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相對於近幾年房價的“高燒不退”,眼下樓市價格鬆動的跡象已現端倪。開發商頻掀“折扣大戰”,銀行下調房貸利率攬生意……但市場成交仍然低迷,市場觀望氣氛日益濃重。“十字路口”的樓市,到底是理性迴歸,還是欲揚先抑?
進入2008年,樓市悄然發出了新信號,使得曾經一路高歌猛進的房價漲幅開始趨緩進而回落,而“價滯量縮”成爲當前樓市的“標準樣式”,中國的房地產市場開始進入高位調整期。
“目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結果。”國務院發展研究中心市場研究所所長任興洲分析,2004年以來國家對房地產市場持續調控的累積效應,特別是2007年對土地的調控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現,一定程度上改變了人們對於房市的預期。”非理性的上漲也透支了房地產業的未來效益。數據顯示,2007年70個大中城市房價比上年上漲7.6%,部分城市甚至達到40%至50%的漲幅。
鼓吹房地產“救市”很危險
一些專家認爲,當前房地產市場成交量低迷,正是市場步入積極調整狀態的信號;誇大調整的危害,鼓吹房地產“救市”則是非常危險的。
從全球房地產市場價格走勢曲線來看,任何一個市場都存在着一個波動週期。一般而言,越是房地產市場成熟的經濟體,週期內價格波動越平緩。
SOHO中國總裁潘石屹表示,當前開發商確實遇到不少困境,如從緊貨幣政策將減少按揭貸款,如何應對需求量的變化和資金緊張等,但這些也恰恰表明房地產市場也要進入自我調整和修復階段。
對於少數房價較高的地區,不少專家認爲,房價的適當回落是正常的。樓市走向理性迴歸的步伐有多快,主要取決於宏觀經濟的總體走勢。目前我國經濟運行依然總體向好,無疑爲房地產市場逐步走向理性迴歸創造良好的環境。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉說:“中國住房市場要經歷一個相當的調整期,去消化前兩年形成的價格泡沫,使之迴歸與經濟基本面及居民家庭支付能力基本協調的水平。如果宏觀經濟進入緩慢增長階段,這個調整期可能還會延長。”
專家建議不斷釋放調控信號
從歷年對樓市調控的過程看,地方政府、銀行、開發商在內的多種強勢利益相關羣體的影響依然不可小視。而在人民幣升值預期下,境外資金流入逐利,更是給中國房地產市場發展帶來新的複雜性。
儘管理性迴歸之路艱難,但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。高房價問題上關乎數萬億元的商業貸款和個人貸款,下涉及幾十個相關行業,中間還夾雜着千家萬戶。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險的,樓市調控不能指望畢其功於一役,只能採用“漸進療法”。
專家建議通過不斷釋放調控信號來干預市場預期,切實增加廉租房、經濟適用房、限價房、中小戶型中低價房的有效供給,以舒緩供求關係;同時,收緊房貸,讓銀行緩釋風險。
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