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2007年,股市與樓市『夫唱婦隨』,上演了一出資本你方唱罷我登場的好戲。
當1億多股民的心跳,隨著股市K線圖的跌宕而起伏的時候,更多數的老百姓的心情,則隨著樓市K線圖的單邊上漲而跌至谷底。樓市的心跳曲線,少了一份刺激,多了一絲絕望。
然而,沒有永遠的牛市,從2004年開始拉昇的樓市大陽線,似乎已經動力枯竭。隨著空方的觀望、政策的打壓,以及金融彈藥的彈盡糧絕,2007年的冬天,對開發商來說,前所未有的肅殺。
在這樣的背景下盤點全年樓市,很多末世瘋狂的征兆其實早已出現。經過對多個行業意見領袖的言論的整理,我們不難繪制出這樣幾條K線圖,從政策、土地、投資、價格等幾個方面,洞察全年樓市的蛛絲馬跡。
用金融的方式分析地產,是我們給當下樓市提供的全新視角。盡管房地產行業受政策、土地供應、需求等等多方面因素影響,不是像股市那樣簡單的多空對峙,但從價值投資的角度來說,對行業長期趨勢的推斷,依然要從基本面進行考量,這一點,與股市並未二致。
通過對這些K線圖的梳理,不難看出,價格背離價值基本面的狂奔,是2007年大半年的主要圖景,而與此同時,供應、政策、金融等等因素的K線,則如逐漸收縮的網,挽住了狂奔的價格之牛。通過對諸多意見領袖言論的整理,我們不難發現對這種情形的懮慮。
2007年的樓市K線圖,也許是長達數年的樓市大牛市的一曲挽歌。
關鍵詞:房價失控
關於『房價』的口水戰始終沒有停止過。
從今年初以開發商為首的『漲價陣營』叫陣以經濟專家和學者為骨乾的『降價陣營』開始,關於價格是漲還是跌的口水拉鋸戰充斥了整個2007年,在言辭上也是愈戰愈烈。
易憲容
北京市住房幾何級數的增長早就超過了人口倍數的增長。但為什麼住房的供給會越來越緊缺呢?最為關鍵的問題還是現有政策條件讓更多的人進入房地產投資,房的供給在什麼時候也是無法滿足這種投資者無限的投資需求的。
關鍵詞:高開低走,政策利空2006年在國家宏觀調控政策連番轟擊下,房地產投資過熱的現象已經開始出現減退的跡象。進入2007年,國家相關部門沒有給樓市的投資投機以『喘息』之機。
從持續加息的『步步為營』,到『提高第二套住房首付』一記『重拳』,政府來真格的了;從年初無視調控,眼見房價瘋漲、坐收漁利,到下半年的冰冷現實,2007年對投資客和投資型產品,尤其是投機客來說,深切地體會了『大喜大悲』、『牆倒眾人推』的個中復雜滋味。
據21世紀中國不動產10月份統計資料顯示:從購房類型來看,中國在這個月自住購房的比例達到了87%,這也是近兩年當中北京自住用房購買比例的最高階段。與此同時,投資比例有所下降,從佔總購房比例16%~18%下降到了13%,熱點地區的下降幅度更為明顯;其中酒店式公寓和寫字樓在新政推出後也是尤以10月份下降最為明顯,銷售量分別下降11.7%和9.8%。
很明顯,這一『拐點』源於9月27日央行與銀監會聯合發布的『關於加強商業性房地產信貸管理的通知』。12月11日,這一通知的《補充通知》再次確認『第二套房的認定標准以家庭為單位』。可以料想,政策調控對房地產投資的利空影響將持續蔓延相當長一段時間。
國家發改委經濟運行與發展研究室主任、著名經濟學家王小廣(王小廣博客,王小廣新聞,王小廣說吧)認為,在整個房地產市場需求中,有三成甚至更多是用來投資的,這部分需求不能算是真實需求。世邦魏理仕上海公司住宅部高級董事陳煒則預測,明年的房地產調控仍會是指向調控
投資,而開征土地使用稅是為了給物業稅做准備。考慮到稅收對投資者也會造成心理影響,開發商手中一些投資性物業的銷售會受挫。
