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中國指數研究院商用物業研究中心(COPT)最新數據顯示,6月北京寫字樓批准上市面積31.61萬平方米,同比增長67.78%,今年上半年累計批准上市面積84.81萬平方米,較去年同期下降16.48%;6月寫字樓銷售成交面積11.4萬平方米,同比下降45.05%,2008年上半年累計銷售面積60.06萬平方米,較去年同期下降44.97%,主要交易有公主墳的國海廣場A座、燕莎聖元中心均整售,西直門華遠·企業號成交萬餘平方米;而6月寫字樓銷售成交均價為16631元/平方米,同比增長13.41%,環比上漲9.21%。
租賃供需旺盛2008上半年寫字樓月均銷售面積在10萬平方米左右,而2007年月均成交面積19萬平方米,業內人士預測的寫字樓市場重心向租賃偏移更加顯著,持有出租項目則繼續保持了比較旺盛的供需情況。
上半年,約有70萬平方米的新入駐寫字樓,再創供應高峰,根據COPT統計表明,供應仍集中在CBD及其周邊區域。該區域近年持續的大供應量,造成了待租面積不斷累積,且從未來潛在供應來看,短期內還將有大量項目進入市場。
需求方面,CBD、金融街大型企業遷入、擴租依舊不斷,由於奧運會的原因,亞奧區域寫字樓受到了傳媒、廣告及其他服務類公司更多的關注。雖然第二季度,受奧運期間限制施工、裝修政策的影響,部分項目再次推遲入駐時間,但租賃成交受此影響有限,大面積交易不減。
而在房地產市場交易普遍萎縮的大環境中,寫字樓市場的上述兩種差異表現,原因值得我們更深入的研究。寫字樓需求受地區宏觀經濟運行環境影響很大,這也是國內、外多數研究機構在研究了當前市場價格及需求情況後,依舊看好北京寫字樓中長期表現的主要依據。並且,寫字樓市場與需求方即實體公司連接更緊,再加之較高的資金門檻使其與住宅相比,短期投機獲利需求佔比要小(主要為專門基金或機構),多數客戶或自用或中長期投資,因此可以說市場價格對供、需關系的反映更真實;且寫字樓項目的『地價』昇值甚至會高於建築物本身,因此在連續集中供應的壓力下,直接銷售寫字樓獲利就不再是最佳選擇;另外一個不能忽視的因素是,房地產市場觀望情緒很容易影響寫字樓銷售市場,對租賃卻幾乎沒影響。
市場壓力累積盡管上半年租賃市場活躍,但從未來的供應情況可以預期到,北京寫字樓市場的壓力還將繼續累積,項目集中在CBD、金融街、東二環,燕莎、亞運村也各有幾個優質項目即將入駐,未來一年的潛在供應量可能超過200萬平方米。而其中有一部分項目,在2007年及今年上半年已完成整售,入駐後除了滿足企業自用,出租面積的佔比也很大。第三季度恰逢奧運,裝修受限,初步估計幾個計劃入駐的項目有可能繼續順延,且同類項目集中也會打擊其預租情況,而許多優質項目會考慮預租率來對入駐時間進行調整。
在當前集中供應的情況下,項目想脫穎而出,單靠標新立異的外立面及廣告轟炸是遠遠不夠的,實際上多數寫字樓開發商也已經明白了這是一個長期運作的過程,需要根據項目階段性制定不同的策略。而項目初期行業領頭企業、相關大型及知名企業的入駐,會對後續租賃起到很好的帶動作用,因此對大客戶的爭奪正成為影響項目後期成功與否的關鍵因素之一,這樣換個角度,地理位置臨近的項目之間並不僅是競爭關系,有時其互相促進作用也不容忽視。
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