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今年以來,我國各大城市樓價經歷了從年初的慣性上漲,到年中的房價『井噴』,再發展到目前買賣雙方的『僵持』。臨近年底,樓市出現了成交量下降、市場觀望氣氛濃厚的狀況,不斷傳來北京、深圳、廣州、上海等一些中心城市房價下跌的消息。
相關專家表示,從最近這一段時間來看,有部分原來房價漲得過高的城市已經開始在往下行,有的銷售量比原來下降很大,有的價格已經開始下降。但是中國住宅市場上客觀存在的供需矛盾和居民購買力的不斷提高等推動房價上漲的因素依舊存在,房價能否在短期內大幅下跌仍須觀望。
深圳:泡沫破滅 價跌量縮隨著地產新政的實施,之前一直位居全國房價冠軍的深圳,樓價暴漲的狂潮也開始消退,並出現房價下跌現象。一方面是深圳房價在悄然下降,另一方面深圳樓市的交易量卻在急劇萎縮,深圳樓市的准泡沫正在破滅。國家發改委價格司司長曹長慶表示,深圳、廣州等先期房價漲幅較高的城市,房價正逐步回落。
一業內人士透露,在深圳房價下跌並不是個別現象。深圳南山區一個名叫後海公館的樓盤,降價的幅度已經高達33%以上。和上半年相比,深圳房價下跌了一成至兩成。另據統計顯示,一月份深圳住房銷售單月成交80.26萬平方米,而到了10月份,成交量卻只有15.36萬平方米,創下3年來新低,房地產市場突然由熱轉冷,價跌量縮。
相關專家表示,今年以來房價漲得太猛,投資者開始擔心風險,引發了這一輪拋售。事實上,決定房價的最終因素是供求關系,由於深圳投資性購房比重前期已經超過50%左右,隨著國家宏觀調控的力度不斷加大,以及有關部門打擊開發商捂盤惜售、違規放號等擾亂市場經濟秩序行為,炒房者獲利預期和套現周期也已持續到來,市場本身買盤、賣盤的轉化會促使房價進入穩定期。同時,投資性購房者會有一段時間的觀望期。
近幾年調控房地產的新政不斷出臺,雖然一直沒有形成明顯的效果,但這些政策並沒有取消,反而在不斷地細化、調整和落實。而且地價、房價不斷飆昇本身也是影響市場成交的主要原因,因為當房價上昇到大多數工薪消費者購買不起、少數投資性買家也無利可圖時,就會出現物極必反的現象。在過旺的投資需求被抑制後,在增加住房有效供應的情況下,深圳房地產市場價跌量縮也不足為奇。
業內人士分析認為,新政出臺所導致的市場觀望情緒將繼續維持,各地特別是前期房價漲幅過大的市場,未來1-2個月成交量將繼續走低,而短期內房價的核心驅動因素將取決於各地投資性購房的比重和對信貸環境的依賴程度,一旦投資客因為資金鏈條緊張開始大量拋售住房,房價下跌的壓力將會變大。
北京:有價無市 持幣觀望10月份以來,各大城市房地產市場也出現了一股『有價無市』的觀望風。對於北京市場而言,目前成交量出現了一定的下降,但房價依然堅挺。成交量的下降具有結構性特點,而非整體市場出現的蕭條狀況。相關專家表示,包括上海、北京在內的其他城市,投資性購房比重的有限和投資者資金規模的相對充裕將導致短期內房價滯漲的概率大於下跌。
根據北京市統計局和國家統計局北京調查總隊的統計,1至10月份,北京市商品房現房和期房銷售面積均呈下降趨勢,現房銷售394.6萬平方米,期房銷售1253.9萬平方米,分別比去年同期下降26%和5.7%。其中,住宅現房銷售286.3萬平方米,下降32.8%;住宅期房銷售1062.5萬平方米,下降10.3%。另據國家發改委等部門公布的數據,10月份全國房價同比上漲9.5%,而北京的上漲速度達到了17.8%,居全國第二位,在9月份13.5%的漲幅基礎上繼續攀昇。今年前三季度北京五環內住宅期房均價達到13754元/平方米,而僅在幾個月前,北京四環內住宅期房均價不過13600多元/平方米。
經過連續半年多的暴漲,當前市場出現調整很正常,應該更理性地看待這次調整。交易量下降,既有觀望因素,也有市場總體供應量下降的原因。房價下跌也有其特殊原因。北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為,『調控政策擠掉了一部分泡沫,但泡沫下面的啤酒還是挺多的。』政府應該繼續加強調控力度,並適度增加市場供應,最終目的是讓房地產市場健康運行,將房價漲幅控制在合理的范圍內。『這是經濟健康發展的表現,也是對老百姓真正負責。畢竟與房地產行業相關的行業太多,如果房價出現暴跌,可能會導致許多人失業,銀行系統累積的風險也可能集中爆發,受損失最大的還是普通老百姓。』
預測:房價仍須觀望據統計顯示,11月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%。對比歷史數據可以發現,10.5%的同比漲幅是2005年7月中國擴大月度房價調查范圍以來的最大單月漲幅。
隨著國家宏觀調控政策的逐步落實到位,住房價格是可以保持穩定的,群眾的住房需求也可以逐步獲得滿足。國家發改委價格司司長曹長慶表示,像深圳、廣州、上海甚至北京等城市,原來銷售很旺的個別地段現在有價無市,銷量有所下降。這到底是趨勢,還是暫時性現象還有待觀察。但是隨著國家宏觀調控政策的落實,住房供應過於緊張的局面會逐步得到緩解。
專家分析認為,近年來,國家一直在不斷加大對房地產市場的宏觀調控,政策的積極效應也正在逐步顯現。人民幣可能加速昇值的預期目前十分強烈,多年持續快速增長的經濟運行存在著由偏快轉為過熱、價格運行存在著由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹的跡象。在未來一段時間內,包括房地產在內的資產價格的上漲有可能會持續。此外,土地供應的趨緊和土地價格的飆昇,也在很大程度上擠壓著房價的回落空間。這些因素,都在一定程度上加大了房地產調控的難度。
從長期來看,房價大幅下跌的因素並沒有發生根本逆轉。新政策的出臺將會帶來房地產市場持續的觀望,而部分前期房價上漲過大的城市,包括深圳、廣州價格可能出現松動和一定幅度的下跌。但是中國住宅市場上客觀存在的供需矛盾和居民購買力的不斷提高,房價不會在短期內大幅下跌。土地供給的緊張、居民購買力的提昇、住宅郊區化和小戶型化的趨勢、國內資金的相對充裕以及負利率的環境等共同推動房價上漲的因素依舊存在。
曹長慶表示,房價的上漲涉及面寬,解決起來難度很大,我國將加強對房地產價格調(論壇像冊戶型樣板間新聞)控措施的研究,分清輕重緩急,有針對性地逐步解決住房問題。政府保障性的50平方米、60平方米結構性供應大了,平均房價會下降,明年房價的下降有結構型的區別。不過,目前樓市更大的需求是改善性需求,而非保障性需求。只要改善性需求存在,對大戶型、對好的產品的需求會放大,價格繼續維持上漲,這是市場化的改善型的上漲。
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