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去年發展商買地熱情很高。陳白帆攝
去年9月,接連誕生地王,發展商的買地熱情空前高漲,隨著市場環境的變化,今年土地市場已是物是人非。陳白帆攝
房地產猶如舞臺劇,情節也是跌宕起伏。2007年,尤其是7月、8月、9月,各大房地產開發商爭相上演著拿地高潮,並以不斷刷新的『地王』而自豪的時候,誰也沒有想到,到了2008年,巨額資金拿的『地王』卻如山芋般燙手,隨著8月地款繳付大限將至,支付地價高峰期也已經到來了。
據不完全統計,2007年在全國一二線城市誕生了大大小小20餘個知名『地王』。在國泰君安證券研究所發布的研究報告中稱,全國地價指數表明2007年三季度地價指數達到最高點。這意味著,在去年7月到9月拿地的開發商需支付的地價款非常高。但是,很多城市房地產的成交低迷,開發商回籠資金的壓力陡增。業內人士認為,即將到來的8月、9月份將是開發商資金鏈最緊張的時候,去年高價拿地的企業將面臨付清土地出讓金的壓力。對於個別實力不強、資金鏈緊繃的中小型房企來說,『命懸一線』的說法並非危言聳聽。
『開發商就要為當初這種市場判斷埋單了』,一位業內人士表示。去年上演的瘋狂樓市讓開發商信心爆棚,部分企業甚至將大部分資金用來支付土地款,然後打算通過快速銷售回籠資金。但是美好的願望沒有實現,隨著市場的持續低迷,眾『地王』房企除承受資金壓力外,還得忍受地價縮水之痛。與之佐證的是,今年土地市場上『流拍』事件頻發,並有從深圳、上海等一線城市向福州、南寧等二線城市蔓延的跡象。對於一路走低的土地價格,市場人士出手更為謹慎。
當年高價競得地塊,如今價值嚴重縮水,無疑是『地王』房企心中最痛。地款交納大限將至,在融資困難的今天,眾多房企將要為去年的瘋狂付出沈重代價——或退地賠錢或項目轉讓。不管哪種方式,這都將讓房企元氣大傷,使其嚴峻的資金面雪上加霜。
地王對發展商資金鏈形成重壓去年,接連誕生的『地王』還是人們和開發商津津樂道的事情,因為這不僅表示出開發商資金的雄厚,另一方面也展示出開發商和政府對房地產市場的樂觀。如今,『地王』對開發商而言可謂成了燙手山芋。因為作為資金密集型的房地產行業,在樓市低迷信貸緊縮的環境下,『地王』巨額的資金支出,無疑給開發商帶來更為緊張的財務局面。從廣州以及周邊地區去年誕生的『地王』來看,受資金匱乏所累,這些『地王』基本上都沒有動工的跡象,而且有消息指出,有些『地王』或放棄、或尋出售、或尋找新的合作伙伴。
地產巨頭頻頻出手被套牢資金已成為內地房地產企業普遍面臨的問題。業內人士表示,目前開發商資金緊張的局面,一方面是受國家宏觀調控、信貸緊縮影響,再加上樓市低迷影響資金回籠,使得發展商本已緊繃的資金鏈更加雪上加霜。而資金緊張的另一個重要原因就在於被去年的拿地熱潮套牢了。
根據廣東省房協的數據,2007年,廣東省土地出讓總金額達到1121.71億元,其中大多是由地產巨頭買下。特別是去年下半年以來,隨著股市和樓市的狂飆,廣州地產巨頭制造了一系列巨無霸『地王』:2008年1月8日,恆大員村絹麻廠地王,41億元;2007年9月28日,富力、合景獵德村地王,46億元;9月19日,富力佛山東平新城地王,47.05億元;9月17日,中萊投資科學城地王,44.75億元;9月11日,保利金沙洲兩塊地王,42億元……
地王在手資產負債率偏高而在參與地王爭奪戰的這些開發商裡面,大多存在資金緊張的問題。例如香港上市的『大地主』碧桂園,財務狀況一度受到質疑。有媒體稱,其總負債為192.3億港元,現金只有約10.13億港元,碧桂園隨後予以否認。而富力地產2007年年報顯示,當年該公司收購土地共達20塊,共計1030萬平方米,土地儲備增加至2620萬平方米。其貸款總額達199億元,應付賬款達111億元(大部分為拖欠土地款),遞延稅項14億元,資產負債率已達140%,而其現金不足23億元。
上市公司如是,而當初拿了地准備上市的更是備受煎熬。去年不少開發商拿地,其中不乏地王,其目的就是為上市做准備。但是今年股市行情逆轉,上市之路變得不平坦。沒有新的資金注入,如何去償還當初買地的資金,看來還真是個問題。
恆大員村絹麻廠地王:41億元
保利金沙洲兩塊地王:42億元
富力佛山東平新城地王:47.05億元
中萊投資科學城地王:44.75億元
富力、合景獵德村地王:46億元