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與去年地王頻出的喧囂相比,廣州一級土地市場在今年扮演的是一個孤獨的角色。
海珠新業路、花都馬溪村共三幅商住用地,以及番禺大學城一幅旅業用地將在9月18日上市這僅僅是2008年至今的第四批商住用地出讓公告,在這之前,今年僅有8幅土地完成出讓。
“與買家買房一樣,開發商買地、政府賣地也處在激情過後的觀望週期。”一位業界人士道出了市場蹣跚的實情。
政府主導供應萎縮“相信每個開發商對這次出讓都會很關注,因爲今年政府的放地量實在是少得可憐。”廣州德興房地產顧問有限公司董事總經理楊曉軍說。相關數據可以爲楊曉軍的“地荒論”提供支持,今年到現在爲止,廣州十區土地一級市場(不含工業)僅完成土地出讓8宗,總用地面積50.56萬平方米,同比減少了20.7%.
楊曉軍指出,今年土地供應的銳減存在兩種可能,一是政府手上的開發儲備用地不多,又無法在短時間內將收回的閒置土地放入市場;二是受到整個房地產市場低迷的影響,政府不得以放緩土地出讓節奏。如果是後種原因,上週這幾幅土地的出讓公告發布的目的是爲了試水,根據其最終的競價況再決定下一步的土地供應計劃是從緊還是放鬆。“政府賣地也是在做生意,價格高了沒人買,價格低了自己吃虧。”
開發商拿地意興闌珊儘管此次土地出讓因爲“珍貴”而吸引眼球,但開發商方面參與的興趣看起來似乎不大。記者8月15日中午曾赴花都區土地儲備中心瞭解出讓情況,從當時登記簿上記錄的數據來看,僅有粵海地產一家開發商向該單位索要過馬溪村地塊的具體資料,另外還有少數開發商通過電話的方式粗略詢問了待出讓地塊的區域位置。
海珠區新業路地塊的“認籌”行情如何,目前暫時不得而知。不過君華地產策劃主任黃再興分析,新業路地塊處於中心城區房地產開發核心的東曉(論壇像冊戶型樣板間新聞)南-工業大道板塊,周邊商業配套豐富,但是這幅蚊型地的可建築面積僅有5000平方米,根據其不超過3的容積率計算,未來可用作商品住宅建設的實際建築面積約爲1.5萬平方米左右,產品總貨量只有200套左右。除此之外,出讓合同中建設保障型住房的要求,也會對開發商的拿地積極性造成影響。
“買家觀望情緒濃厚,其實發展商觀望的情緒更加濃厚。現在廣州買家是不缺錢但缺動力,而開發商則是又缺錢又缺動力。”黃再興說。
高地價可能性微乎其微“這幾幅地最終的出讓價格,可能會是下一階段樓市發展的風向標,如果成交價格偏低,樓市信心肯定會受到影響。”談及近期即將掛牌地塊的出讓前景,中原地產項目部總經理黃韜並不樂觀,不過地塊自身條件並不算差,所以不至於出現今年2月份時的流拍情況。
在黃韜看來,花都馬溪村的兩幅地塊的面積都在8萬平方米以上,起拍底價全部過億,其中1號地塊更是達到了2.44億元,如此鉅額的資金成本,決定了其最終出讓的樓面地價可能僅超出底價的10%-20%左右,即1600-1800元/平方米。至於海珠區新業路地塊,最後成交樓面地價大概是5000元/平方米,這一數字是根據地塊周邊住宅價格計算得出。黃韜稱,目前東曉南-工業大道板塊周邊周邊在售的一手商品住宅均價約1萬元/平方米,開發商大多會參照這個價格來評估地價上限,如果出讓價太高,未來的產品將面臨非常大的成本壓力。
馬溪村1號地塊與自然山體相連位置:花都區風神大道南馬溪村揚鳴山莊旁
用途:商品住宅、文化設施用地
