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-期房不提價意味著降價
-媒體反應要比客戶激烈
-處境與其他開發商相反
-仍看好中國經濟和地產』
繼昨日本報刊登了《潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)亮出漲價『絕技』》後,剛剛從外地趕回北京的SOHO中國董事長潘石屹接受了本報獨家專訪。
潘石屹表示,SOHO中國9月1日將提價,平均漲價幅度5%左右。對於漲價的質疑聲,他說,我們會對公司每一個行動負責。
問:SOHO中國的項目為什麼要提價?對此,有些人認為這是為了維持暴利?您對此如何回應?這項計劃是否將堅決執行?
潘石屹:在期房銷售過程中不斷提價是很正常的事情。
我認為,不提價實際就意味著降價。以前,公司每次漲價都是我們自己做決定,沒有對媒體公布消息。從開發商的角度來說,隨著時間的推移,離交房的時間越來越近,投入的資金越來越多,所以在期房銷售過程中漲價是很正常的。從客戶的角度來看,先成交的客戶首先付了款,資金有成本,我們不漲價也就意味著他們受到了損失。目前,SOHO中國的提價只是確定了大的原則,平均漲價幅度應該在5%左右。預計商業、寫字樓漲幅多一些,公寓的漲幅小一些;銷售快的大戶型漲價幅度多一些,銷售速度慢的小戶型漲價幅度小一些。公司的銷售部門會根據這些原則制定新的價格表,公司批准後9月1日公布。
問:目前,包括萬科在內的很多開發商的項目都在降價,SOHO中國是否對自己的逆市提價有足夠的信心?
潘石屹:在目前的市場信息中,出現了一些錯覺和混亂。從國家發改委和國家統計局公布的2008年上半年和2008年7月份全國房價的數據來看,除了深圳之外,普遍都在漲價,而媒體的報道都說是在降價。SOHO中國對這次提價是有足夠的信心,其中最重要原因就是SOHO中國的項目銷售得非常好,有些類型的房子已經搶購一空,漲價是我們很自然的決定。
問:你們提價的消息發布之後,有沒有給你們項目的銷售起到很大的促進作用?客戶的反應如何?目前的銷售情況究竟怎樣?
潘石屹:SOHO中國項目漲價的消息在媒體公布之後,我一直在外面出差。接觸到的一些客戶,他們反應很正常。反應比較激烈的反而是各種各樣的媒體。這幾天,我們項目的銷售情況和以前基本一樣,沒有太大的起伏。截至2008年8月29日,SOHO中國三裡屯SOHO的項目總成交額57億人民幣。
問:一些業內人士認為SOHO中國的項目此次提價是因為您手中在售的樓盤比較少,而且您沒有回款的壓力,所以你們的提價具有不可復制性。您對此怎麼看?
潘石屹:SOHO中國在過去的四年時間,一直在進行非常重大的戰略調整,這個戰略調整包括:從以住宅開發為主轉向以商業和辦公樓開發為主,開發地點集中在特大型城市的繁華地段。從目前的情況來看,我們花了很大力氣進行的這些戰略調整是成功的,是符合市場需求的。
SOHO中國通過這四年的戰略調整,目前的處境與中國其他房地產開發商是完全相反的。
例如,我們公司的負債率很低,僅有10%左右,而有些開發商的負債率超過100%;我們公司的現金比較寬裕,而中國普遍房地產開發商的資金都非常緊張;我們公司集中在大型城市的繁華區域開發項目,而絕大多數的房地產開發商是以郊區,甚至遠郊區的大盤開發為主;物業產品我們以商業、寫字樓為主,而其他開發商則以住宅為主。
問:除了原材料成本上漲、位置優越外,還有哪些因素讓您作出提價選擇?您對提價後這些項目的銷售情況有過擔懮嗎?
潘石屹:我們不擔心。
在過去一年裡,原材料和人工成本上昇的速度很快,尤其是四川地震之後,人工成本的上昇幅度就更快了,這些問題都是每個開發商共同面臨的問題。但是市場中的房價並不是以個別企業的成本來確定的,成本只是房地產開發商核算利潤和稅收的依據。除了以上兩個原因之外,最重要的原因還是我們和客戶都看好中國經濟的未來,看好奧運會(搜狐聯想2008奧運、聯想官網)之後經濟和房地產發展的形勢。
問:您如何回應那些對SOHO中國此次提價的質疑者?
潘石屹:我們會對公司公布的每一項數據和每一個行動負責。我們是香港的上市公司,如果我們公布任何虛假的數據,香港聯交所都會處罰我們的。同時,我們會對公司的股東、客戶履行我們的承諾。
問:現在國家的宏觀政策有很多限制房地產發展的政策或調控手段,您認為房地產業的未來發展走勢如何?
潘石屹:中國的房地產市場現在的確遇到許多困難。最大的困難有兩點:第一,房地產企業資金短缺;第二,由於銀行出臺的政策限制房地產的按揭貸款,使本來比較旺盛的買房需求得到抑制。
四年來,政府的宏觀調控政策為我們不斷頒布新的規則,我們一直在這些規則下從事各項商業活動。四年來的國家政策和十多年來的房地產開發商們的努力,這兩股力量加在一起,使中國,尤其是一些大型城市普通住宅的供應量已經有了很大的增長,普通住宅的價格得到了抑制,這也是宏觀調控所需要達到的結果。但我們看到,在經濟高速發展和城市化的進程中,人們進城不光是需要住的房子,還需要購物,需要工作的地方,這就需要與住宅相配套的商場和辦公樓。我們發現,近幾年我們公司建成所有的辦公樓,建成之後很快就會住滿。
對中國經濟和奧運之後房地產的走勢,我們的結論是繼續看好中國經濟和房地產市場。