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『上海之春』房展會現場。新華社記者任瓏攝
在一片『拐』聲中,上海的購房者並未迎來渴望已久的優惠大甩賣。3月14日至17日舉行的『上海之春』房展會透露的信息顯示,開發商促銷只是『嗓門大、口號響』,折扣很小很微弱,中心城區房價依然很高很堅挺。打折尚未『進城』,僅限於城郊邊遠區域,或者是以促銷之名甩賣『尾盤』。
樓市新『定律』:折扣與距離成反比上海樓市向來被當作是中國一線城市房地產走勢的風向標,而一年一度的春季房展會又被視為測度上海樓市走向的晴雨表。在前期成交萎縮、樓市『拐點』爭論未息的當下,『上海之春』的『表情』無疑為觀察、研判房地產市場情勢提供了一個標本。
在『上海之春』房展會現場,記者細數參展的房地產公司,不過70來家,大量的諮詢、廣告公司甚至一些建材、設計公司夾雜其間,除了大華、新長寧集團等大開發商,對市場具有深度影響力的房企不多,即使參展,一些開發商也只是打打品牌,意思一下。參展樓盤以城外(外環、郊環一帶)及與上海毗鄰的蘇南、浙北樓盤居多,中心城區樓盤寥若晨星。不少樓盤都打出了優惠促銷的招牌,有的還以鮮紅色的『九五折』字樣吸引眼球。但記者發現,打折樓盤絕大部分在外環線以外甚至更遠的郊環以外,而且促銷多有附加條件,例如在一定期限內購房、一次性付款等。
即便遠在城外的樓盤,房價所謂的『降幅』也不大,均價鮮有低於每平方米一萬元的,連位於浦東康橋的一個樓盤均價都在11000元/平方米。
至於市區樓盤,因為鳳毛麟角,價格自是『巋然』不動。譬如自詡為『上游生活·精英寓所』的徐匯區電影華苑,售樓人員連話也不願多搭理,在一張白紙上寫明:『均價2.6萬,毛坯,無折』,且只有三間房的大戶型。品牌開發商大華集團此次有九個樓盤參展,沒有任何優惠。
買賣博弈膠著成交顯露回暖盡管開發商促銷『嗓門很大、口號很響、折扣很小』,但從現場銷售情況看,這對購房者仍有一定的吸引力。如位於環外莘莊西側的『綠洲香島』,裝修房均價為1.1萬元/平方米,如辦理會員卡就可以享受9.8折優惠。據銷售人員介紹,200張會員卡已基本辦完。松江『象嶼都城』的『三重優惠』也吸引了不少看盤者現場辦理會員卡。
記者發現,由於前期房價過快上漲和購買力透支,加上政府保障性住房分流部分購房需求,樓市往年3月小陽春的行情可能不會現身今年的上海樓市。買賣雙方博弈僵持的格局依舊存在,購房者持幣觀望的周期還將拉長。但由於剛性需求仍在,樓市『速凍』的可能性極小。
進入3月份以來,上海新房成交量開始從2月份的谷底回昇。上海市房地產交易中心統計顯示,3月10日預售各類商品房552套,13日上昇到680套,14日至698套。如不考慮動遷房因素,目前的成交數據已經與去年同期的銷量比較接近。
知名中介漢宇地產的施宏叡認為,3月份較多房產開發商已經開始加大推盤力度。盡管部分開發商對新推房源價格是明昇暗降,但房價最終還將走高。截至15日上午,全上海可售一手住宅房源依然偏少,只有538.94萬平方米,其中普通住宅為194.67萬平方米。二手房面積倒是有1143.48萬平方米。而上海二手房指數辦公室統計顯示,即便在『冰點』的2月份,上海二手房房價環比仍是小漲0.3%,下降的只是漲幅。
剛性需求仍在房價難言『拐點』『上海之春』房展會上依然火熱的場面,以及近來各地攀昇的成交量,依稀透露出以下信號:
——目前房價出現大的降幅的條件並不具備。從需求看,今年中央用於廉租房建設的資金為68億元,就算地方拿2:1的配套資金,全國廉租房投資不過200多億元,尚屬杯水車薪,根本不會對商品房市場構成衝擊。大量的剛性需求在觀望無果之後仍會回到商品房市場。從成本看,土地流標現象不會長久,地價仍將維持在高位。因為目前土地出讓收入仍是地方主要財源,這一點沒有改觀,地價就不會大落——地方政府通過調節土地出讓規模、節奏就可以輕而易舉地控制地價。
而從本次房展會現場看,小戶型樓盤受到參觀者追捧,表明一些自住需求的購房者畏於高房價,轉而選擇低總價的小戶型。地鐵2號線威寧路站附近的天山華庭,主推56平方米至100平方米的小戶型房源,意向購房者排起長隊索取資料、填寫聯系方式,與其它樓盤的冷清形成鮮明對比。
——住房保障比房價『拐點』更值得期待。九部委聯合下發《廉租住房保障辦法》以及《廉租住房保障資金管理辦法》出臺已有時日,中央已明確要求地方必須從土地出讓金中拿出10%用於住房保障體系建設,2008年中央財政用於全國廉租房建設的資金也已公布,現在的問題是,地方還鮮有動作。年初,廣州、深圳、上海等地紛紛制定並公布了未來五年住房發展規劃,經濟適用房、廉租房建設規劃佔比均大幅提高,現在已進入3月中旬,需要地方政府將紙上規劃變成保障房的土地、建築。