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目前,本人認爲房子降價的難點在“高房價”城市,儘管高房價城市可能地價比較高,但與其爆高的房價相比這算不了什麼。據統計,北京08年上半年,樓面均價爲3500元左右,而6月份,其新盤開盤價在一萬五千元左右。所以其降價空間比較大,但同時難度也比較大。
分析如下:
以1.5萬元每平米來看,100平米的房子,每平米下降3000元(萬科前期部分樓盤降價幅度爲15%-30%,所以這個幅度是合理的),那麼整套房子總價要下降30萬元,這對新買房子的人來說是比較好的,但是對已經辦完購房手續的人來說卻意味着自己手裏的錢貶值了30萬。很多生活在大城市的朋友都說盡管生活的城市房價很高,但是他們的工資每個月也就幾千元。能買的起房子的除了那些富翁們,大多還是靠父母、親戚朋友幫助拿出首付款,而自己每月還貸款的人。於是就會形成工資低,而每個月的月還款額度高的現象,一旦房屋貶值,必定會造成很大的心裏壓力,爲社會造成不穩定因素。而對於房價較低的城市(5000元/平米以下的),按照5000元/平米來算,房價下降20%(房價越低,因爲有成本撐着,房價下降的空間越小,實際上,高房價城市房價下降20%,同樣情況下,在低房價城市房價可能只下降10%),100平米的房子才損失10萬元,房價下降10%,損失額度爲5萬元,房價越低,損失率不變或者降低的的情況下,損失的金額越小,購房者所能承受的就越多,所以從這個角度來說,低房價城市房屋降價,所能造成的社會不穩定因素要小的多。
另一方面,中國房貸的大部分也在這些城市,因爲信息所限所以還要引用別人的數據,易憲容說:“房地產經營性貸款只有5.1萬億元,僅佔整個銀行體系貸款總額的17%,銀行受此影響是有限的。並且指出“假定到2008年一季度末所有個人按揭貸款都爲不良貸款,那麼整個中國銀行體系不良率也只增加11%,鑑於中國銀行體系不良率最高時曾爲40%,因此不會造成多少影響”。由此說不會造成金融危機。我們這裏不談論金融危機能否產生,但是要明白,房產市場不是一個獨立的環節,還帶動着建材市場,家居市場、人力市場、政府的稅收及其他以房地產的預期收益爲抵押的產業及相關工程等很多的環節,而且各個環節緊密相連,環環相扣,牽一髮而動全身,所以這其中的關係,並不是一組數據所能說明問題的,我們還要注意更深層面的東西。而且,除非萬不得已,國家不會允許銀行貸款總額的“百分之十幾”爛掉,如果可以實現平穩過渡,爲什麼要去損害國家利益呢?所以或許房子大幅度降價所帶來的危機是銀行所能承受的,但在承受的背後銀行及國家經濟都要受到一定程度的損害。國家現在要做的還是先穩定市場的價格,而後徐圖其他。
其實,中國未來的房價會不會降,是一個很難看透的問題,因爲牽涉過多,我們只能從短期的視角來解讀。目前,只要政府能通過相關政策穩定市場的房價,使得房價能不上升,那麼馬上就會有一部分人受不了,這部分人就是炒房者,中國每年開發房產無數,但實際上,05年我國的房屋閒置率就達到了26%,何況接下來還有一個樓市暴漲的06、07年,所以並不是開發商開發的每一套房子都真正的落到了需求者的手中,很多房子是被這一部分人所囤積起來了。如果能很好的解決這一問題,那麼房價必定會有所回落。但是,一個新的問題又出現了,就算我們去損害那20%的人及開發商、炒房者的利益,降低房價,最終我們每一個人真的能從中受益嗎?我把中國的購房者分成三部分:其一,購房正規軍,那20%的人;其二,購房預備軍,這部分人手裏有一定積蓄,也有購房慾望,但是房價對他們來說有些高,但只要房價略微鬆動,他們就會馬上成爲正規軍;其三,樓市羣衆,我們大多數人都屬於這一部分,基本屬於一生爲房長征的人。但這三部分人有一個遞進的轉化關係,在一定的條件下第三部分人可以轉化成第二部分人,第二部分人也可以成爲第一部分人。這個條件就是房價下降。中國是一個受傳統觀念影響很深的國家,有了房子纔算安家的傳統的住房觀念,以及“買房結婚”的婚姻觀念都是傳統觀念中所不可或缺的,甚至萬通馮倫直接說:房價升高是因爲年輕人結婚太急!一旦房價下降,那麼必定會有很大一部分人重新投入到購房者的行列,你也許會去等,那是因爲你是屬於第三類人,還沒有實現平穩過渡。但第二類人不會去等的,一旦房價出現鬆動,這部分購房預備軍馬上就會成爲購房主力軍,而一旦市場有了需求,房價自然就又會有所提升。中國人的傳統的住房觀念不最終改變,除非國家強制執行,不然在供需關係的影響下,即使中國的房價想降都很難。再借用老易的一句話“只有賣不出去的價格,沒有賣不出去的房子”,只要價格鬆動,總會有人去捧場的。
所以,短期內,我們只能預期在國家政策的干預下,中國的房價可能出現一個穩定的局面,甚至有所回落,但降價的空間不大,只能說——價格圍繞着“價值”上下波動。總而言之,目前中國房價下降的難點在高房價城市,而最終房價能不能真的下降,還是一個非常複雜的問題,但是短期內房價持續穩定下降是不可能的。
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