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『如果付全款的購房人在入住前覺得買這套房不上算了,可以無理由退房,開發商還將每天以房款總額的萬分之二補充金支付給退房人。』上周六,東亞三環中心最新營銷手段——『無理由退房』引起喧囂一片,此舉在地產圈內雖然算不上首創,但聯系到目前的樓市大勢以及東亞三環的具體操作手法,不論業內人士還是買房人都給予了極大關注。
業內人士承認,在新房成交量環比連續下降6個月的情況下,開發商已經開始轉變以往的銷售戰略,采用降價、補償、送車甚至最新的無理由退房等多種手段『救市』;買房人則在理性地掂量著這一豪舉背後可能隱藏的風險。當日,京城首個看房團——晨報看房班車便在第一時間攜51位讀者抵達東亞三環中心項目現場,與置業者一起實地考察。
市場快訊 東亞三環承諾無理由退房還未走進售樓處,記者就看到在東亞三環中心工地的圍牆上掛著嶄新的廣告牌,上面碩大的白字清晰可見:『全款可無理由退房,日萬之二補償。』這是繼SOHO中國之後,相隔近7年時間京城樓市再次出現無理由退房之舉,但與之前不相同的是,這一次提出的退房期限時間跨度長達近兩年,退房補償和可退房套數在全國的『退房運動』中也極為罕見。
該項目開發商告訴記者,他們是在記者去的前一天(6月20日)纔開會敲定的這個方案,活動時間初步定為今年6月21日至8月30日,因時間短還沒來得及進行推廣,僅是來售樓處的購房人知道這個消息。
根據銷售人員的介紹,記者了解到,目前購買東亞三環中心的房子,除了簽《北京市商品房預售合同》(簡稱『預售合同』)外,還要簽一份《無理由退房協議書》,這樣能確保購房人未來因擔心房價下跌而決定退房時有個說法。而根據開發商此次公布的活動要求,能夠享受無理由退房的客戶范圍是指付全款的購房人,退房時限為2010年3月25日9時起至2010年4月3日18時止,購房人屆時可通過向開發商提出並送達解除預售合同的書面通知退房,而無需任何理由。
據業內資深人士介紹,早在2001年,SOHO中國在北京首次提出帶年息10%無理由退房,但僅限於現代城的兩套公寓。此後,陸續也有全國部分城市的地產商以退房為由頭舉辦過活動,但是可退房項目的購買和退房時間最多也沒有超過一年,像東亞三環中心將退房補償的時間延期到兩年後在行業內還是頭一回。
買房算賬 退房年收益率突破7%記者了解到,東亞三環中心推出的『無理由退房』的參與者是指在今年6月21日至8月30日簽約的全款購房人,最後退房期限為2010年4月3日,中間最多時長約為21個月。專家幫購房人計算,按日萬分之二的補償計算,年收益率在7%以上,這一數字超過了將同樣數目的現金存在銀行的一年期利息。
在東亞三環中心的售樓處裡,坐在接待椅上的晨報看房團的劉女士也扳著手指頭算起了自己的賬:『以全款購置東亞三環一套35平方米的零居室來說,除了享受9折優惠,還可以通過開發商「買房送車」活動衝抵10萬元的車款,單套總購房款約為31萬元。如若以合同最長有效期限660天計算,我到期選擇無理由退房,以開發商日萬分之二的補償標准來折現的話,大約是40920元。』
眼下,股市同樣低迷,看房團的王先生去年投入10萬元資金購買基金,至今的收益率從60%跌回到8%,而目前股市的震蕩還沒有結束。『現在可投資的項目不是很多,在股市中的收益就像泡沫,一年的收益一夜之間都回去了,相比還是在房地產做投資更踏實。』
律師說法 補充協議同樣具有法律效力《無理由退房協議書》具有法律效力嗎?帶著購房人的疑問,記者諮詢了廣東廣大律師事務所北京分所律師莊清忠,他指出,凡是買賣雙方自願達成意願的約定,都具有法律效力都具有法律效力。《無理由退房協議書》在這裡充當了購房合同的補充協議。他同時提醒購房人,注意補充協議的條款不要和購房合同相衝突,以免發生糾紛。
價格預期 4號線開通 馬家堡樓市昇值據東亞三環中心項目負責人透露,這一承諾是基於對項目實際銷售數據及對市場不斷論證的基礎上做出的。自4月開盤以來已成交400餘套,這樣的銷售速度在如今市場狀況下並不多見。三環中心能夠在樓市觀望的情況下逆勢旺銷,主要是其小戶型、低總價的准確產品定位以及所在的三環地段價值和低價銷售的營銷策略。目前,馬家堡區域均價普遍在14500元/平方米,而三環中心實際成交價格只有9866元/平方米,比區域二手房均價還低3000元/平方米。此外,地鐵4號線將於明年9月30日正式通車,這將給沿線區域房價帶來極大昇值空間。
項目負責人表示,之所以敢於做出『無理由』退房承諾,必然是建立在東亞新華公司實力以及產品和價格優勢的基礎之上,對項目自身品質和昇值潛力十分看好。『無理由退房』的潛臺詞就是:『買我的房,絕對增值。』『我相信兩年後業主都能獲得不錯的收益,退房的幾率幾乎為零。』該負責人自信地說。
開發商表態 逆市熱銷奠定退房實力東亞三環中心項目負責人介紹,該項目已經成交400餘套,其中投資比例佔到了65%以上,單是端午節期間,便成交60餘套,其中38套被投資者購買。『實際銷售數據堅定了我們的信心。』
