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萬通集團董事長馮侖演講中
萬通集團董事長馮侖素有『地產思想家』之稱,此次現身京津一體化論壇對目前的經濟走勢發表了自己的看法,焦點網的記者就目前熱門話題『政府是否應該出手救市』對馮侖進行了專訪。
爭前途而不是謀後路馮侖認為面對此次宏觀調控,開發商應該做的是『爭前途,而不是謀後路』。所謂『爭前途』,就是推動房地產市場化的改革,擴大房地產特別是住宅的市場化范圍,積極支持政府在房地產市場的發育、規范和競爭次序建立方面多下功夫。對於開發上來說,面對此輪市場波動,並不應該把目光放在簡單的放松還是收緊銀根問題上,因為從海南的經驗教訓看,一個企業渡過波動周期最佳方法就是關注市場。
在此次宏觀調控過程中,很多房地產企業呼吁政府能夠出手救市,能夠在資金融通、擴大市場需求方面給予一些支橕。然而馮侖認為,救房地產行業的不是政府、不是銀行,是市場本身。政府的貸款也許可以解決部分問題,但是如果沒有開放的市場、沒有把更多的保障對象劃到住宅市場開放進程中,無異於飲鴆止渴。說到這裡馮侖舉例說『現在25歲就買不起房,政府就應該讓他積極奮斗,改變人生,創業去租房,35歲以後買房,而不應該弄到雙限房裡面來,25歲買的起房我個人認為不應該叫窮人,而應該叫奮斗的人生剛剛開始,如果到55歲退休還是低收入,這個時候政府應該給他一個保障。』
經歷過上次宏觀調控浪潮洗禮之後,馮侖對於市場有了更深刻的認識,他認為現階段開發商不應該呼吁給自己松綁,而應該呼吁政府更大、更深、更廣地開放房地產市場,把住宅市場劃進開放過程中,不走回頭路。
學會反省纔能謀後路馮侖認為,每個行業都有自身的客觀行業規律,作為房地產市場來說,其中一個規律就是隨著經濟發展的水平不同,這個市場的中心產品以及需求的聚焦點會隨時發生變化。
在GDP為4000美金到8000美金范圍之間,住宅是一個核心的產品;GDP為6000美金到8000美金之間,商用不動產、社區商業將是產品的中心;GDP達到8000美金以後,城市核心區的商務不動產將會成為市場的一個中心產品。因為GDP在8000美金到10000美金的時候,住宅已經基本上作為社會需求基本得到滿足。
『由此來看目前不斷擴大的中國房地產市場。目前國內有近6萬家地產公司,80%以做住宅為主,因此隨著經濟發展的變化、產品中心的轉移,未來會有相當多的公司被淘汰,而這是經濟發展的必然規律,並不是政府宏觀調控的結果』馮侖強調。
面對房地產市場這個周期性變化,房地產開發商應該如何面對,馮侖認為開發商一定要具備反周期思維,時時進行自我反省。
房地產的商業周期非常清楚,和宏觀經濟、政策環境有密切的關系。一般經典的商業周期在七年左右,包括蕭條、復蘇、繁榮、衰退四個環節。而馮侖認為從1999年開始到現在,所有的地產公司的發展都已經超過正常周期的循環,在宏觀調控開始之前大家都是一派繁榮思想,絲毫沒有意識到市場已經危機四伏。而對於從海南地產泡沫中幸存下來的房地產公司來說,昨夜危機猶在耳,因此危機思維、蕭條思維始終存在,風險控制都做的比較好。
馮侖說,讓一個公司死掉最大的可能性不是來自於社會革命,也不是來自於技術進步,更不是自然災害,而是商業周期波動,商業周期波動會淘汰一個行業大部分企業。現階段市場正處於繁榮蕭條交替的階段,對於開發企業來說,最重要的無非是要具有反周期思維,按照市場周期性循環調整自己企業的發展步伐。