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縱觀北京市2002年至2007年商品住宅成交價格走勢圖,我們可以看到,2002年到2004年時,北京房價還處於低迷期,隨後2005年是一個平穩增長期,2006年開始房價快速增長,2007年進入暴漲期,這樣的走勢,與北京城市基礎設施建設的進展相吻合。
盧航:『實際上這是一個確實是一個支票兌現的一個過程,你說這個地方公路會通過來了,將來會有好的地鐵站會修,總是不如現在人看到真的地鐵在通了,這種感覺使得尤其一些新的小區,人家對小區的信心是越來越足。』
奧運和房地產之間,究竟存在著什麼樣的聯系?北京樓價起跑的發令槍,早在2001年申奧成功的那一刻就打響了,伴隨著城市交通、居住環境的改善,北京的房地產行業也進入了一個加速上昇的通道,然而,出乎很多人的意料,樓市上刮了好幾年的這場奧運風,卻在奧運之年,嘎然而止,北京市統計局公布的最新數據顯示:今年上半年,北京全市的商品房,銷售面積同比下降達47.1%,與此同時,購房送寶馬、贈送精裝修、特價促銷、尾盤直降等等促銷手段也是紛至沓來,為什麼奧運會還沒開,北京樓市的拐點就出現了?我們來找找原因。
2008年7月8日的《南方都市報》上,刊登了一版巨幅道歉廣告,這是由於深圳房價賭局失利,北京大學教授徐滇慶(徐滇慶博客,徐滇慶新聞,徐滇慶說吧)兌現賭局諾言,向深圳人民的公開道歉,根據深圳市國土房產局的數據顯示,今年1月份,深圳房價跌到每平方米15000元以下,5月份更跌破了每平方米12000元,深圳房價下跌近三成,這位全國矚目的房價冠軍,率先感受到了房地產市場的『冬天』,隨後從深圳到珠三角,樓市寒流一直蔓延到了上海、北京。
21世紀不動產中國區副董事長盧航:『今年新盤的交易量大家知道,應該有40%的下調,北京存量房的交易量下降也是蠻大的,我們覺得也應該會有起碼是20%以上的。』
在今年的北京春季房地產展示交易會上,為了吸引購房者的眼球,開發商們可謂使出了渾身解數:這邊推出人體彩繪做促銷,那邊首付2萬起並贈送2000元公交卡,還有的搞抽獎贏汽車,從買房送物業到買房送車,進入5、6月的北京樓市更是再度掀起一波優惠潮。
焦點房地產網信息中心總監老房:『最低的是九折的,還有些送物業費的,還有的本身他的樓盤就在打折,我們去了之後,他做折上折。』
從交易量明顯萎縮到激進的打折促銷,去年熱火朝天的北京樓市徹底陷入了低迷觀望的『冬季』,堅挺的房價也終於松動了。
盧航:『那麼最近三周,大家看的更明顯了,在北京一些地方房價明確的開始往下走,大家看到有一個將近15%房價的下降。』
房價的拐點似乎比預期來得早了一些。
中國社科院投資與市場研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新聞,曹建海說吧):『原來更保守的估計就是在年底開始,就是說更准確的說,是從2009年1月份開始,現在看來這個提前了半年的周期。』
和曹建海一樣,國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣(王小廣博客,王小廣新聞,王小廣說吧)也曾發表研究報告預計,2008年奧運會之前,房地產仍將保持偏熱增長態勢,處於中期繁榮的頂部區域,那麼是什麼原因讓拐點提早顯現了?
曹建海:『因為我們的房價早已透支基礎設施給老百姓帶來的便利性。』
為了說明高房價已經大大透支了奧運概念,曹建海給記者算了一筆帳:從2001年到2008年奧運會前期,北京市與奧運直接相關的基礎設施投入約為1800億元,再加上配套的通信、郵電、道路、教育、綠化、改造等非奧運直接投入,總共達到5000億元人民幣左右,但是截至到2007年底,北京市四環內房屋均價已經從2001年的每平方米5000元上漲到了15000元,也就是說每平方米上漲了一萬元,如果按照北京市1600萬常住人口、人均住宅面積25平方米計算,住宅建築面積共計4億平方米,這就意味著從2001年以來,北京市房屋住宅的總價值上昇了4萬億人民幣。
曹建海:『但是我們剛纔講了總共的投入不過就是五千億,房屋反過來上漲的幅度超過了投入的將近8倍,所以可見奧運行情被遠遠透支了。』
曹建海告訴記者,過度透支奧運概念的房價意味著大量的泡沫,而一些投機者嗅出了房地產市場的危險,欲甩掉手中的房源脫身,但由於拋盤過多,出現了滯銷的格局,房價便提早步入下跌的行情,而北京大學房地產研究所所長陳國強並不認為奧運給北京房價注入了泡沫,他表示拐點的提早出現是由於第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續多次加息,『卡』住了房地產市場的咽喉也抑制了部分超前消費和投資性購房需求。
北京大學房地產研究所所長陳國強:『國家對於房地產行業一個宏觀調控政策,就是調控政策的組合效應逐步的顯現出來了,那麼再從外部來看,就是國際、國內的經濟,實際上面臨很多不確定因素,那麼這些也是導致我們消費者,購房者出現比較明顯的觀望心態。』