馬溪村1號地塊佔地150445平方米(其中可建設用地132357平方米),是此次廣州市國土房管局掛牌出讓地塊中面積最大的一幅。此地塊與即將建設成爲體育公園的自然山體相連接,並帶有天然溝渠,能夠據此便利地搭建山水園林景觀,形成優美的社區環境。
地塊的瑕疵在於因爲空置多年,當中已經雜草叢生,部分植被更是有了一人多高,且土地崎嶇不平,並有高壓電線杆散佈在地塊邊界,估計未來開發商要做較大規模的土地平整和清理拆除工作。
交通方面,該地塊雖然臨近風神大道,但由於沒有路口直接進出,因而必須繞道花港大道。此外,地塊附近還有東風日產專營車廠和幾家模具廠,一方面這些企業將帶動該地對住宅的需求,另一方面,工廠對環境及空氣質量也有一定影響。值得一提的是,1號地靠近花都區中心城區,距離花都區政府大約20分鐘車程。
其他出讓條件商品住宅部分:
1、建築密度不高於30%(按可建設用地面積112817平方米計算)
2、容積率1.2(按可建設用地面積112817平方米計算)
3、綠地率超過35%(按可建設用地面積112817平方米計算)
4、套型建築面積90平方米以下住宅面積所佔比重須達到70%以上。
5、停車庫原則上應在建築物內(含建築地下室),允許在室外設置部分停車場,必須集中設置。
文化設施部分:
該用地內建設項目需包括綜合文化中心(社區文化中心和社區青少年活動中心),建築面積4500平方米,用地面積5000平方米。
馬溪村2號地塊農田用地,空氣清新位置:花都區風神大道南馬溪村揚鳴山莊旁
用途:商品住宅用地
馬溪村2號地塊可建設用地面積爲68538平方米,位於1號地塊南側,由一條鄉間小路分隔開來。兩地塊發展緊密,總面積相加達23萬平方米,都位於近年花都房地產和汽車產業發展極爲迅速的風神大道。兩幅地塊周邊情況相近,同樣與自然山體相連,環境清幽,但與1號地塊相比,2號地塊並不靠近馬路,且地面更爲平整,施工難度相對較小。
從現場情況來看,馬溪村2號地塊現在用作農田,當中有兩處天然水井,空氣質量較高,周邊還有幾間農房,但已經無人居住。
剛剛結束耕種的楊阿姨告訴記者,馬溪村2號地塊原爲岐山村用地,多年前被政府徵收,現在已經轉爲可開發用地類型。因爲徵地后土地仍然處於空置狀態,而且土壤質量好,當地村民仍然在當中種植農作物。
其他出讓條件1、建築密度不高於30%(按可建設用地面積68538平方米計算)
2、容積率1.2(按可建設用地面積68538平方米計算)
3、綠地率超過35%(按可建設用地面積68538平方米計算)
4、套型建築面積90平方米以下住宅面積比重必須達到70%以上。
5、地下車庫不得設置在集中公共綠地下面和道路退讓間距範圍內。如確需設置於公共綠地下,其頂面覆土深度應不小於2.0米(各類管線埋深綜合要求),且覆土頂面不得高出相臨路面0.20米。
區域樓市別墅公寓限價房種類齊全馬溪村兩幅地塊位於花都風神大道板塊,該區域目前在售的一手住宅項目包括天馬河國際公館、萬科天景花園等,其中天馬河國際公館別墅均價8500元/平方米,暫未推出洋房,萬科天景花園正在銷售F1棟,主推70平米90平米左右的兩房和三房戶型單位,售價保持前期的五字頭左右。
未來一段時間內,區域內還將有風神公社、保利城(論壇像冊戶型樣板間新聞)、祈福精英公寓等房地產項目進入市場,其中風神公社是花都區的第一個限價房項目,最高銷售價格不超過2800元/平方米,東風日產員工將由優先購買權。祈福精英公寓和保利城將在9月份正式上市,首批產品爲小高層和高層洋房。