當國內房地產投資經歷『寒冬』時,在房地產行業泡沫形成中扮演重要角色的海外投資資金卻沒有如很多人預測,大規模退出中國市場。國家統計局數據顯示,今年1月至10月,全國房地產開發企業資金來源為28864億元,增長40.2%。其中,國內貸款為5611億元,增長30.1%;利用外資483億元,增長67.6%;企業自籌資金9317億元,增長38.0%。外資增長速度明顯高於內資。外資投資房地產雖然仍集中在上海、北京、深圳等地,但增量資金已逐步向二線城市轉移。
仲量聯行亞太區董事陳立民日前曾向媒體坦言,『限外令』事實上對於樓市進行短線炒作的外資基金並沒有明顯的約束。另有經濟學專家指出,當人民幣匯率預期改善、利率高於外幣時,『熱錢』就會伺機流入套利。無論是2003年至2005年上海的房價快速上漲,還是近年來深圳的房價快速飆昇,最早拉動當地房價上漲的有不少是這些通過非法渠道進入中國市場的外資。
深圳樓市在大起大落之後,目前所處的尷尬境地足以引起業內思考。外資短期炒樓所帶來的一個後果就是使包裝之後再度面市的物業價格往往成倍上昇,以及撤資後當地樓市泡沫的瞬時破滅。那麼,對於『投資過熱』的調控力度也似乎不應只針對國內的投資消費,如何限制外資的短期投機行為,使其變成健康的長期投資?畢竟還是兩條腿走路纔穩當……
馮侖:銀行不再成就開發商,成就開發商的是上市,還有國外資本的投入。
易憲容:華爾街有一句名言,『市場是由兩種力量驅動的:貪婪和恐懼』。如果這種力量是樂觀或貪婪的,那麼市場就會持續繁榮;反之如果這種力量是悲觀或恐懼的,那麼市場就會逆然反轉。而且在市場繁榮的時候,投資者往往都會忘記以往市場上崩潰時的慘痛教訓。
李文傑:中國股市風險過高,遠高於價格不斷上漲的樓市。
楊少鋒:北京房價屬於正常水平,因為北京特殊的政治地位以及城市所擁有的政治和金融資源,北京的房價並不是以北京人的購買力來衡量,而以當今中國的地位,北京樓市對世界的投資者都有巨大的吸引力,所以這種購買力足以支橕北京樓市。
李文傑:樓市的宏觀調控采用的是『堵』的方法,而不是『疏導』的方法,結果雖然投資者開始退出樓市,但是反而使得樓價越調越高,調控適得其反。退出樓市的熱錢都到了股市,股市現在『流動性過剩』了。
楊少鋒:提高銀行首付款比例是遏制房價上漲最有效的工具之一。如果銀行首付提高二成,來自於投資和投機的需求將至少降低一半!
投機熱錢其共同特征就是以短期套現為目的,他們進入市場之後必將進一步推動樓市上漲,然後在某一高位予以套現撤走,留下的就是一個可怕的資金黑洞。
李文傑:房地產的價格飛漲已經使得租金回報不斷下降,現在市場的平均租金回報不到7%,所有那些『以租養房』的希望將被根本改變,每月的租金收入不足以向銀行還貸,這將大大改變中小投資人的投資意願。
時寒冰:中國商品房已經沒有任何投資價值。我國的商品房是不落地的,即住房與土地是分離的,只是依附於別人土地上的一個『空中樓閣』。從這個角度來看,我們所謂的買房只是一次性繳清了若乾年的租金而已。有何『投資』可言?
易憲容:央行擬將第二套住房首付比例提至四成來達到遏制房地產市場投資或投機行為是不容易的。
楊少鋒:新政的威力立竿見影,立刻引發投資客的大規模撤出樓市,宏觀調控在經歷多時的牛頭不對馬嘴之後,終於號住了脈。
李文傑:由於近期過剩的資本不斷湧入房地產行業,推動購買力的不斷增加,也放大了部分需求,可是在大多數市場,投資購房的比例並不高,估計平均不超過30%,越是普通住房反而越是自住用途的居多。
楊少鋒:首付由三成提高到四成,意味者投資客的成本提高了30%,同時也意味著收益下降30%……房貸提高10%,市場需求將至少下降20%,市場需求在短期之內急劇下跌,銷售壓力劇增。