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解答:從張先生的財務能力分析,月薪12000元左右,屬於中高收入,具備一定的風險承擔能力;而從其每個月的支出來看,房租支出佔到了總支出的20%左右,其他的個人日常消費支出較為固定可控;18萬元的積蓄不算豐厚,但是加上公積金帳戶上的4萬元及父母的積蓄,按照自住房產首付三成來計算,18+4+20=42萬元的首付可以購買140萬元左右的房產,張先生一家具備一定的購房能力。
根據以上分析,『鏈家地產』市場研發中心認為,對於張先生而言,經濟方面問題不大,選擇房產的話應該兼顧到兩個方面,一方面是區域距離工作地點要便捷,盡量不要太遠;另一方面是考慮到房產要適合父母養老居住需求,盡量遠離嘈雜的市區,但區域內各項生活設施要齊全;鑒於以上兩個方面,『鏈家地產』市場研發中心推薦兩種置業方案:
方案一:購買朝青區域『次新房』小戶型兩居室作為過渡房產朝青區域是京城東部成熟的生活社區,購物、醫療、交通各種配套完備,適合老年人居住,並且隨著東三環的崛起,區域後市仍然有一定的發展空間,區域內距離國貿方便快捷,建議可以在朝青區域購買小戶型的兩居室作為過渡型房產購買。據『鏈家地產』統計資料顯示,2008年5月份朝青區域建築在2003年以後的次新房小戶型二手房單價為13500元/平方米,建築面積在80平方米左右的房產總價在100萬左右,推薦的小戶型兩居室集中的小區有青年匯、炫特區、國美第一城等,兩居室建築面積在60-80平方米之間,非常適合兩代人作為過渡房產居住,同時對於張先生而言貸款月供壓力較小。
方案二:一次到位型置業:購買通州區域地鐵沿線大戶型三居室對於張先生而言,隨即而來的結婚生子需求應該列入考慮計劃,因此可以采取一次到位型置業方式,推薦購買通州區域地鐵沿線的大戶型三居室,通州是國貿商圈的『後花園』,已使用的八通線和在建的6號線使兩個區域的關系非常密切,並且通州遠離市區,空氣質量好,適合老年人居住。據『鏈家地產』統計資料顯示,2008年5月份通州果園、梨園等地鐵沿線中等戶型三居室二手商品房成交單價約為9500元/平方米,建築面積在130平方米左右的房產總價為125萬左右,推薦的大戶型三居室集中的小區有通典銘居、日光清城、蘇荷時代、新華聯家園、時尚街區等小區,對於張先生而言,一步到位型置業月供壓力較大。
除此之外,公積金的低息優勢非常明顯,對於張先生而言,建議盡量使用公積金貸款,按照以上兩種置業方式來看,兩類房產總價均在100-125萬元左右,那麼首付三成為30-37萬元,張先生可以個人及家庭積蓄用作首付,此外還需要張先生貸款70-88萬元,建議張先生使用組合貸款,其中公積金貸款最高使用60萬元,商業貸款10-28萬元。按照貸款20年、商業貸款采用等額本息、基准利率計算,張先生每個月需要承擔的商業貸款還款額為825.9-2312.5元,公積金每月最低還款額為2985元,合計為承擔區間為3810.9-5297.5元,均在張先生的承擔能力范圍之內。