前景分析定位高端住宅更適合地塊記者8月15日來到花都區土地開發儲備中心,從工作人員口中得知,發現不少開發商已曾趕到現場對土地情況進行諮詢,其中資料登記處上顯示有粵海地產前來拿資料,並對該地塊志在必得。
從現場看,花都區風神大道的1、2號地塊臨近花都汽車產業基地,分佈着廣州風神汽車產業基地、東風日產汽車廠等相關產業,但地段內已有的限價房和保障型住房已基本能夠滿足這些企業中低層員工的置業需求。而根據其1.2的容積率計算,馬溪村1號地塊的可建築面積大約135380平方米,較爲寬廣的面積加上幽靜的自然環境,已具備開發低密度高端住宅的優勢條件。遺憾的是,政府出讓條件對其做出了“套型面積90平方米以下的住宅比重必須達到70%以上”的約束,開發商只能通過平層打通或上下連接等“技術性”手段來解決相關難題。
馬溪村2號地塊可建設用地面積68538平方米,資源條件同樣出衆,並西面與規劃中的體育公園相連。開發商可以根據這一優勢建設運動休閒型或者生態類景觀住宅小區,形成山水相連的優美景觀。
從地塊的定位來看,由於區域內的產業鏈條並沒有高端化的住宅需求,因此競買人所看中的似乎並不是周邊企業的置業需求所帶來的市場平臺,而是地塊交通配套相當發達和建設低密度高端住宅的潛力。而記者也預測,相關的高端住宅羣的開發建設,將會拉動區域內的相關配套設施的發展,在商業和教育的配套方面,跟上城市化的需求。
新業路地塊“蚊型”地塊整齊方正位置:海珠區工業大道新業路東側地段
用途:二類居住用地
新業路地塊佔地6875平方米,可建設用地面積只有5018平方米,雖爲典型的“蚊型”地,但在交通位置和配套設施方面,算是本次廣州市國土房管局掛牌出讓地塊中較爲完善的一幅。此地塊交通便利,出門右拐200米爲工業大道,附近有百佳超市廣場、真功夫快餐、建設銀行等商業配套以及廣州市第五中學初中部,能滿足一般家庭對日常生活和子女教育的需要。
記者在現場看到,該地塊呈標準的四方形狀,主要依靠簡易倉庫、兩層臨建商鋪等臨時建築物等作邊界圍蔽,主體部分的土地多碎石和沙礫,卻也較爲平整,其中西側面向新業路,東側緊靠第三金碧花園。
地塊當中還有部分簡易倉庫和臨建商鋪沒有拆除,雄發紙品雄岱貿易有限公司等零件製造廠的廠房仍然在生產經營當中。根據國土局網站資料顯示,目前,部分建築物仍在開展生產經營活動,臨時建築物的拆遷補償安置問題由原用地單位負責解決。旁邊一家雜貨鋪的老闆稱,最近並沒有聽說新業路地塊即將進行土地出讓的消息,也沒有收到來自政府部門的拆遷通知。
區域樓市周邊樓價萬元以上新業路地塊處於房地產開發成熟的東曉南-工業大道板塊,周邊在售樓盤共有5個左右,整體均價在萬元上下。頤景華苑(論壇像冊戶型樣板間新聞)(查看地圖)是目前區域內規模最大的一手住宅,均價10330元/平方米,最大戶型面積達到136平方米的四房單位。以90平方米三房單位爲主推戶型的尚東峯景(論壇像冊戶型樣板間新聞)(查看地圖)價格與頤景華苑基本持平,主打白領擁躉,贏得區域內不少上班一族的買家。芳草軒是該板塊唯一以毛坯標準銷售的住宅項目,目前均價8500元/平方米,環比漲幅近一成,前期的七字頭特價單位已經售罄。
