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著名經濟學家易憲容是『房價下降說』的鐵杆,他始終堅信房價遲早會降,泡沫早晚要破裂,近期在博客文章『房價上漲還會持續下去嗎?』中指出,宏觀調控至所以沒有有效抑制房價,是因為政府沒有對癥下藥,沒有找到國內房地產市場價格快速上漲癥結所在。經濟學家李開發也預測2007年房價可能會下降25%,他認為中國房價過去暴漲,已臨近拐點。
可就在購房者沈醉於對『房價下降』的期待中時,房價卻完成了完美的3級跳。
2007年11月份,70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%;再創2006年以來新高,其中新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%。今年1~11月,70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.3%,新建商品住房銷售價格同比上漲7.9%。
拋開單調冷酷的數據,看看身邊的例子,北京四環以內的房子兩年前的銷售均價大約在8000元左右,而今年卻到了13000元的高點。房價本身就是個敏感的話題,在一套普通住宅就動輒上百萬元的市場環境下,普通購房人只能『望房興嘆』,房價問題更成了眾矢之的。
看看今年房價的走勢和業內人士的言論吧:從2006年的技術指標來看,土地供應短缺仍舊是房地產市場的主旋律,帶來的是2007年上半年可供上市銷售的房屋套數持續下降。今年,一個住宅項目開盤要是銷量少於一二百套都算是失敗。市場的種種跡象表明,購買力的積蓄,讓我們不得不面對2007年初房價大漲的事實。
這幾年促使房價總體上漲的原因到底是什麼呢?首先,是中國經濟持續快速的增長。
其次,是人民幣昇值的壓力,最終導致人民幣資產的重新估值。
第三,近幾年,房屋供應量的相對減少,也是促使房價上漲的一個因素。
第四,最近一些部門的政策導致進入房地產行業的門檻在一步步提高。
第五,從中國人的消費觀念上來看,中國人過了許多年的苦日子,不願意消費,更願意投資。購買房子大多是為了投資,而不是消費。
易憲容
目前,房地產需求並非居民的住房消費需求,而是住房投資者的需求。凡是房價在短期內上漲的地方都是投資者佔絕對比重。由於房價只漲不跌,加上方便的銀行金融杠杆及低利率,哪個投資者都會千方百計地進入房地產投資,用銀行的資金進行『無風險』的投資,這些投資者豈能怕房價高而不進入?
易憲容
目前,為什麼市場上總是有許多人天天在說房價要漲,根本上的原因就在於他們在市場發出信號,讓市場其他的投資者也湧入,以便讓他人來接自己那一棒。這樣先進入的投資者就容易獲利而撤出。所以,目前國內房地產更多的是先入投資者和開發商對房地產市場價格上漲信號的無限放大,是他們誘導中小投資者更為踴躍地進入市場。
時寒冰
最近,地產大鱷潘石屹先生撰寫了《七大因素影響2007年房價走勢》一文,通讀全文,潘石屹先生羅列的7大因素中有5大因素都是推動房價上漲的,除了諸如『中國經濟持續快速增長』、『人民幣昇值』這些老生常談,一些因素被他『忽悠』得實在太不靠譜。
任志強
從1996年~2003年的房價增長與收入增長的情況看出,房價的增長速度遠遠低於收入的增長速度。2007年一季度的房價增長了5.6%,但城市人均收入增長了16.8%,遠遠高於房價的增幅,只能說明房價收入比在逐年的縮小而不是逐年的擴大。在確保人均收入增長的前提下,只要房價的增長幅度小於收入的增長,那麼房價的上漲沒有什麼不合理;更重要的是土地出讓價格的增長幅度大於房價增長幅度。如今年一季度土地價格上漲9.8%,遠高於房價增幅的5.6%。累計看房價的增長中大部分來自於地價的增長,許多城市的土地樓面價已經超過了一萬元/平方米。
潘石屹
至於房價持續上漲,在房地產市場最重要的是要調整平衡市場的供求關系。房地產的供應量主要是取決於土地和資金的供應量,在中國絕大多數城市中,制約房子供應量的主要原因是土地的供應量。在這些城市裡,資金的供應相對寬松。一般土地供應到市場後,需要十八個月到二十個月纔能夠形成期房的供應量,這其中有一半的時間是房地產商的規劃和設計時間,另一半是政府審批的時間。所以,未來一兩年房地產的市場如何變化,最重要的是取決於今天城市政府對土地的供應量。
馮侖
大家對房價的預期有時候反過來會影響房價。比如當政府給出新的調控政策時市場往往給的信號很混亂,大家預期還要漲,所以要買,買以後需求大了供給少了價格真的又漲了,漲了又買,這就是所謂買漲不買跌,即由市場信號刺激出來的預期變化導致購買行為和市場之間人為的緊張。要解決這個問題需要政府和市場監管部門以及企業帶給市場、消費者的信號准確。如果給的信號不准確,那麼引起購買者預期的判斷失誤,導致消費行為的一個不理性,最終導致市場混亂。
馮侖
中國家庭的財務關系以及中國人對安全感的需求都推動了房價上漲。『一個家庭裡,如果一個人富了,他不僅會給自己買,也會給爸、媽或者兄弟姐妹買,這在國外是不可能的。另外,在美國50%的人都是租房,現在中國有80%的房子都是產權房,中國人的安全感在擁有自己的房產上顯得十分的突出。』
在我國的房地產市場,信息的壟斷性特征極其明顯。公眾獲取房市信息的渠道只有兩個:有關部門和開發商等房市中的既得利益者。公眾對後者發布的信息缺乏信任,有關部門發布的信息幾乎成為公眾判斷房價未來走向的唯一參考。面對『10月房價漲幅創兩年新高』這樣的表述,公眾該作何選擇?當有關部門提供的信息與市場的真實狀況大相徑庭的時候,它是否應該為公眾的誤判負責?
