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近一段時間來,由於受美國次貸危機的影響,受年初南方雪災的重創,以及國內股市快速下跌和房地產市場開始出現全國性調整,開始有人在說,從緊的貨幣政策開始全面影響中國的實體經濟,開始影響到實體經濟成長,特別是房地產,2007年那種所謂“地少錢多”的格局目前已經出現了完全的逆轉,房地產土地市場目前是“地多錢少”。即央行從緊的貨幣直接影響房地產市場資金流入,直接導致了房地產市場全面價格調整,導致房地產市場的土地多而沒有房地產要拿地,因此,在這種情況下,如果政府不能夠對房地產市場採取“有保有壓”的政策,那麼房地產市場就可能出現逆轉,中國經濟就可能出現“硬着陸”。
但是,從實際的數據來說,從緊的貨幣政策不僅沒有使整個銀行信貸的增長放緩,而且也沒有使得國內房地產市場的資金流入減少,反之,銀行信貸增長仍然沒有減弱,房地產市場流入的資金仍然是快速增長。
比如說,1月份國內商業銀行新增人民幣貸款達到8023億元;2月份新增貸款達到2434億元,同比增長15.73%;而2月末金融機構外匯貸款餘額爲2584億美元,同比增長53.31%。從這些數據表明,儘管央行採取了從緊的貨幣政策,但是商業銀行的信貸增長不僅沒有減弱,反之快速增長。
2008年1-2月份,完成固定資產投資達到8121億元,在2007年快速增長的情況下,同比仍然增長達到24.3%。其中全國房地產開發投資新增2373億元,同比增長32.9%,比2007年同期快了8.6%。而東部、中部及西部房地產開發投資分別增長29.8%、43.5%、37.7%,快於上年同期分別爲7.6%、16.2%、5.5%。這些數據都表明,東部地區不僅房地產開發比重仍然很高,達69%,而且增長速度又恢復了早幾年的快速增長水平。同時,這些數據也表明房地產投資的快速增長已經開始向中西部地區全面的轉移,這些地方的房地產開發投資增長達到40%以上。
再從房地產開發投資資金來源的情況來看,1-2月份房地產開發資金達5653億元,同比增長31.9%,高於2007年同期10.4%(2007年同期增長爲21.5%);銀行信貸資金達2779億元(銀行貸款和定金與預收款),同比分別增長36.9%和35%,分別高於同期24.7%和15.7%(2007年同期分別增長12.1%和19.3%);利用外資爲46億,同比負增長41.2%,外資在房地產資金中的比重越來越低,不足1%。自籌資金1944億,同比增長28.3%,高於同期7.8%(2007年同期增長20.5%);其他資金來源2126億,同比增長35.4%,高於同期9.2%(2007年同期增長26.2%)。
這些數據表明,央行從緊的貨幣政策不僅沒有對房地產市場造成多少影響,反之則成資金大量流入房地產市場的契機;特別是銀行信貸流入房地產的資金,其增長速度高於歷年水平;同時,由於一系列嚴格限制外資進入國內房地產市場的政策,外資進入房地產的資金越來越少。
但是,流入房地產資金如此之多,增長如此之快,爲什麼仍然有房地產企業認爲今年資金緊張,仍然認爲目前房地產市場面臨的問題是缺錢?何也?這裏可能有以下幾個方面的原因。一是2007年64號文件及39號令的出臺,無論土地出讓金繳交方式還是土地證的獲得方式都發生根本性的變化。如果一家房地產開發企業沒有一定的資金實力,要想獲得所需要的土地是十分困難的。而且即使房地產開發商已經獲得了土地,如何沒有充實的資金如期開發,土地增值稅也會大大增加房地產開發企業的成本。因此,在這樣的情況下,資金實力不足的房地產開發企業面對資金問題就會比較多,即政策的調整讓房地產開發商感覺資金的緊張。
二是房地產政策的調整促使房地產開發商經營模式的改變。以前在銀行金融支持下房地產開發商可“囤房囤地”,現在則希望通過“分期首付”或零首付來吸引購買者。而兩種不同的房地產經營模式,其依賴銀行資金支持程度是相差很大,從而使得房地產開發商資金緊張程度加深。
三是隨着房地產開發投資過熱氾濫於全國,同樣的資金分散在單個房地產開發手中資金比重減少,這樣房地產開發商容易感覺資金的緊張性。再加資本市場股價快速下跌,房地產開發商融資渠道收縮。這些都增加房地產開發商融資的緊張程度等。
正是以上的種種原因,儘管央行採取從緊的貨幣政策,但是大量的資金仍然通過不同的渠道源源不斷地流入房地產市場。而且流入房地產的資金不僅沒有減少,反之流入更多,增長過快。
可以說,在這一輪的房地產市場發展及城市化過程中,如果房地產市場的價格不迅速調整,房地產投資過熱都不會改變,大量的資金流入房地產市場也就必然。儘管央行可以採取嚴厲的貨幣緊縮政策,但這種緊縮政策可能對其他不少行業會起到立竿見影的作用,但對房地產市場來說,不僅產生的影響小,反之房地產市場可能成爲銀行信貸擴張的避風港。
當大量資金流入房地產市場,當房價仍然高企而得不到調整時,那麼房地產投資與擴張也就不會停止,因此,央行從緊的貨幣政策也就不能夠改變。在當前的情況下,銀行信貸對房地產市場的金融支持仍然要保持合適的水平上而如目前這樣大量資金流入房地產市場,而且不是如目前這樣表面上是從緊的貨幣政策而實際上情況不理想。
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