|
||||
『地王『陷窘境恆大為去年瘋狂拿地買單
去年拿地最受矚目的非恆大地產莫屬。2007年,為准備上市,恆大地產在全國各地攻城略地,土地儲備急速擴張近8倍,多次成就『地王『傳奇:2006年底,以8.29億拿下武漢當時『地王『,即目前的武漢恆大華府;去年8月,25.3億元競得重慶科技學院項目,被稱為天價;去年10月,恆大計劃以14億元收購上海源深路1號土地項目公司100%股權;2008年1月,恆大以41億元拿到絹麻廠地塊,晉昇廣州新『地王『……
今年8月前後,恆大廣州員村絹麻廠地塊、上海源深路1號地塊、重慶科技學院項目將陸續進入土地款和項目款最後結算期。7月8日,媒體爆出恆大集團未能全額交納絹麻廠地塊約40億元的地款。7月10日,恆大、廣州市房管局內部傳出消息,員村地塊已經進入收地程序,恆大方面正在做最後的努力,爭取延期付款。據近期公開信息顯示,恆大去年擬收購的上海源深路1號土地項目被掛在了二手交易網站上,土地報價23億元;4月18日,重慶恆大華府項目爆出丑聞,資金鏈緊張拖欠建築工資,市場傳聞恆大有意賣出重慶項目公司以收縮戰線……
時移勢移。如今地產行業『土地為王『時代早已一去不復返。本來負債率就偏高的恆大,在香港上市受挫之後便陷入了財務危機。這三幅『地王『高達近80億的資金成為其『不可承受之重『。為解決地款大限危機,今年6月恆大一度進行了約6億美元的私幕股權投資,奈何杯水車薪。如今『員村地王『去向堪虞。
分析人士稱,銀根緊縮下,今年地產行業普遍出現了資金鏈緊張乃至斷裂的危險。昔日引以為傲的『地王『現正成為恆大手中的燙手山芋,不排除其棄地而去。『壯士斷腕『或將令其損失6.3億元保證金,卻能保證『無債一身輕『。
退地項目轉讓 『地王『房企『斷腕『自救 而數據顯示,為去年瘋狂擴張付出代價的房地產企業,顯然不止恆大一家。面對巨額土地出讓金壓力,不少曾叱吒風雲的『地王『房企不得已『斷腕『自救。『地王『集體退地。今年6月,樓面地價高達1.65萬元/平方米的『普陀地王『長風生態商務區4號東南地塊遭遇退地。競得者上海志成企業發展有限公司為此損失土地保證金超過3000萬元。今年3月,樓面地價高達9953元/平方米的福州『地王『遭退地,融信地產為此損失7000萬元土地保證金。南京江寧的天價『地王『也在今年7月遭政府收回,地產商『割肉『8000多萬定金。據統計,截至2007年底,僅南京市便解除了8幅地塊的土地出讓合同,對延期付款地塊收取違約金1億多元。專家分析,隨著房地價一路走低,退地風潮或有在全國蔓延趨勢。
房企掛牌轉讓項目股權。今年5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆昇時期以樓面地價為3772.3元/平方米拿下的『地王『東莞市南城水濂村地塊。如果以東莞目前約5000元/平方米的銷售價格計算,東莞萬科置地當初拿地價格幾乎沒有利潤可言。5月19日,香港上市公司瑞安房地產公告稱,永菱通海外投資基金將以11.25億元人民幣的總價,收購其持有的上海瑞虹新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)項目25%股權。從幾大產權交易所了解到的信息顯示,近期北京有7塊二手土地通過北京產權交易所掛牌出讓,土地面積共近120萬平米。在上海聯合產權交易所,有7家地產項目或股權掛牌轉讓;天津產權交易網上有近20家房地產項目尋求合作或轉讓;重慶產權交易所則有12家。這些進行產權轉讓的公司,多數都表現出對資金的渴望,有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金,還有要求受讓方有良好的資金實力,能一次性支付交易價款。
在國泰君安證券研究所發布的研究報告中稱,全國地價指數表明2007年三季度地價指數達到最高點。這意味著,在去年7月-9月拿地的開發商需支付的地價款非常高。與此同時,很多城市房地產的成交量還在繼續走低,開發商回籠資金的壓力陡增。業內人士認為,即將到來的8、9月份將是開發商資金鏈最緊張的時候,去年高價拿地的企業將面臨付清土地出讓金的壓力。對於個別實力不強、資金鏈緊繃的中小型房企來說,『命懸一線『的說法並非危言聳聽。
地價縮水 『百日巨變『或一語成讖隨著市場的持續低迷,眾『地王『房企除承受資金壓力外,還得忍受地價縮水之痛。
最新土地貶值的力證發生在S*ST蘭光身上。7月21日,公司公告稱,鑒於深圳鴻榮源地產的幾個項目尚未取得完整的土地使用權證以及2007年新進的幾塊土地儲備市值出現低於賬面值等情況,客觀上造成鴻榮源房地產資產無法實現『整體上市『。據業內人士推算,公告中提及的『市值出現低於賬面值的土地『或暗指鴻榮源去年高價在深圳、佛山、惠州和廣州競得地塊。
與之佐證的是,今年土地市場上『流拍『事件頻發,並有從深圳、上海等一線城市向福州、南寧等二線城市蔓延的跡象。對於一路走低的土地價格,市場人士出手更為謹慎。統計顯示,今年2季度,土地交易價格出現大幅下滑,同比上漲10.8%,但漲幅比上季度低5.7個百分點。
北京師范大學金融研究中心主任鍾偉指出,我國房地產開發商在土地儲備上沈淀的資金已達1.5萬億元左右,即使以貶值20%計算,也是一個天文數字。當年高價競得地塊,如今價值嚴重縮水,無疑是『地王『房企心中最痛。地款大限將至,在融資困難的今天,眾多房企將要為去年的瘋狂付出沈重代價--或退地賠錢或項目轉讓。不管哪種方式,這都將讓房企元氣大傷,使其嚴峻的資金面雪上加霜。
早在3月份恆大IPO受阻之時,SOHO中國的潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)便拋出了『百日劇變『說。他指出,在2006年下半年、2007年把所有的錢和銀行貸款用於交納土地首付、瘋狂圈地的房企來說,由於土地在2008年上半年尚不具備銷售條件,沒有形成待售商品房,將會面臨巨大資金壓力。『外部資本市場環境轉差,各公司財務狀況相當惡劣,很可能出現一批公司在三四個月內陷入困境甚至死掉『。盡管估計的時間點有偏差,但不得不承認,由土地出讓金引發的『百日巨變『的市場風險正在累積。
在政府重申地產調控不放松,緊盯地權出讓腐敗之際,更多的市場疑問或已變成--在八月地款繳付大限中,誰又將倒下?
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||