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雖然樓市正在經歷『低潮期』,開發商也正在面臨很大的資金壓力,但在市場規律下,沒有什麼理由可以阻撓新盤的上市,而他們懸殊的銷售差距,也在一定程度上說明了面對『好』樓盤,市場仍有一定的消化空間,剛性需求強烈。
據《樓市》市場研究部統計,從2008年3月15日至5月31日,天津共有20個新盤亮相。包括中新城上城二期??、萬通華府、萬通上北新新家園、天保金海岸二期、伊頓玫瑰公寓、花園·5座、陽光星期8三期、科貿時代國際公寓二期、矙海、富力桃園、領世深白、華亭國際、海逸君臨、華城領秀等。
在逆勢中推出新盤,是刺激市場還是反被低迷的市場所吞噬?記者在一些樓盤現場了解到,由於銷售情況不好,很多項目在開盤後不得不面對巨大的銷售壓力。只有少數項目仍能刺激市場需求,呈現旺銷的局面。
著急為兒子購置婚房的劉女士,在走訪了多個新盤後,不僅沒能選到合適的房子,反倒被暗淡的市場所影響,產生了很深的顧慮。在她看來,很多樓盤的銷售現場都非常冷清,半天都不見一個客戶,這種現象讓劉女士很是擔心,是樓盤有問題還是市場環境所致?如果是後者,是否意味房價還會再降?一系列問題困擾著劉女士,以及很多目前想購置新房的消費者。這足以顯示出大家『買漲不買落』的購房心態。
沒有放棄希望的劉女士繼續在市場上尋找項目,直至6月7日,位於老城廂這一市內中心區域的中新城上城的火爆開盤吸引了劉女士和眾多購房者,並以其高質量的產品品質和『物有所值』的一系列產品附加值,實現了當日銷售200餘套的驚人記錄。在看到了一套套被簽訂的購房合同後,劉女士按奈不住心理的激動,終於下定決心購置了一套。
據了解,在現階段市場上,一些憑借自身獨特優勢亮相的樓盤不僅沒有受到樓市低迷的影響,反倒表現出活躍的銷售狀態,甚至一度出現狂銷的局面。中新城上城就是個證明,此外還包括一個月內銷售近3個億的萬通華府、在開盤當天實現1.28億元銷售額的萬通上北新新家園、自2006年3月至今一直持續熱銷的天保金海岸等。這一個個驚人的銷售數字無不證明了『好』樓盤依舊熱銷,市場剛性需求依然存在。
同一個時間段開盤,卻遭受不同的銷售局面,在樓市逆勢中推出的20個新盤,緣何會有不同的結果?業內人士認為:在逆勢中,多數開發商都是冒著風險開盤,所以如果能夠避開此時開盤應該是不錯的選擇。因此,開發商會有主動開盤和被動開盤這兩種情況。主動開盤的項目,其前期必是做好了充分准備工作,並積累了大量客戶,認為開盤時間已到,暫時的樓市萎靡也不能影響項目的銷售;而那些被動開盤的項目則與之相反,其開盤原因主要受相關政策的限制,無論其產品品質是否到位、准備工作是否充分,在規定時間內必須開盤,因此,這種被迫開盤的項目,其銷量一定不會很好。
而針對這幾個逆勢熱銷的項目而言,造成其熱銷的主要原因,業內人士給出了兩點原因:一是地段優勢,中心地段的商品房永遠不愁賣;二是天津周邊區域內總價低、性價比相對較高的樓盤。
天津中原物業顧問有限公司董事總經理殷則環認為,結合現階段天津城市規劃、產業分布、配套建設、人口結構等多項因素,市場上始終有一些區域的樓盤需求旺盛,在當前仍然受到購房者的關注。比如一些城市核心區的樓盤以豐富的配套,特別是教育、商業、醫療配套吸引了部分高端客群。而快速路、輕軌、地鐵沿線的物業對於生活、工作快節奏的通勤族吸引較大。城市外圍的一些熱銷樓盤則以低總價、低密度、精裝修等因素來提高性價比,以吸引投資客群和青年購房者。
