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經歷了過去兩年房價快速上漲以及去年股市的牛市,投資理念已經在普通的老百姓中得到了廣泛的普及;而普通的中國消費者,對於不動產投資有著天生的更濃厚的情結,因為它的特點就是保值增值;在2008年開局之際,如何規劃奧運年的投資,特別是不動產的投資,就成為許多投資者08年計劃的重要組成部分,由於不動產投資包含住宅、商鋪、寫字樓、酒店等多種形式,對於實力有限的個人投資者,應該更多的關注住宅投資,從投資額相對較小的住宅投資入手。
08年住宅投資計劃應穩守為先,伺機出擊
08年對於住宅投資者而言,面臨著比過去更嚴峻的形勢;首先,頻繁加息導致投資成本上昇;去年央行前後加了6次息,今年的貨幣政策還從過去的穩健變成了從緊,預計08年還會加息;其次,物業稅出臺進程正在加速推進,投資者需要額外考慮持有物業的成本;第三,目前市場對於房價是否面臨拐點存在著較大的分歧,奧運會是否會成為房地產市場的分水嶺也成為爭論焦點,這些都成為今年住宅投資的不確定因素。第四,今年政府在公共領域將會大力落實07年出臺的『24號文』,大量的保障性住房供應將對商品房市場形成一定的衝擊;當然,保障性住房對於投資者而言,並不完全是壞事,因為商品住宅供應將減少,並形成稀缺性。總的來說,從目前的市場形勢來看,住宅投資需要制定穩守為先的計劃,然後伺機出擊。08年住宅投資因時制宜,四大策略鎖定價值投資
盡管面臨著一些不利因素,但房地產整體供不應求的大格局以及住宅在北京的日益稀缺的大前提並沒有改變;目前住宅市場面臨的情況是過去幾年持續衝高後的調整;投資有風險,但風險大並不表明沒有投資機會;伺機出擊纔是明智之舉;如果前兩年房價漲幅快,可以做『價格』投資,那麼當市場進入調整期以後,投資者就應該因時制宜,做好『價值投資』。
首先,選『藍籌股』、『潛力股』,投資眼光放長遠。從抗跌性以及發展空間這兩個角度,建議盡量選擇抗跌性強的熱點區域以及具有良好規劃的新興區域;比如中關村、CBD等熱點區域,自身具有不可復制的地段優勢,供需比例處於失衡狀態,部分客戶觀望也顛覆不了供求關系,相對而言,這些區域的抗跌性是比較強的,屬於房產『藍籌股』。另外,選擇新興區域則要特別注重區域的規劃;去年頒布的十一個新城規劃中,未來五年將重點發展通州、順義、亦莊三大新城,購房者不妨通過規劃來圈定自己的購房區域,在這些新興區域即將新建的軌道交通、重點學校、大型商業旁搶先置業;在不確定其他區域走勢的情況下,選擇『潛力股』。
其次,敏感時期投資需要回歸理性,更多關注租金回報率。近兩年來,由於房價的快速上漲,投資者往往不需要具備投資房產的專業知識,只需要在購入房產後,坐等昇值賺取房價大漲帶來的豐厚利潤;部分投資者難免形成了浮躁的心理,認為未來房價如果不能大幅上漲,就不值得投資房產;其實房產投資本身是保值增值的投資行為,在宏觀調控持續深入的情況下,未來房價漲幅肯定將趨於平穩;房價回歸理性也需要投資者回歸理性,從而更多的關注租金回報率。
第三,從緊貨幣政策下盡量選擇房齡短的次新房;今年從緊的貨幣政策將意味著銀行對於貸款的審批將更為嚴格,比如收入證明、信用記錄、公司、學歷等方面的審查,同時對房屋本身的房齡也有更高的要求;目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30年以內的房屋貸款,一般銀行只能辦理房齡在20—25年內的貸款;同時,房齡越長,貸款成數越低;因此,最好能選擇房齡比較新的房產,以提高貸款成數。
第四,部分物業出售意願強烈,房齡在2-3年內的房產投資機會多;部分投資型物業由於近兩年房價快速上漲,也獲得了一定的收益,其出售的意願比較強烈,特別是近兩年進入房產市場的投資者,通過房產轉售獲得利益的投資者比較普遍,因此更希望盡早出售,因此針對這部分房產的投資機會還是比較多的;在交易雙方的博弈中,購買方容易取得一個理想的價位,逢低入市,為投資打下好基礎。
最後,以上的策略是根據當前的市場狀況以及今年大致的走勢所做出的判斷,如果市場發生較大的震動,則需要投資者對計劃做出相應的變化。由於不動產投資與土地密不可分,而北京市的土地資源從目前及未來來看都是稀缺資源,因此不動產投資前景仍然非常樂觀。