東亞三環中心項目打出的無理由退房廣告

　　隨著前幾年房地產市場的快速發展，市場需求似乎已經被過多地透支，盡管目前很多開發商不願承認樓市拐點的到來，但是市場上愈演愈烈的打折降價風似乎已經傳遞給消費者一個很明顯的信號：今年的樓市不好過。而且隨著打折風潮的進一步加劇，消費者的觀望情緒似乎也愈發濃重起來，打折降價也成為開發商眾多營銷手段中的一個『雞肋』，開發商急需尋求一個新的買點，來給市場需求注入一針強心劑。而『無理由退房』的順勢推出也似乎『應天時，順民意』。根據相關媒體報道，北京首家實行無理由退房的東亞三環中心項目在推出『無理由退房』活動伊始，就產生了巨大市場反響，來電來訪量比平常增加了一倍。活動推出兩周，成交額就達到120餘套，其中有90組客戶簽訂了『無理由退房協議』。

　　但市場上對於『無理由退房』的反響真否都會如東亞三環中心那般美好，似乎還是霧裡看花。隨著活動的進一步深入，無理由退房是否能成為慘淡樓市的托市工具也成為人們越來越關心的話題之一，而無理由退房實施的幾個關鍵點也成為成敗的關鍵所在。

　　這個疑問是眾多消費者對於開發商推行『無理由退房』過程中的關鍵質疑點之一。很多開發商在推行『無理由退房』伊始，只是單純從解決目前銷售困境的出發點入手，或者認為通過『無理由退房』能夠暫緩目前的資金困難局面，對於未來的樓市似乎並沒有可持續性進行關注。如果將來一旦房價下跌，出現大規模的退房事件，那麼此時開發商將會陷入進退兩難的境地。

　　對於中國樓市來說，開發商和消費者的力量都顯得很渺小，一旦消費者大規模退房，就會對開發商的資金鏈形成異常嚴峻的考驗，開發商如果要履行自己的承諾就必須在短時間內集結大量資金，但這對於目前大多數開發商來說，無異於雪上加霜，最壞的情況甚至有可能導致開發商的破產；而且據焦點網資深博友汪金敏律師分析，如果業主退房，預告登記就取消了，退款就變成了無擔保的貸款，業主可能一分錢都收不回來。業主不退房，則損失房價下跌部分和相應利息。因此對於消費者來說，與其預支對於未來樓市希翼還不如打折降價來的實惠些。

　　目前市場上承諾無理由退房的項目對於退房時消費者在稅費方面的補償鮮有提及。這方面也是開發商諱莫如深的一點，因為在消費者繳付的房款中，有一部分前期已支出的費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、登記費、購房代理費等，這些費用整體將達到購房總額的8.5%以上；另外對於按揭貸款買房的消費者來說，還會涉及到利息費問題。由於這些稅費都會上繳國庫，至於在無理由退房行為實施後後，消費者在方面的損失由誰來承擔必將成為一個極具爭議的話題。

　　而對於一些開發商所承諾的『3年後退房時可獲24%的高額利潤』、『以房款日萬分之二的標准支付補償金』等問題，其實也存在著巨大的貓膩。開發商的補償水平和目前的銀行貸款利率相比，仍然存在巨大的優勢，開發商仍可從中獲取一筆不小的利潤。

　　而要解決這個問題，不可能只通過開發商的單方努力就可達成，畢竟這個問題牽涉到的有開發商、銀行甚至還有政府相關部門，因此，也可以預見到，『無理由退房』要成為真正的『無理由』，還有很長一段路要走，而如何纔能夠在不損害各個主體利益的前提下，協調好他們之間的利益分配是這個環節需要解決的重中之重。

　　目前，『無理由退房』在法律范圍內沒有一個明確的概念和內涵定義，開發商在推出活動的同時，也是按照自己銷售情況以及對於未來樓市的判斷來對『無理由退房』的一些條款進行一些修訂。

　　對於消費者來說，與開發商簽訂的一紙退房協議無非會涉及到以下幾個問題：第一：第一『無理由退房』是不是履行主合同；第二『無理由退房』是不是明確界定了退房時間；第三、『無理由退房』是不是明確界定了付款方式；第四一旦發生退房事件，協議是否有效。

　　而由於上述問題並沒有上昇到政策層面，因此對於很多消費者來說，在這種情況下簽署退房協議並不就等於高枕無懮。因此和普通購房者一樣，怕吃虧的心理也使得消費者對於開發商的頻頻示好望而卻步，也造成無理由退房執行的瓶頸所在。

　　在消費者和開發商簽署了購房協議到交房期間還有一段時間，因此也可以說，消費者實施買房行為實際上是對開發商信任和對未來房產價值預期的一種看好。既然消費者能夠給予希望於開發商，因此對於開發商的形象和實力也是有一定的期盼。特別是對於實施『無理由退房』的開發上來說，消費者的預期應該說更大，這也就在無形中對於開發商自身的素質和形象提出了更高的要求。

　　然而在目前的市場情況下，很多開發商喊出『無理由退房』僅僅是為了前期的銷售，以期快速回籠資金，緩解資金短缺的局面，以打通後續的開發之路，因此很容易導致前期銷售和後期經營分離。

　　操作一個項目從來都不可能在一個環節上取得全面的勝利，『無理由退房』誕生伊始，就是一個極具風險性和爭議的事件，如果沒有開發商雄厚的企業實力，盡管可能在『無理由退房』的過程中取得一點實惠，但後期的經營和管理跟不上就很可能『千裡之堤毀於蟻穴。

　　因此對於消費者來說，一個有實力、有資金保障的企業無疑會給『無理由退房』看似華麗的噱頭增加一些砝碼。

　　很多消費者認為錢一旦交給開發商，具體的用途就不得而知了，如果開發商用來做後期開發，那麼一旦在退房時很有可能就會出現『沒錢可退』的局面。因此很多網友也在網上建議能夠實行『第三方監管』制度，監管消費者交給開發商的這部分房款，並對其資金走向進行一個公開透明化的報道，這樣纔能打消消費者的購房顧慮，並促使『無理由退房』的真正實施。

　　然而，第三方資金監管並不是說說那麼簡單，這種資金的監管必定會有政府部門的介入，但是政府相關是否願意趟這趟渾水還不得而知。

　　『無理由退房』這種營銷手段其實由來已久，但大眾對於這種營銷手段的接受程度卻並不如想象般美好。畢竟無理由退房牽涉到的主體並不只是開發商和消費者這麼簡單，如果一旦出現糾紛，勢必會牽扯到銀行、政府相關部門以及法律范疇內的種種利益單體。而各個主體之間的利益協調並不之一一紙協議的問題。因此在實施無理由退房之前開發商應該清醒認識到，無理由退房是否真的更夠給予消費者信心，不是單純的營銷手段所能解決的問題。如果是為了短期的利益，無理由退房無異於飲鴆止渴，殊不知陷阱正在前方！