區域內在售的二手住宅放盤價同樣不低,緊鄰新業路地塊的第三金碧花園戶型面積從28平方米到140平方米不等,二手價格已經突破八字頭,南洲名苑(論壇像冊戶型樣板間新聞)(查看地圖)和嘉鴻花園(論壇像冊戶型樣板間新聞)(查看地圖)也在7000元/平方米以上。
前景分析定位面積小,開發難度大根據地塊3的容積率來計算,未來項目的建築面積僅有1.5萬平方米,開發建設難度相當之大。從開發角度來說,該地塊更適合與旁邊舊有樓盤項目進行連片開發,一方面可減少小區配套工程建設成本,另一方面,在實現配套資源共享之後,可以增加建成後項目的市場競爭力。
鑑於地塊周邊在售的一二手項目都比較多,市場競爭激烈,因此,地塊未來的開發商應該多從設計創新和節省成本考慮,通過不同的產品類型定位來吸引消費者關注。
此外,地塊附近建設有地鐵5號線,並將於明年年底開通,兼有中學、銀行和超市,屬於板塊內開發最爲成熟的區域,商業、教育配套都相當豐富。銷售對象以海珠區的改善型家庭買家爲主。
出讓附帶條件1、現場爲原用地單位綜合廠的生產場地,建有簡易廠房、倉庫、兩層臨建商鋪等臨時建築物,總建築面積約4307.5平方米,目前,部分建築物仍在開展生產經營活動。
2、地塊按現狀公開出讓,在現有資料情況下,由競買人調查覈實,若發生標的物瑕疵由競得人負責並自行承擔相關風險;
3、競得人須自簽訂《成交確認書》之日起60日內一次性繳清成交價款,成交價款繳清後,由原用地單位負責交地。
大學城DSW0201地塊芳草悽悽鸚鵡洲位置:嶺南印象園(原大學城博物館)西側
用途:旅館業用地
大學城地塊可建設用地面積13534平方米,建築面積24361平方米,最低樓面地價約爲2000元/平方米,容積率爲1.8,限高24米,配建標準停車位124個,配建自行車停車數62個。
該地塊位於大學城外環西路,北面即是廣東工業大學,東面就是大學城博物館,南面臨江,屬於一線江景地塊,可憑海臨風,可望點點帆影。記者在現場看到,該地塊較爲平整,目前雖然雜草叢生,但也有一些小小的坡地和一些野生的樹木,如果加以合理規劃,必將成爲不錯的園林美景。該地塊離大學城博物館、廣工兩個公交車站不遠,如果乘坐地鐵,可以在大學城南站或者北站下車,再搭乘公交或者摩托車前往,該地塊目前還沒有被圍起來,也沒有明顯的標識,附近的學生和摩托車仔都表示不知道這裏的土地即將拍賣。
前景分析定位該地塊最明顯的利好是緊挨嶺南印象園,也就是原來的大學城博物館,古香古色的建築爲該地塊增色不少,大學城博物館保存了富有嶺南特色的古村落建築:鍋耳牆、祠堂、水榭戲臺、蠔殼牆,並引進以藝術工作室、畫廊、展館等爲代表的創意產業,以高檔咖啡廳、特色酒吧、文化沙龍等爲代表的休閒娛樂產業及商務旅業,形成大學城內獨具特色、興旺繁榮的全新高尚文化商業休閒區域。大學城博物館碼頭還有望成爲珠江遊的景點,在此興建旅館酒店,發展前景可謂十分廣闊。
經緯地產項目發展及研究部副經理吳定金認爲政府對該地塊的規劃定位非常明確,大學城的消費人羣比較高端,該地塊有着不可替代的區域價值,2000元/平方米的地價可謂非常“抵”,估計現場會有一定程度的增幅,但目前發展商的資金普遍不是很充裕,所以增幅不會太大。一般來說,商用物業的投資會存在一定風險,但由於市場的調整,目前的住宅需求在一定程度上得到了遏制,發展商處於分散投資的考慮,也可能會轉而投資商業地產。
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