針對市場上有關開發商營銷『噱頭』的質疑,該負責人表示,這不是單純的廣告宣傳,也並非『空口無憑』,無理由退房的承諾作為合同要約,購房者不用擔心。據該項目負責人介紹,此項活動是在給全款客戶9折的基礎上推出的,因為全款購房給開發商確實也帶來了利好的一面,即資金的快速回籠。此前,有過無條件退房的項目給貸款客戶退房,最後發生糾紛沒能快速辦理退房就是貸款按揭不好處理,為了增強本次活動的可操作性,所以選擇性地只針對全款客戶。
東亞新華是一家以房地產項目開發為主要投資方向的大型民營企業,已開發及待開發項目總建築面積將達百萬平方米以上。公司自成立以來,旗下已擁有包括北京東亞信誠國際會展中心有限公司在內的七家具有房地產開發資質的子公司,開發了近300萬平方米的優質大眾化住宅,並在遼寧、內蒙古等地擁有200餘萬平方米房地產開發在建項目,公司核心員工達500餘人。該公司先後開發了東亞·奧北中心、東亞·奧北辣街、東亞·奧北中心(北區)、東亞·望京中心等眾多精品項目,2006年9月開發的東亞·上北中心在開盤當日共銷售I單元650套,銷售率高達95%,創當年夏季京城地產開盤銷售奇跡。東亞新華具有豐富的小面積產品開發經驗,旗下一系列的I不動產項目在京城地產界樹立了獨具一格的產品特色。
業內點評 開發商下注未來樓價中原地產華北區域總經理李文傑認為,無理由退房是開發商為了促進銷售的一種宣傳手段,同時開發商想以這樣的表態說明自身對房地產市場未來走勢和項目品質的信心。
『提出無理由退房,實際上是開發商在賭未來的房價還是往上漲的,也是給市場一種信心。』他認為,在北京新房交易量出現連續下滑6個月的情況下,開發商已把促成交易變成目前的工作任務。降價、送車、送物業、房價下跌後的再補償以及眼下出現的無理由退房,都是開發商的銷售手段。
李文傑指出,無理由退房不會成為北京樓市的普遍現象,主要是北京多數買房人還是以剛性需求為主,因此房價漲跌與自住相比,有合適的地方住更為重要。針對有人擔懮的萬一開發商只是想快速銷售、最後不退房的疑慮,李文傑說:『如果房價漲了,開發商還願意退房呢,因為這樣的銷售承諾開發商的風險要大過消費者;而萬一開發商違約不退房,買房人至少還有房子在,這也是實實在在的東西。』同時他提醒消費者,無論開發商采取什麼樣的宣傳方式售房,選房首先還是要看重項目的交通、周邊配套以及區域昇值潛力等多項指標,不要盲從購房。
項目介紹東亞三環中心是純粹的『地鐵小戶』,距離地鐵4號線首站僅15米。
交通及配套:該項目位於地鐵4號線首站馬家堡,南側緊鄰1.3萬平方米的園林公園,西倚南北交通『新乾線』馬家堡西路(15分鍾可達西單商圈),可直通三環、四環、五環及京開、京石、京津塘、京沈等多條高速公路,並有多條公交巴士直達亞運村、燕莎等地。
物業類型:該項目擁有達12萬平方米的高端建築群,由6棟9至21層塔板樓和獨立商業構成。
社區理念:該項目是特為青年精英群體量身定制的生活居所。社區規劃、商業配套及物業服務方面均考慮在中關村、金融街、西單等繁華區域工作的白領要求,設置24小時夜店、定制物業服務等個性化服務。
現場播報上周六下午兩點,晨報看房班車在聽取眾多讀者的意見後開往位於南城馬家堡的東亞三環中心項目,該樓盤之所以受關注是因其緊鄰地鐵4號線馬家堡站,是四環內為數不多的銷售均價維持在13000元/平方米上下的小戶型項目。而讓晨報看房團成員更加驚喜的是,到達售樓處獲悉購買該項目除了可獲得一部價值5萬至10萬元的汽車外,即使購房反悔也能在入住前有一次退房的機會,還能獲得一筆高於銀行年利率的房款補償金。
記者現場對51名晨報看房團成員抽樣調查發現,除緊鄰的4號線地鐵屬於22個小時連續運行外,東亞三環中心中的30至80平方米小戶型、比周邊在售項目價格優惠等幾項優勢是大家比較滿意的選房條件。但事實上,到達售樓處後大家都對一旦退房還能獲得的收益表現出更高的興趣,討論聲一直沒有間斷。值得關注的是,自『無理由退房』活動推出以來,東亞三環中心的銷售情況要好於以往。截至發稿前,記者從開發商處了解到,項目的成交量較此項活動開展前有了明顯的上昇,僅晨報看房班車看盤的當天,現場就有多位購房人因對退房補償活動感興趣而簽約。
買房人反應 買南城房不怕價跌正如專家和開發商所形容的一樣,如今的購房人十分理智。在開往東亞三環中心的途中,記者簡單地在看房班車上對參與讀者進行了調查。在提到『為什麼在市場觀望期還要想到買南城房』這一問題時,竟然得到了不約而同的答案:『相比其他地段而言,南城的房子還是便宜,即使房價跌,南城由於本身房價低,抗跌性就強。』同時,大家普遍認為,如今買房主要看交通是否方便,這成為選房第一條件。因此,在看到晨報看房班車到地鐵沿線周邊踩盤,都踴躍報名。
值得一提的是,有位看房團成員在幾個月前就看中東亞三環中心,遲遲未出手是因為自己看好的樓座還未開盤。『幸好幾個月前我沒簽約,要不然就錯過了買房送車和退房補償的活動;但我不能再等了,一是覺得開發商推出更優惠政策的可能性不大,二是即使還有新優惠,看好的房子已經被賣了,也是損失。』