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賀建亞表示,在當前時機下,公司更重要考慮的一是加快業務開發速度,二是保持資金有充足的安全度,三是在調整時期當中尋求更好的發展機會,『我們對中國房地產市場中長期的發展是看好的,所以依然在調整中積極尋找好的發展機會。』
有業內人士分析認為,招商地產近年來過快的擴張速度,帶來了較大的資金壓力,2007年經營活動和投資活動產生的現金流均為負值,每股經營活動產生的現金流量淨額達到-4.74元。
翻看招商地產的資金實力,2007年招商地產業績快速增長,全年營業收入41.12億元,同比增加46.36%。去年,除深圳地區以外,上海、漳州地區分別為招商地產貢獻了6.38億元和1.95億元,2008年環渤海地區(北京、天津)的項目也將開始銷售,招商地產3+X的跨區發展戰略正逐漸鞏固。此外,由於房地產價格持續上漲,招商地產在房地產開發與銷售的營業利潤率達到56.29%,較去年提高6個百分點。
雖然眾多人士對公司的資金狀況表示出樂觀情緒,但賀建亞卻冷靜地向記者表示,不能一味地說『很樂觀』,『這並不代表公司的資金特別充裕,多得沒地方花,那樣反而顯示出公司在理財方面存在問題。只是在近年的形勢之下,我們的資金比之別人要保證當別人沒錢時我們有錢;當別人有錢時,我們還要更有錢一些。一定要保證在今年既定目標之下的充分的資金周轉,並且遇到好的機會還有充裕資金去拿地。』
『3+X』戰略
一位長期跟蹤招商地產的券商研究員透露,根據他們的研究,在房地產開發與銷售方面,招商地產2008年將進入項目收獲期,在北京、上海、南京都將有新盤可以結算,預計2009年公司涉足的12個城市都將會出現部分結轉。而2008年投資性物業經營上將繼續維持高出租率狀態,盈利得到保證。招商地產目前土地儲備充足,公司未來方向明確,在珠三角區域、長三角區域和環渤海區域以及其他重點城市進行3+X戰略布局。
根據這位研究員的預計,招商地產2008年將以進入城市為基地,繼續有選擇地進入較大潛力的二線城市。因此,招商地產廣泛的區域分布和合理的業務結構將熨平行業風險,這樣它的業績也不會受太大的波動。
賀建亞給記者的說法在某些方面與此不謀而合,『前幾年積淀下來了豐富的業務量,公司的土地儲備到今年也上到一個新的臺階,因此整體發展今年也應該高速增長。而更重要的是希望我們在積極探討的一些事情今年能開花結果。』
對於以往以跬步擴張,2008年的招商地產顯然動了腦筋要投入更多地精力開拓北方疆土,在北京的第一個綜合住宅項目『公園1872』就是其低調返京、布局全國的一大步。其實在此之前,當萬科、中海等在全國瘋狂拿地,加速擴張的時候,招商地產不是沒有動心,只是在觀望良久和慎重考慮之後纔開始在2002-2003年邁出擴張全國的步伐。
然而幾乎沒有哪個上市房企會如招商地產般閑庭信步,在5年過去後的今天纔開始返京。『對全國性的擴展我們還是采取了一個相對較謹慎的態度。我們要充分考慮公司業務營運的收入和利潤的構成,讓其從深圳地區佔主導逐漸過渡到深圳以外和深圳以內平分,再逐漸過渡到珠三角、長三角和環渤海地區能夠平分秋色、三分天下,這樣公司纔能建立起自己全國性發展的格局。』賀建亞說。
他同時也毫不諱言地指出,這其中京津地區佔據著一個特別重要的位置,在新一輪的發展上,將把它作為戰略工作的重點。除了招商局本身與天津有著一百多年的歷史淵源,招商局集團曾經和深圳市政府的全面戰略合作協議也將發展機會帶到了天津;招商局集團的三大主業——金融、航運、房地產均在天津重點投入。而北京則是招商地產在上一輪經濟發展過程中投資北京的三個大廈——北京招商局大廈、招商局國際金融中心、凱旋大廈,就留下了一定的影響力和知名度,不過因為某些局限始終不如住宅產品的影響力大。『招商地產打算在京津地區的住宅發展上更加著力,讓招商局整個全國業務版圖裡的京津地區從戰略上、產品上至少佔據三分之一天下。』
滲透京津
主力做住宅無疑是招商地產紮根京津的首要模式,不過其在歷史發展中又形成了『租售結合』這一大特點,做了一系列商業地產物業,『如何合理配置商業與住宅需要慎重考慮,商業物業本身存在著保值增值、穩定收入的優勢,雖然存在一定風險,但在持有若乾年以後再把它出售套現,帶來的收益會非常可觀,所以我們也會有一些商業物業的投入。』這點不難從招商地產於北京投資五星級酒店、於天津也有部分商業物業投入看出,賀建亞告訴記者,招商地產在北京和天津的項目位置都非常好且具有較強的稀缺性,在這樣的地段適當留下一些可以長遠保值的物業無疑會有很大幫助。
當然,招商地產也表示一直都在嘗試尋求一些新的商業模式,譬如投資產業園區。最初從工業區起家的招商地產,經過蛇口及漳州開發區等項目之後在土地的一級整理和產業配置方面積聚起不少經驗。『問題是這方面我們是有在深圳的豐富經驗,但在外地可以進行連鎖復制的經驗還沒有完全積淀起來,也還只是一種商業模式的不斷探索嘗試。』賀建亞向記者透露,目前也在京津地區尋求機會進行這種嘗試,做特色的產業園區。
除上述產業區之外,招商地產也正著力打造綠色地產。據了解,其做了大量基礎性的研究工作,在中國的地產界這方面研究可謂最深,連續三屆的中外綠色建築論壇也都是由招商地產和建設部一起來組織,積聚了很多國內外優秀理論。『如何把理論化成實踐,既符合社會潮流,也符合當前居住習慣,同時綠色節能建築持續發展的理念能否在產品中形成競爭力,都是招商地產重點思考的問題。』記者從賀建亞口中了解到,綠色地產的概念已在京津地區有所體現,如『公園1872』已申報了建設部綠色節能示范項目。他表示,這在招商地產今後的發展中也會成為重要的一部分。