降價,都導致地產股出現暴跌。
將時間倒退至2007年年底,借宏觀調控之風,萬科將『珠三角』地區的樓盤售價下調約15%。受此影響,2007年12月17日,萬科A幾近跌停,全日下跌9.52%,以27.10元收盤。連累地產股全線暴跌。
2008年4月,萬科加強全國降價攻勢,各大城市房價出現普降。4月19日、20日、21日地產股連續暴跌三天,整體縮水幅度高達27%。
2008年8月30日至9月14日,上海萬科以『迎中秋』之名對旗下八大樓盤全線降價促銷。與此同時,杭州、寧波和南京等地,也相繼傳出萬科樓盤降價的消息。受此影響,9月18日,萬科A股價大跌6%,至4.8元。地產板塊再受波及,整體下挫5%。
自去年年底萬科在廣州、深圳、上海、成都、南京等城市大打價格戰以來,所到之處聲名狼藉、跌聲一片。連累全國房地產成交量出現普降。據中金公司對全國16個重點城市商品房成交量檢測顯示,年初至今每周累計成交量跌幅均值為33%。
同樣是中金公司的檢測數據顯示,9月份第一周位於『長三角』地區的上海、南京和杭州的房地產周成交量分別環比下降11%、51%、45%。而位於『珠三角』地區的廣州,房地產周成交量環比下降33%。分析人士認為,上述地區成交量的大幅下挫,與萬科9月初在杭州等地掀起的降價風波不無關系。
行業景氣指數下降年初至今,由萬科引發的全國范圍降價,使房地產行業景氣指數持續走低。9月18日,國家統計局公布的國房景氣數據顯示,8月份『國房景氣指數』為101.78,比7月份回落0.58點,比去年同月回落2.70點。這是該指數連續八個月出現下滑。(詳見全國房地產開發景氣指數趨勢圖)
伴隨與此,是住房空置面積的上昇。國家統計局統計數據顯示,截止到8月末,全國商品房空置面積1.3億平方米,同比增長8.7%。其中,空置商品住宅6555萬平方米,增長8.7%;空置辦公樓822萬平方米,增長7.8%;空置商業營業用房4012萬平方米,增長4.7%。
固定資產投資兌減『房地產業上半年投資增長較快,但7月出現明顯回落,增速降到20%以下。房地產佔國內固定資產投資的25%,與之有關原材料佔固定資產投資的40%,房地產業回落將帶動原材料價格進一步下降,對固定資產投資影響達2/3以上。』中金公司首席經濟學家哈繼銘分析。
市場分析人士認為,國內固定資產投資的下降與萬科領跌導致房地產市場的萎靡不無關系。
房價下跌危及行業上下游生存萬科降價,看似單純的市場行為,卻給整個行業造成如此巨大的負面影響。如果說『洗牌房地產行業』是萬科降價的最終目的,而由此造成的惡果最終由消費者買單的話,那麼,其間接影響房地產生態鏈出現生存危機,又該由誰來挽救?
房地產的上游涉及到地方政府和銀行,他們通過市場為房地產行業提供土地和資金。如今,由於房價下跌、房屋交易慘淡,開發商都不買地了,進而影響地價下跌,那麼,地方政府由土地所產生的財政收入便大為縮減,從而影響到市政基礎設施的完善。『比如政府要修地鐵,修了一半沒錢了,因土地賣不出去,財政收入減少了。如果不修,老百姓又怎樣享受出行便利?如此一來,體制上就形成了惡性循環。』一向敢於講真言的華遠集團董事長任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)如是說。
不唯如此,房價下跌對上游行業的影響還表現於金融業出現壞賬。『中金公司近期的一個報告顯示,其中一個城市房價下降百分之十幾,銀行壞賬率上昇126%。這一數據非常驚人。』SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)如是說。
誠然,在大勢萎靡的背景下,不少地產項目因為還不起銀行貸款而不得不被銀行強拍。前不久本刊記者便接到一個『求助』電話,電話是一個做抵押貸款的朋友打來的,他問我認識的開發商當中是否有企業願意接手寫字樓項目,即位於北京站附近的天元大廈。據這位朋友介紹,因天元大廈的持有人還不起銀行貸款,被銀行以5億元強拍,而該項目實際市場估值為15億元。今年以來,類似事件不絕於耳。
此外,房地產上游行業中,受房價下跌影響較大的還包括鋼鐵行業。國內鋼材價格自7月份以來連續6周下跌。商務部監測數據顯示,8月上半月,國內鋼材平均價格為6124元/噸,較7月下半月下跌2.2%。業內人士預期,2008年和2009年中國粗鋼產量增長將分別放緩至10%和8%。在房地產價格下跌、銷售疲弱、新開工面積大幅放緩的影響下,2009年鋼鐵需求增速將下降至8%以下。
就房價下跌對房地產下游行業的影響而言,對建築行業的影響不容小覷。『7月份中國土地購置面積、土地開發面積和新開工面積分別比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。直接波及到建築行業。建築業是單一最大的行業,在全國的GDP增長中,建築業的貢獻佔13%。當然,建築業不只涵蓋房地產,還包括路橋等,但房地產所佔比重最大,因此受影響較大。』任志強說。
除建築業外,其次受影響較大的是代理公司。據某知名經紀機構高管透露,受房價下跌影響,今年以來其就職的經紀公司所接手的住宅類項目明顯下降。
此外,房地產下游行業還包括廣告公司、裝修裝飾、家具電器,等等,都將受到不同程度的波及。
萬科降價引發的連鎖反應,累及整個行業上下游。如果下一步降價風潮繼續在全國范圍蔓延,那麼,不僅僅是一個行業生存的問題,而是整個國民經濟步入衰退的問題。
從美國的經驗來看,其房價自2007年以來實際跌幅達到17%。受此影響,美國經濟出現下滑,2008年第一季度GDP出現負增長,第二季度增長率低於預期。
對此,前不久,聶梅生曾在一次非公開場合表述:『我國房價不用下降17%,如果普降10%,就會對社會經濟將產生巨大的影響。』
據任志強介紹,『全國有400多億平方米的建築總量,單是存量住宅就有140多億平方米,假設今年賣出去7億平方米,如果這7億平方米全降價,開發商損失是小,但由此所帶動的140億平方米存量房也跟著降,那麼,損失將非常慘重。』
據統計,2007年我國平均房價為3655元/平方米,如果下跌10%,至3290元/平方米,那麼將直接損失511億元。
此外,房價下跌引發住房面積的減少,將危及經濟發展。『據初步核算,如果減少100萬平方米的住房建設,將減少30萬人口的就業、2萬多噸鋼材、8萬多套門窗⋯⋯因此,如果房價繼續下跌,對經濟的影響是巨大的。』任志強說。
北京盛世原華房地產開發有限公司副總經理賈金哲補充認為,房地產對GDP的貢獻率是19%,如果房價下跌10%,那麼,房地產對GDP的貢獻率必將減少。同時,亦將造成失業率增高。『目前,我國就業人口達100多億,如果房價下降10%,將至少損失一半就業人口。也就是說,將有5000萬人下崗待業。由此,社會不安定因素隨之增加。』賈金哲說。
綜上可見,由萬科引發的全國『降價風』,牽動的不僅僅是地產行業的神經,而是整個國民經濟的命脈。