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首先看一下,如果市場出現調整,那麼市場會怎麼樣,我不傾向於房地產出現拐點這一觀點,因爲拐點在數學上有定義。如果我們說房地產市場出現分化,分化的意思是什麼?從理論上來說,如果房地產市場出現分化,過高的土地價格應該有調整,房地產價格會分化,這是理論上的說法。
事實上,土地的價格到現在,一到四月份並沒有升幅調整。第二,不同區域的房地產價格會明顯有分化跡象,這是符合情況的。現在各個區域市場的價格分化非常嚴重。第三,同一物業類型的價格將會分化,一般來說商業地產,尤其寫字樓和商鋪價格,由於過去兩三年沒有明顯上浮,仍然會上漲,住宅會下跌。假定我們認爲市場的需求是真實的,由於消費者放棄去購買新房和二手房,租金價格也應該上漲,這是理論如此。
但事實很意外,一到四月份,寫字樓、商鋪價格繼續非常低迷,住宅價格下跌,房租價格與我們預期一樣在上升。第四分化,遠郊區縣有明顯下跌,理論如此,事實也是如此,遠郊區縣房地產價格供應量非常大,除此之外還受到限價房、經濟使用房、小產權房的衝擊。所以遠郊區縣房價的確穩定不了。第五,行業洗牌不可避免,有一些企業非常缺資金,有一些企業開始籌劃收購兼併了。第六,儘管有各種各樣的災難,08、09年兩年希望貨幣政策要有明顯的放鬆,對開發貸款有明顯的支持,這不太現實。從理論現實都是如此。因爲一到四月,房地產企業開發貸款並沒有明顯減少,減少的是市場需求,減少的是按揭貸款。
我們稍微分析一下,涉及到房地產資金總量5.85萬億,由公積金中心、商業銀行貸出去的是5萬億,按揭貸款不良率低於2%,房地產開發貸款在所有22類行業中,貸款排在第9位不良率。按揭貸款不良率在22類行業中排在倒數第二或者第三。因此,對於房地產開發企業的開發貸款,它的風險程度大概是中等偏上,對於按揭貸款不良率非常低。整個開發貸和按揭貸佔信貸餘額比例大概佔25%。這就涉及到另外一個問題,什麼是對房地產企業適度信用支持,很多文章寫,對房地產企業信貸支持已經過度,首先請先這些同志先定義適度,然後再定義過度。
如果要說過度,我們只能說在過去幾年對這個行業的信貸投放增長非常快,是否過度還不能定論。開發貸的因素,主要考慮現金流等因素,目前房地產企業水準比較差,主要差在哪一塊?一個供應鏈整合能力,一個是財務能力。按揭貸款主要考慮是收入變動和按揭貸款比。
我們來看一下4月份,有一些指數我們看出來不太一樣,看數據有一些異乎尋常的地方,表明1到4月份,預示未來房地產價格走勢,1到4月份土地儲備價格在上升,開發商開發的速度在加快,主要城市的商品房房屋租賃價格都有所上升。另外一個特點,銷售比仍然在上升。
我們看一下土地開發面積,4月份指數下滑,從區域市場來看,供給增長,需求增長,價格增長,如果這三大指標都增長,表明這個區域會非常活躍。看看全國三個市場非常好。三大指標中,需求和價格都在滑落,主要是常三角和珠三角,長三角調整不可避免。
我們來看一季度,土地供應面積8千萬平米,開發面積5800萬平米,土地價格沒有回落,一季度還出現16%的上漲,當然對一線城市土地招牌掛的流拍現象比較嚴重,從總體來看,全國市場土地儲備和交易價格還在上升。我們怎麼理解呢?只能說部分開發商對房地產市場未來前景比較樂觀,已經開始利用資金進行土地儲備,也在對資金處於困難狀態的房地產開發企業表現出巨大興趣,所以房地產開發企業彼此兼併會很嚴重。
從現房銷售情況,環渤海區域還在上升,廣州地區似乎已經調整到位,是因爲廣州深圳二手房交易意義租賃價格有所上升,這樣使得廣州、深圳地區有見底的趨勢。而上海房價走勢帶動長三角區域走勢不樂觀,其他區域不錯。爲什麼開發企業不能對於貸款預期過高呢?因爲目前房地產開發貸款佔總的資金來源25%,開發貸款佔到房地產企業總的資金來源25%這是過去十年最高,除此之外,預售款佔22%,這是過去資金來源佔比最低,因此房地產企業資金緊張,是因爲市場處於觀望期。決定未來房價因素,第一是通貨膨脹,第二是熱錢的流動。
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