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任志強
所有的統計數據都表明,中國第一次的房價上漲在於實行55號令『土地的有償出讓制度』;第二次上漲來自於『住房制度的私有化』;第三次上漲來自於『土地供給的招拍掛』,此後的慣性上漲來自於土地的壟斷性供給不足形成的天價。北京市國土局的公布數據顯示,今年上半年的住宅用地成交價同比下降了25%,但北京市國土局並沒有同時公布去年公開成交的土地價格271億元,溢價了56億元,溢價增長了26%,遠遠超過了房價的增幅。今年北京的公開供地總成交額100.6億元,溢價了9億多元,重要的原因在於兩限房的供給限制了土地的溢價。
北京今年上半年供給了33宗土地,而北京按注冊登記計算約有800家開發企業,平均中標率為4.1%。20多家企業搶一個項目,自然讓許多企業吃不飽肚子像惡狼撲食一樣不斷地拼土地的高價。同時不透明的中標制度又讓大多數最高標也無法中標,不得不在下一次報出一個更高價以爭一口殘羹剩飯。
潘石屹
過去3年時間,土地的供應速度過慢我想主要有3個原因:一是從協議出讓的方式轉換成『招拍掛』的方式,涉及許多制度的銜接問題,使供地速度減緩;第二是耕地的保護減少了從農業用地轉換成城市建設用地的量;第三是拆遷越來越困難減少了市場上建設用地的供應。
土地供應的緊張局面並沒有緩解,在政府竭盡全力增加經濟適用房和雙限房供地的情況下,總的供地規模並沒有增加,商品房的供地反而更少了。一般供地後18個月至兩年左右纔能形成市場上商品房的預售條件,今天的供地緊張預示著未來一兩年預售房子的供應量將減少。土地供應不足就造成了以下結果:一、投資回落;二、房價上漲;三、小產權的興起;四、違法佔地案件增多。
任志強
政府政策的改變形成的囤地現象則更為嚴重,如90平方米70%的政策讓大量的已完成設計的項目不得不推翻重來,必然形成大量已供土地的滯後,造成市場供給的短缺。如停止別墅項目的審批,僅北京市就使3000公頃的土地在繳納了全部土地出讓金後卻被閑置而無法開發,這個數字將近於北京市兩年的土地供給量。全國因這些政策性原因造成的土地閑置遠遠大於社會的預期,這就不是開發商故意不開發,而是政策讓開發商有了囤地的機會和想開也開不成的理由。政策性囤地行為的危害遠遠大於開發商的所謂捂盤惜售。消除了囤地的根,纔能打破捂盤的表。只治表不治根的政策則只能是惡性對抗的博弈了。
任志強
近年土地供給總量是連續下降的。今年開始的土地供給增加也許只能在明後年變成有效供給。連續幾年銷售大於竣工,並逐步加大了銷售與竣工比之間的差距。今年已長期保持在2:1以上了。僅僅靠限制第二套住房的購買並不能讓銷竣比平衡,反而可能限制了租賃市場的擴大和打擊了更新換代的梯次消費方式,迫使一部分人放棄梯次消費而進入了一次性到位的購買性市場。
馮侖
在市場經濟條件下,企業還是橕死得多,因為市場經濟給人欲望膨脹帶來無限的誘惑,欲望多了,錢就少了。我這麼多年,錢是越掙越少,公司越辦越小。
過去10年中,沒有一個企業靠土地的儲備競爭排在前面,沒有哪一個因為地多成了大爺,反倒有很多最後被套死了,就是說『老婆多了不一定幸福,地多了不一定賺錢』。
12月成交量不明易憲容
對於國內房價連續快速上漲,目前市場彈得最多的老調就是市場的供求關系不平衡,房地產市場需求過大而供給不足。因此,政府應該提供更多的土地來生產更多的房子,以便來滿足市場這種對房子的需求。正如早已指出的那樣,如果住房是投資品,而政府又要穩定這種投資品的價格,在銀行低成本及便利的金融杠杆下,即使把住房造到月球上去,也是滿足不了這種無限的需求的。
任志強
從全國住房的存量統計中可以看出,商品房(包括買賣的經濟適用住房)只佔全部存量住房的22.3%,而房改房佔52.0%,政府提供的標准租公房佔9.5%,原有私房佔11.4%,租賃私房為2%,其他為2.6%。
任志強
只能用增加供給來調節供求關系,讓房價保持在相對穩定的緩慢增長。但遺憾的是政策並沒有鼓勵增加供給。表明看中國的房地產投資增速是增長的,似乎給人們的印象是供給在增加的,但實際上中國非商品房建設的供給量是在大幅下降的。
董藩
國務院2005年26號文件和2006年37號文件部署,意味著中央政府已經明確認識到『空置面積過大、空置率過高』是一種錯誤認識,市場更沒有像有關部委研究報告說的那樣『房屋潛在過剩風險已出現』。
李文傑
按照市場的反映,房價上昇只有兩種可能,其一是需求大漲,其二是供給不足,按照北京市住宅每年2500萬平方米的銷售量,需求其實每年還是相對穩定的,可以說北京的需求沒有受到政策、市場波動太大的影響,反而供給不足就是目前市場的主要矛盾了。
董藩
我們要剔除價格的因素,事實上房屋的施工面積和竣工面積上漲幅度並沒有那麼高,一般要低7%到8%左右。盡管投資不斷加大,全國商品房空置面積卻有所下降,截止到8月末,空置面積1.19億平方米,同比下降2.0%,說明市場上即將上市流通或正在流通的可購面積有所減少。
任志強
房價增長早已成為社會關注的重點,不從供求關系上根本解決平衡問題或供略大於求的問題是不可能靠競爭來平衡房價的增長的。連續幾年銷售大於竣工,並逐步加大了銷售與竣工比之間的差距。