再美麗的謊言也終歸是謊言,它難掩房價的頹勢。商品的價格擺脫不了購買力這一基礎。遠遠超過民眾購買力的房價、建立在損耗民生基礎上的房價,已經成為無源之水,交易量的萎縮就是一個直觀的信號。既得利益者瘋狂的哄抬無異於殺雞取卵、自絕後路。
關鍵詞:供應量決定房價?土地的供應量是否充足,土地的供應量到底要不要控制,土地是否是導致房價居高不下的『元凶』,房屋供應量的充足與否與土地是否有絕對的關系?有關土地的討論顯得深奧而混亂。對於房價漲跌的謎局,很多人挖掘到了土地供應的層面。
9月6日,2007年北京土地供應年度計劃公布。今年北京土地供應總量控制在6300公頃以內,其中新增建設用地嚴格控制在3500公頃以內,鼓勵和引導存量建設用地2800公頃左右;而在土地供應布局上,中心城區土地供應量不高於年度供應總量的30%,遠郊區縣土地供應量不低於年度供應總量的70%;保障房、限價房和中低價位、中小套型普通商品房土地供應量不低於住宅用地供應總量的70%。同期公布的還有《2007年至2010年土地供應中期計劃》,按照該計劃,到2010年,北京土地供應總量控制在24200公頃以內,其中新增建設用地嚴格控制在14000公頃以內,鼓勵引導利用存量建設用地10200公頃左右。
這看似與老百姓絲毫扯不上關系『土地供應』問題到底與房價有著那些藕斷絲連的關系,土地的供又應該是緊縮還是收緊?看看專業人士的輿論吧。
潘石屹
土地來源只有兩個渠道:一是舊城區、舊房子的拆遷;二是農民的耕地。因為房地產對土地的大量需求,在城市拆遷中出現了許多問題,像野蠻拆遷、破壞建築文物等等,這些年已經上昇成為社會的主要矛盾。為了緩解房地產發展商在佔用土地和拆遷過程中出現各種矛盾,有一些城市,如北京,不得不實施由政府完成『七通一平』,即『淨地』的出讓方式。這樣,拆遷的矛盾緩解了,但城區內的土地供應數量也就降下來了。不得不出城去佔用農民的耕地。而18億畝耕地又是中國人解決吃飯問題要死保的底線,用官方的話說:『中國要實施最嚴格的耕地保護政策。』所以,建設用地與拆遷、耕地保護的矛盾也日益突出。
任志強
出讓土地已知的供給量並不能及時形成市場住宅量的供給,也在統計數字與市場實際有效供給之間形成差額。僅從理論上或土地手續辦理上來判斷供求關系是不夠的,還要加上生產周期安排與銷售周期安排的時間滯後因素,那麼就更突顯出土地供給的矛盾了。2005年政策規定的普通商品房面積標准和2006年政策規定的70%的面積建90平方米的小戶型,以及對別墅項目的嚴格控制等政策變化都讓開發商不得不進行二次資金、技術與時間的投入進行二次的重新審批。這些政府政策因素造成的成本,政府並不承擔,反而成了開發商囤積土地的罪名,最終所有的過程成本都將反映在房價上和反映在土地的供給上及市場的住房供給上。
任志強
在土地緊縮、嚴格控制房地產投資規模的管制之下,商品房的供給很難在未來的十多年中扭轉供求之間不平衡的局面。等到人口結構與家庭撫養率發生重大變化時,這種需求的增長趨勢纔可能減緩,城市化率的速度纔會減緩,而這還要經歷一個十多年的周期。