樓市前景眾說紛紜 後市長期仍被看好對於如今尚不明朗的樓市來說,無論是2008年下半年的走勢,還是未來樓市的前景,似乎都在以一種更加神秘的姿態籠罩著樓市,讓購房者紛紛猜想。
對此,業內專家認為,今年,將是樓市局部價值的回歸,而從長遠看,這種回歸將會對未來房地產市場產生利好影響。同時,今年的樓市預計會有小幅的上漲。而對於區域,則力挺開發區、河西、和平,此外,目前塘沽的房價也依然很堅挺。未來,受市場及政策的影響,房地產業會加速洗牌,一個城市不會再出現100多家開發商的局面,而將會發展至幾十家房地產巨頭。而至於樓市的這種低迷現狀何時恢復,還要看未來的成交量。
殷則環則認為,目前一些城市的房地產市場確實進入觀望期,供需雙方都在觀望,價格方面也有一些波動,正是由於這種波動,使得觀望期延長。但這並不意味著很長一段時間房地產市場都要在低潮中度過,因為對於經濟快速發展、城市化進程不斷加速的中國而言,剛性需求是始終堅挺的。中原預測當前調整狀態將持續到今年下半年。同時他還表示,目前天津的宏觀經濟方面對房地產是存在一定利好的。天津樓市和一線城市相比還有較大的發展空間,從長期看整體價格還有一定的上昇空間。而天津樓市走出觀望期還需要一定時間,第三季度成交將對本年度樓市起到決定性的影響作用。價格向價值的回歸是必然的。就目前天津樓市價格來講,中心城區和濱海新區還存在上漲空間,四郊五縣部分板塊的價格可能走穩。
在不確定的市場背景下,一些熱銷項目的開發商也對目前的樓市現狀以及未來的發展趨勢做出預測。
張晶表示,根據2008年以來的市場走勢判斷,7、8、9月份樓市會有一些起色,因為奧運也會間接地促進樓盤銷售。雖然今年與不正常的2006、2007年相比,市場環境懸殊較大,但預計2008年下半年應該會比上半年好些,止步觀望的剛性需求會逐漸放開腳步。而未來樓市的發展,還要看國家經濟的走勢,如果今後政府出臺各種利好政策,那麼經濟走勢將更好,樓市的發展也會更好,否則樓市將會繼續穩步發展。同時張晶還表示,在未來樓市發展中,由於奧運會原因,樓市會趨於理性穩步發展。城市中心地段、配套設施齊全、樓宇品質實力雄厚的項目,能夠給真正需求者提供便捷的房地產項目,必定會穩步上漲;而城市邊緣、配套設施不夠完善、樓宇品質表現平平的房地產項目必定要降價,這樣的房地產開發本身保證的就是大眾消費者需求。
萬通華府副總經理劉力認為,面對現在樓市的低迷氛圍,市場上觀望情緒也比較濃厚,而這種低迷的現狀在今年不會有轉折性的突破,應該是維持現狀的局面。雖然如此,也不能代表市場購買力的消失,關鍵還是要找准客戶群來做產品,好的產品永遠都不愁賣。至於觀望情緒會持續多久,還要觀察市場。
天津天保房地產開發有限公司銷售總監王忠民表示,通過2004至2007年四年的持續熱銷,投資熱潮逐漸隱退,剛性需求也在逐年降低。前幾年的銷售形式是不太正常的,2008年的房地產市場預示著今後會平穩發展下去,而不會再出現前幾年大紅大紫的局面。2008年以後房地產市場會平穩發展,從5月份成交量和價格分析,成交量略高於4月份,約增長1.1%,價格環比4月增長4.5%。可見,天津市場處於平穩上昇階段,可持續到2010年。