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最近一段時間以來,關於房價走勢是漲是跌的爭論激戰正酣,但隨着市場形勢的發展,以及地產大佬們的觀念轉變,還有專家們的“賭局”失敗,房價進入下行空間的看法已漸成市場主流觀點。如果說房價下行已逐漸達成共識,那麼下行的軌跡如何發展則是需要重點關注的問題。
而探討這個問題就需要好好研究房地產週期波動問題。房地產週期波動從理論上說是由供求關係決定的,房地產週期波動可以分爲4個階段,即復甦――繁榮――衰退――蕭條四個階段相互循環、產業擴張與產業收縮兩個過程交替出現的週期波動現象。
當前市場形勢來看,信息不對稱所造成的時滯和開發商、消費者心理因素變化等內部因素,以及宏觀經濟走向等外部因素決定了今後房地產波動走向。首先房地產市場並不能象股票市場那樣隨時反映價格和交易情況,而是需要一段較長時間的調查和統計,同時由於信息非常複雜且標準不一,有效程度教差,造成消費者很難及時準確的瞭解市場行情,這都使供給和需求之間產生了時滯,從而造成了市場波動。當前市場情況,統計數據口徑不一,經常出現各種部門數據相互矛盾的地方,比如最近有名的房價“賭局”,雙方所堅持的統計數據分別來自深圳統計局和國家發改委,但出入很大,統計數據誤差所造成的信息不對稱使得消費者很難把握市場動向,在當前撲朔迷離的房價困局下,更多的消費者會選擇觀望而推遲購買時機,從而導致了市場交易的時滯,市場低糜恐將持續下去。其次,市場預期的變化,買漲不買跌的心理。當市場不景氣的時候,人們對當前和未來的房地產市場形勢持消極悲觀的態度,看不到房價繼續上漲的希望而遲遲不願入市交易,從而導致市場交易萎縮直至蕭條。三是房地產市場任何可觀察到的週期性行爲,都源於推動房地產市場的外生變量的週期性行爲,也就是說,國家宏觀經濟的波動決定房價的走勢。當前通貨膨脹居高不下,出口增速放緩,企業投資環境惡化,宏觀經濟增速減緩將給房地產市場下行走勢帶來更大的壓力。
從國際經驗來看,房地產的週期波動在不同國家有所不同。美國爲18年至20年一個週期;日本10年完成一個起落;中國香港則以7至8年爲一個週期,中國內地的房地產週期大體爲7至8年,即5年的發展期加2年左右的一個低落期。中國房地產業發展週期之所以比較短,因爲它在我國還是個新興產業,需要一個健全發展的過程,目前,我國的房地產市場還處於起步發展階段時期,中長期的發展空間是巨大的,即使是衰退期到來,一般也不會再出現大幅波動震盪。從我國的房地產週期性波動看,其衰退期比國外短,發展期相對比較長。另外,我國房地產的發展主要部分不是二級市場,而是以一級市場增量爲重點,以增量的銷售爲主要帶動力,市場的購買力對房地產市場的漲落起着至關重要的作用。
因次,此次房地產價格調整的過程會比較漫長,不太可能出現“崩盤”這樣激烈的形式,根據上述分析,如果我國房地產的價格將下跌30%,那麼這個過程大概會持續2到3年。當然房地產價格的調整並不是線性的,尤其是在泡沫比較大的時候,往往由拐點轉折的第一年跌幅也許最大。
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