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工商聯住宅產業商會會長聶梅生曾公開表示:2007年出臺的一系列政策是近幾年『殺傷力』最強的,目前市場出現的各種被用來證明『拐點』的諸如交易量萎縮、土地流拍、價格波動等現象都與前一段時間出臺的以信貸為主的政策緊密相關。2007年政策出爐,2008年政策實施,不管是金融調控還是土地政策,一系列的規章制度影響著房地產市場。據中國城市典型地產指數系統辦公室提供的數據監測顯示,2008年第一周天津商品住宅成交量大幅回落,成交套數為973套,成交面積為9.91萬平方米,環比分別下降43.50%和48.97%,可以斷定的是,這一結果的出現與房地產的系列新政息息相關。
金融政策 加大調控力度
去年9月27日發布的《中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,其中對購買首套自住房及申購第二套(含)以上住房的貸款政策有了明確規定且貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。政策一出很多地產商都遭遇了退房危機,讓發燒的房地產市場一下清醒不少。『《通知》的確有效地控制了投資型置業人群對房地產市場的推動。給開發商不小的衝擊。從那時看國家利用金融政策扶持自住性購房,遏制投機性炒房的意圖就已然十分明顯。』一業內人士回憶幾個月前的情景,仿佛當時就預見到如今房地產市場的變化。
2007年12月3日-5日,在經歷了一系列金融調控政策後,中央經濟工作會議又透露出重要信息:貨幣政策將從『適度從緊』轉向『從緊』;12月8日,央行宣布從2007年12月25日起,再次上調存款類金融機構人民幣存款准備金率一個百分點;12月11日,央行正式對外公布了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,明確第二套房貸款以家庭為單位;2008年1月初,中國人民銀行決定從1月25日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。僅僅一個月的時間,金融調控頻繁出招。自2007年至今,央行總共6次加息,11次上調存款准備金利率,這種力度的金融調控史無前例。
天津思源興業房地產經濟公司總經理胡峰說:『房地產的冬天來了,金融政策的調控帶給房地產市場最直接的影響。銀根縮緊,房地產商想要以小搏大幾乎是不可能了。』我愛我家中介公司的陳萌在接受記者采訪時也表示,目前二手房市場交易遇冷,房源也並無明顯增量,買家與業主都持觀望態度。胡峰預測,金融政策的打壓將引發房地產市場格局的變化,投機購房行為得到了很好的控制。不過,天津存有大部分有剛性需求的客戶,政策調整初期,老百姓的觀望情緒也將持續一段時間,但整體市場不會出現太大變化。
民生為先 保障性住房加大供應2007年11月,《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》及《經濟適用住房管理辦法》相繼出臺,其中,《經濟適用住房管理辦法》詳細規定了經濟適用房的建設管理、價格管理、准入及推出管理、監督管理等,一方面擴大經濟適用房供應對象,另一方面加強經濟適用房用地管理,確保經濟適用房供應。而早在2007年8月底,國務院召開的『全國住宅工作會議』上,就已經明確中心任務,即重點解決下一階段的住房保障工作。『2008年,對住宅重新回歸保障軌道,無疑是諸多模糊地帶不得不廓清、校正的關鍵一年。』有關於住房保障的發展,中國社會科學院研究所汪麗娜做出了解釋。
事實上,今年更是天津市住房保障工作的關鍵一年。1月3日天津市建委召開保障性住房建設動員會議,會上提出,2008年將擴大經濟適用房和廉租房覆蓋面,經濟適用房受益范圍將由目前的拆遷戶擴大到首次置業的低收入住房困難家庭;廉租房受益范圍將由『雙困』戶擴大到低收入住房困難家庭。市建委負責人在會上講話說,今年將把加快保障性住房建設作為全市住宅建設的重點和亮點。今年本市計劃新開工建設經濟適用房380萬平方米,廉租房10萬平方米,限價房200萬平方米以及2-4個新家園項目350萬平方米的住宅。有關負責人表示,這些新增供應大部分將分布於市區邊緣地帶,在提高市場住房供給的同時,帶動市區周邊地區昇級改造,提昇城市整體形象。
除了集中建設廉租房外,政府還用發放租房補貼的方式緩解低收入人群因住房而產生的經濟壓力。據記者了解,城市低收入家庭住房問題將通過住房保障體系來解決,不必再徘徊在商品房市場中,這樣一來很多人可以不再為房子而發愁,普通住宅市場必然受到影響。天津市城市科學研究會副會長王明浩表示:『房子不是普通商品,關系到國計民生,保障性住房工作是政府長期行為。2008年保障性住房加大供應事實上是政府在調控住房結構,以滿足大部分中低收入人群的住房需求,預計在今後幾年,政府在這方面的力度還會加大,收益人群的范圍也將擴大。』