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楊少鋒:房貸新政切中了『投機過多』的樓市病癥,大幅提高投機的門檻和成本,讓原本一片燥熱的樓市突然感受到寒冬的冷風,廣州、深圳、溫州等多個城市房價開始掉頭,多個核心城市銷售驟然降溫,全國性房價拐點初現。
關鍵詞:房價失控 政策不斷,打壓投機,樓市回歸理性縱觀房產調控歷程可發現一條『土地—產品—金融—稅收』的政策脈絡。從『8·31』大限整頓土地供應,規范土地市場,推行招牌掛,到推出『90/70』政策,調整產品類型,至限制外資、提高首付、5次加息,擠出需求水分,以及呼之欲出的物業稅,宏觀調控已經從控制土地的粗放型方式轉向全面應用金融、稅收杠杆的集約型方式轉變。
清算土地增值稅政策概述:1月,政府出臺《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求土地增值稅執行四級超率累進稅率,即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式,對增值額超過扣除項目金額200%的,分別適用30%、40%、50%和60%的稅率,不再全部按60%的稅率計征。
業內觀點:任志強:有人說土地增值稅會起到宏觀調控的作用。其實任何試圖以調節資產價格本身為目的的政策都是失敗的,尤其是用征稅的方式試圖降低資產價格就更不可能了。土地增值稅只可能讓房價不變或增長,但不可能讓房價下降。土地增值稅是利潤部分的再分配,並不會向下影響資產價格。
馮侖:可以將其(清算土地增值稅)視之為三年以來一系列宏觀調控政策在完善稅收環節中的一個舉措,它是一系列政策配套的一部分,接下來還會有一些政策,包括預售資金的管理、物業的財產稅等,這些都有利於市場持續、健康的發展,也會有利於整個產品結構的調整,有利於緩解對於土地的供求矛盾。
政策影響:且不論清算土地增值稅是否讓房價降了下來,至少當時幾只地產股是跌得厲害,連馮侖都說買房子要比買地產股安全。
《物權法》出臺政策概述:3月,《物權法》出臺,確立了私有財產和共有財產的平等地位。
業內觀點:
任志強:有人提出要取消這個行業(房地產行業),讓居住者像農民種地的最初自給自足的生產方式一樣自行生產或自行委托生產而滿足住房要求,也有人提出一年或三年不買房,似乎不買房能改變市場中的價值規律作用,也有人提出合作集資建房的方式,似乎這樣就可以減少市場交易中的稅收與利潤。但是《物權法》已經告訴了全社會,中國將堅持走市場經濟的道路。商品的生產與交換必然在有產權保護的條件下,實行更嚴格的分工,用行業或生產鏈條中的分工細化實現最優的資源配置與效率。而上述的這些論點顯然是與市場經濟的原則相背離的。
政策影響:《物權法》規定:市民的住宅建設用地使用權屆滿以後可以自動續期,讓數億全國房主放了心,此外,征收物業稅等相關政策也加快了實施腳步。
不斷加息和上調儲備金率政策概述:12月,央行決定上調存款類金融機構人民幣存款准備金率1個百分點至14.5%,這是央行年內第10次上調存款准備金率,此前央行已經在年內連續5次加息。
業內觀點:
易憲容:上調准備金率不會對房市有太大影響,對房市影響的最直接因素應該是利率。只要國家能夠抑制對房市的投資,房價就一定會下跌,但存款准備金率顯然不是針對性很強的措施。
任志強:央行決定提高1%的准備金率,超過了1993年宏觀調控的13.5%,到了14.5%,大概凍結了1000億的資金。
政策影響:今年5次加息,利息水平由5.74%提高到7.83%,這一根根稻草不知是先壓垮房奴的肩膀,還是先打塌堅挺的房價?
限外資令出臺
政策概述:5月,政府出臺《關於進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》,要求外商投資內地房地產項目必須通過審批,並且未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。
業內觀點:
任志強:當前,外資在國內房地產行業中所佔的比重並不大,限外使得一些依靠境外資金生存的公司面臨著新的挑戰。需要外資的時候引入外資,現在不需要了就限制外資,這是好了傷疤忘了疼。
潘石屹:從國外的情況來看,發達國家幾乎沒有一個國家和地區是限制外國人來購房的,而那些限制外國人購房的都是落後國家。在這些高度發展的國際化都市中,外資和外國人要是去購買他們的房子,政府和當地人民都是非常高興的,這也是一個城市國際化的象征。一個封閉的城市是不會有外資、外國人去購買房子的,這樣的城市也一定是落後的城市。
政策影響:限制外資、限制外籍人士購房阻隔了部分國際游資進入中國,北京高檔房市場隨後在五六月份出現明顯滯銷。
提高二套房首付政策概述:9月,央行出臺《中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低於30%;對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%。
業內觀點:
潘石屹:提高房貸首付款比例,比如從現在的20%~30%提高到50%,就可以有效限制需求。此外,培育二手房市場也可以增加市場供給,同時抑制總體房價。而提高利息,比如增加0.27%的利息對抑制需求的影響比起減少按揭貸款的成數要小得多。
政策影響:提高第二套購房首付比例的確擊退了部分房產炒家,深圳樓市就在此時開始走低。