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自2007年10月以來,央行不斷出臺緊縮性政策,使得我國房地產市場遇到了一次大的寒流,呈現出有價無市的狀態,去年年底以深圳、上海爲首的南方樓市出現了暴跌,直到今年一季度纔有所回升,但目前商品住宅銷售情況依舊不樂觀。天津樓市雖然在去年第四季度保持了良好的銷售狀態,但是08年1季度商品房銷售卻出現了明顯的萎縮跡象,商品住宅市場成交量約117萬平方米,環比下降53.6%,同比下降28.3%。在這樣一個大背景下,天津的寫字樓市場卻逆勢升溫,呈現出一道亮麗的風景線。
中國指數研究院對天津房地產市場的監控數據顯示,08年1季度天津寫字樓市場的銷售面積達到14.06萬平方米,相對於去年4季度環比增加16.68%,與07年1季度同期相比增幅更大,爲39.76;寫字樓銷售額達到12.88億元,環比22.78%,同比增幅更是超過了一倍,爲106.41%。到底是什麼原因導致天津寫字樓市場有如此強勁的走勢呢?我們可以從以下幾方面加以分析。
首先,寫字樓空置率的不斷下降可以很直觀地反映出目前天津寫字樓市場需求旺盛的現狀。這一點已經在07年有所體現,今年1季度以來這種趨勢變得更加的顯著。監控數據表明,08年1季度天津甲級寫字樓的空置率下降至13.7%,爲歷史最低水平。從各區域來看,小白樓區域甲級寫字樓空置率爲各區域最低,爲4.7%;南京路區域空置率爲17.8%,其他區域的甲級寫字樓平均空置率達26.8%。此外,寫字樓的售價和租金也在穩步提升。
其次,可以從促使天津寫字樓市需求俱增的具體影響因素來分析。
1.經濟的高速增長以及城市規劃的不斷完善都表現出對寫字樓的需求大幅增加。
作爲經濟增長極,天津正處於城市功能的規劃和建設時期,各機構的大量涌入必然爲天津寫字樓市場提供強大引擎,帶來直接拉動效應。例如,外資企業不斷增加,他們其中的大部分,尤其是服務性企業,都對活躍我市寫字樓市場起到了重要作用。
而與此同時,產業結構、消費結構的變化更是剛性需求,刺激着天津寫字樓市場的快速增長。多家服裝門店也入駐高檔寫字樓開張納客,更多綜合體大量應運而生,超大規模的寫字樓不僅指建築本身的體量,而且必須擁有強大的綜合配套設施,寫字樓將告別單一的辦公形態。
例如,我市的小白樓商務中心(CBD)正在這個方向不斷地邁進。目前該地區已建成19座商務寫字樓,建築面積50餘萬平方米,入駐企業1000多家,入駐率達到90%以上,形成了金融、物流、中介服務等幾大支柱產業。據瞭解,今年小白樓商務中心區的8個重點項目包括:建築面積30萬平方米的小白樓聯合廣場、26萬平方米的美銀國貿大廈、15萬平方米的富力中心、23萬平方米的歐嘉華大廈、7萬平方米的晶採世紀廣場、6.5萬平方米的天津公館、3.2萬平方米的藍鑽國際、1萬平方米的市政協俱樂部。
2.對濱海新區未來潛在發展機遇的預期不斷升溫,造成了該區域目前寫字樓市場嚴重供不應求的現狀。濱海新區已經被稱爲“國家經濟發展第三級”,國務院對它的功能定位是:依託京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞,努力建設成爲我國北方對外開放的門戶、高水平的現代製造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心,逐步成爲經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。這一定位不僅能夠推動濱海新區的建設和發展,而且必然會提升其潛在的商業投資價值。
隨着大規模企業的相繼涌入,自然也就加大了濱海新區的商業特別是寫字樓的市場需求。爲緩解寫字樓緊缺現狀,併爲承接高端現代服務業做準備,開發區將於近期啓動“開發區現代服務產業區”的建設,該項目將於3年內完工。據介紹,即將開建的開發區現代服務產業區位於開發區第二大街,由核心區和拓展區兩部分組成。核心區擬建現代服務業綜合樓、商務辦公樓、劇院、博物館、中心廣場和地下車庫、地下交通體系等項目,總建築面積約爲65萬平方米;拓展區計劃用地10.6萬平方米,規劃總建築面積約52萬平方米。
綜上所述,目前天津寫字樓市場的逆勢升溫,一方面是緣於本市經濟朝多元化發展的外在需求,另一方面也是藉助於濱海新區巨大的商業發展機遇。可以預計,這兩方面因素將會在未來幾年當中持續發揮作用,因此天津的寫字樓市場目前的繁榮絕不只是曇花一現。這不僅有助於加快我市商業中心和金融中心的建設,而且從另外一個角度看,也是一個不錯的長線投資選擇。
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