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最新數據顯示,2008年4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1%。過去幾個月,在一片降價聲中,全國房價同比上漲仍保持兩位數。
流拍
土地還稀缺嗎?
2007年,房地產商們在土地拍賣會上拼命舉牌,"地王"迭出,甚至出現了"麪粉貴過麪包"的怪現象。狂躁轉瞬過去,"流拍"成了土地市場的最新寫照。走勢不明,不敢出手,資金緊張,開發商對土地市場陷入了觀望狀態。
1月,北京新年最大的一幅土地出讓--廣渠路15號地,由於投標企業不足三家,該塊地以流標處理;
4月上旬,深圳市五塊出讓土地中,僅有一地塊在無人競拍的情況下出讓,其餘四塊流拍;5月中旬,武漢9宗地塊拍賣,5宗流拍,成交價格也大幅回落。
此外,廣州、成都、南京、東莞等城市,均出現流拍現象。
滯漲當前市場的"面孔"
滯漲是善於不斷創新的房地產人士,爲當下市場現狀冠以的新名詞。
所謂"滯漲",是指經濟陷入了低增長高通脹的局面,"經濟停滯"和"通貨膨脹"並存。
最新數據顯示,2008年4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1%。過去幾個月,在一片降價聲中,全國房價同比上漲仍保持兩位數。
另據統計,全國商品住房銷售面積下降。今年1-4月,銷售面積13664萬平方米,同比下降4.0%,增幅同比下降20.6個百分點,其中,現房銷售面積3438萬平方米,同比下降11.9%,增幅同比下降16.2個百分點;期房銷售面積10226萬平方米,同比下降1%,增幅同比下降23個百分點。
拐點說破房價
樓市遭遇拐點了嗎?這幾乎是去年以來,中國房地產最大的話題。
最早引爆拐點論的王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)認爲,這次的宏觀調控不僅僅針對房地產,銀根緊縮等貨幣政策是針對整個經濟過熱、通貨膨脹的勢頭,是一次宏觀戰略的調整。
知情人士透露,王石的這番言語是在中城聯盟的一次閉門會議上說的,儘管對此前自己所拋出的"拐點論",他在公衆面前多番解釋,但這一次,在非公衆的場合,王石提醒當時在座的同行,"拐點就是禿子頭上的蝨子,明擺着"。
在拐點論聲中,萬科率先降價,快速回現。也是在拐點論聲中,深圳、廣州的房價一路下滑。此外,上海、北京等諸多城市的房價也出現鬆動。
"該降價的樓盤已降了,不會再降價了",到了今年5月,王石又稱。
今時不比別日,房價也非一兩個意見領袖所能左右。
百日劇變緊縮政策下的資金困境
拋出中國地產將"百日劇變"的是潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧),目標直指房地產商的資金困境。
3月20日,已經進行全球路演欲在香港上市的廣州傳來了IPO擱置的消息。此時,潘石屹再次到聊天室時,並告訴網友,"未來100天內中國房地產企業將發生劇變"。
潘石屹表示,3月20日發生的IPO叫停,是2008年中國房地產界最具標誌性的事件。2008年,中國房地產公司所面臨的金融環境是非常困難的。
他預言,"現在中國國內是從緊的貨幣政策,國際資本市場這條路又被堵死了,未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天。"
潘石屹用來佐證自己觀點的第一個指標是中國房地產上市公司速動比率比較。據瞭解,速動比率是指速動資產對流動負債的比率,用來衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債的能力,一般比值在1和2之間處於合適。而包括SOHO中國、華潤、碧桂園(查看地圖)、首創、綠城、富力等19家上市房企,除了SOHO中國、瑞安、華潤、綠城、碧桂園5家的比值在1和2之間外,其餘14家都小於1。另一組數據是19家上市房地產公司的銀行借貸資金和現金及現金等價物的對比,除了萬科、SOHO中國、中海外、碧桂園、綠城這5家公司的現金及現金等價物爲銀行借貸金額的一半以上外,其餘14家公司的現金及現金等價物都遠遠低於銀行借貸金額。
潘石屹分析了"百日劇變"論的三個理由,第一,國際經濟衰退,這已經是不爭的事實;第二是中國從緊的貨幣政策;第三是過去兩年,尤其是去年房地產企業大肆擴張,不斷圈地,在市場上一而再、再而三創造"地王",造成了"麪粉價格比麪包價格還要貴"的不正常現象。這三個原因是影響房地產企業調整的最主要原因。
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