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樓市如謎,房價微妙。2007年,京滬深穗等城市的房價再一次登上高峯。各種各樣的統計數據顯示,這一次,看空房價的人又一次失望了。此前一年,“國六條”的出臺曾令業界一陣躁動,但政策被消化的速度之快超出了幾乎所有人的預期。
值得注意的是,在此輪房價上漲過程中,樓市已不再有價值窪地,過去不爲人關注的二三線城市,房價漲幅也開始令人側目。然而,在經歷了近10個月的狂飆突進後,一線城市的房價目前已開始出現微妙變局。
繼“中天事件”後,深圳市長河房地產經紀有限公司於12月5日關閉門店,深圳房價開始猛然下行。而廣州、北京樓市也經歷着成交量下降的寒冬。
房價“脫繮”2007年,北京市場出現了自2005年以來的又一輪暴漲。根據官方數據,今年1—10月,商品住宅銷售價格增長持續加快。在新建商品房中,住宅銷售價格上漲11.9%,其中10月漲幅更是高達17.8%。
冷冰冰的數字背後,佈滿了各種各樣關於樓市的消息:新供應的商品房開始遭遇搶購狀況;每天都有人後悔沒有在看好房子時立即交付定金,而不得不面對每平方米幾百元的提價;有些已購房的人則每月都要計算自己的房屋又升值了多少……
前兩年房價一度下跌的上海,今年房價也再次擡頭。據媒體報道,從今年3月份開始,上海又重新出現了排隊買房的場景。
而在此輪房價上漲中,深圳的表現則更是令人印象深刻。去年“國六條”出臺後,深圳曾領先其他城市率先表態完全支持“90/70”政策。在該政策細則尚處於模糊狀態之際,其承諾將按照單個項目不打折扣執行該標準。
但深圳並未在宏觀調控中做乖孩子,此後深圳樓市即開始一輪眩目的上升行情。
今年7月,深圳的商品房均價已暴漲50%,房價基數已從以前的每平方米萬元左右升至約15000元/平方米,深圳有房階層、購房階層在果斷出手後便可從中產階層立時進入百萬富翁行列。
根據國家統計局發佈的數據,2007年3月——11月,深圳房價連續八個月保持10%以上的增長速度,其中,8月份更是創下17.6%的漲幅高峯。
樓市變局然而,央行第五次加息、第二套房首付提高、物業稅試點等一系列政策的威力,已開始陸續在一線城市的房地產市場顯現威力。正如上升行情出乎意料一樣,深圳下跌行情同樣迅速猛烈。
今年10月開始,深圳樓市交易量明顯下降,衆多樓盤有價無市的局面越來越普遍。隨後,樓盤銷售的大量優惠動作在媒體的渲染下,成爲房價下降的最強有力證據。
雪上加霜的是,“中天事件”似乎剝奪了深圳房價的最後一根救命稻草。11月中旬,深圳中天置業公司老闆蔣飛捲款潛逃,此事一經披露,整個深圳樓市的信心遭遇重創。
雖然中介捲款的案例此前曾經上演過,但這一地點與時機的敏感,促使人們現在相信,深圳房價只升不跌的神話已經破滅。深圳的樓市寒流開始影響140公里外的廣州。先是成交量下滑巨大,然後是濃重的市場觀望氣氛,最後是投資客也開始收拾行裝準備撤離。
據廣州市國土房管局公佈的數據,10月份廣州商品住宅成交面積僅爲55萬平方米,比9月份的成交量下跌了18%,創造了今年以來樓市成交的新低。
今年年初,廣州市市長張廣寧曾在兩會期間安撫市民稱,不要急於買房,並承諾將全力促使房價下降。但廣州房價持續保持了長達半年之久的快速上漲勢頭,使這位放出豪言的市長不得不在媒體面前闢謠,稱公衆誤解了他的原話。
但是,隨着下半年國家一系列緊縮銀根政策的影響,廣州樓市終於加入了“待診”、“下降觀察期”的行列。
內地最具標誌性的兩個樓市心理樣本正在朝買方傾斜,買方如果表現出更多的堅守意願,樓市的信心傾斜會更加嚴重,而這將是下一階段廣州和深圳市場最大的變數所在。
事實上,廣深兩地正在發生的事實,已經促使堅守北京的唱空者幾個月來更加活躍起來。在私人博客和報紙報道中,一些人宣稱,下一個下跌的市場即是北京。
這樣的表態至少會遭遇兩類身份人士的反擊:一爲地產開發商,一爲業主。前者即使不對房價發言,也絕無可能加入到唱跌的行列中去;後者則心情複雜。沒有買房前,期待房價下降,一旦成爲“房奴”,則無意中加入唱高者隊伍中。
然而,事情正在發生微妙的變化。近兩個月來,行情的逆轉不知不覺間就發生了。在北京樓市,不管論辯雙方如何堅持,成交量的下滑已是不可視之不見的事實。
據悉,最近,製作一份京城滯銷樓盤榜單的難度已較從前大爲降低,樓盤銷售因品質、區位而導致的分水嶺已越來越明顯。同時,推遲購房置業的個人案例也不在少數。
很多人抱怨說,銀行發放按揭的過程越來越慢,難度越來越大,而利息成本卻隨着央行年內的五次加息節節上升。
這些均是相關政策調整下的具體而微的個人情緒,但正是這些情緒左右了整個市場的交易統計數據的生成。
而資本市場對地產業也開始警覺起來。一個充滿暗示的現象值得注意。