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12月7日,北京市建委發布的新樓盤預售信息顯示:11月份新開樓盤45個,均價14966元/平方米,比10月份新樓盤開盤均價15324元/平方米下降358元。
這是自今年5月份以來,北京市新盤售價從10374元/平方米突破到15000元/平方米以來的首次回落。
另據北京市房地產交易管理網的數據統計,11月京城樓市銷量再度下滑。全市期房住宅日簽約套數環比減少42套。同月,北京多個高檔項目的成交量停滯在每周2?4套。大量京城房產開發商們也開始以贈送物業費、打折優惠等直接或變相降價的方式力促銷售。
在此背景下,房地產市場已進入『拐點』的聲音漸起。業內人士指出,所謂的拐點,意指房價由昇轉跌,依據是各主要城市的房價由空漲向量價齊跌轉化。北京的樓市真的進入拐點了麼?
購房者:我們沒看到房價下跌『都說北京樓市最近房價降了,我怎麼沒感覺到呢?』剛畢業兩年,目前在一家國企工作的小張對《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)說,上周他看到網上連篇累牘的報道『北京樓市成交量慘淡』,『樓市寒意漸濃』,『京城房價半年來首次下降』,所以特意拉著女友周末去看房,希望能趕個好時機。他們從豐臺跑到回龍觀,一路下來,發現只有一家在北五環遠郊的樓盤開盤價在萬元以下,其他樓盤的價格並未出現傳說中的『下滑』。
『我還指望該出手時就出手呢,結果還是空歡喜一場。』小張有些郁悶。
記者按著某房地產商發送的促銷手機短信的指示,在馬連道附近轉了3個樓盤,雖然開發商打出的廣告是『贈送置業大禮包、神秘折上折、貼息大行動』等,但實際算下來,小戶型『按揭4成以上9.9折,一次性付款9.7折』的『優惠』,價格和以前沒有任何分別。某樓盤售樓處的一位諮詢顧問直言不諱地告訴記者:『單看市場均價或項目的售價判斷房價走勢是沒有任何意義,因為對於一個樓盤項目來說,比如一期是板樓,均價每平方米12000元,,二期是塔樓,均價每平方米10000元,表面數字是降了,但產品不一樣,所以不能簡單地推斷出房價下跌的結論。』
中介機構:我們的數據被誤讀據了解,目前市場上有關『房價下降』的說法最初源於中大恆基和鏈家等幾家中介11月份的商品房市場報告。但在接受《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)采訪時,他們都表示『我們的數據被誤讀了』。
鏈家地產副總經理金育松(金育松博客,金育松新聞,金育松說吧)對《中國經濟周刊》表示,樓市出現拐點或是調整應該是市場發展的一種必然,但這並不等同於房產價格的絕對量下跌,而是一種漲幅的趨緩。『目前二手房的連續高燒局面已讓部分購房需求提前透支,需求減弱,再加上第二套房貸政策,故而導致高價房拋售。但這也只是暫時現象,我們仍然對北京樓市持樂觀態度。』
同樣,中大恆基相關人士對於『北京房價降為15324元/平方米』進行了如此解釋:『這個數據只代表11月新盤均價的情況,不代表樓市整體房價。另外,我們在報告中已經明確,導致11月整體開盤均價小幅下降的主要原因,是11月開盤的項目多為五環外的遠郊項目。』
我愛我家的資深銷售顧問楊先生對《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)表示,北京從今年1月份開始房價猛漲,而在8月之後,隨著國務院24號文(《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》)的出臺,廉租房、經濟適用房等保障性住房政策的更加明確,以及黨的十七大中,更是將解決中低收入家庭的住房問題列入報告,從國家戰略高度進一步表態解決民生的住房問題,讓消費者對未來有一個更加良好的預期。同時,房貸利率的持續上調和第二套房貸新政的實施,也讓消費者出現了一定的觀望情緒,這對於價格漲幅的回落起到了一定的作用,加上央行最新公布的大幅上調存款准備金率的消息,似乎更為『拐點』的出現提供了充足理由。
『但是北京市場總體求大於供,房價只會繼續上漲。』楊先生說。
開發商:未來幾年房價仍在上昇通道在采訪中,記者也的確發現不少開發商均承認銷售進入淡季,新項目搶售現象不再,購房者觀望情緒也在慢慢加濃。
據北京市建委12月2日發布的統計數據顯示,目前北京在售的住宅期房一共有67617套,總建築面積是9485631平方米,所涉及到期房樓盤一共有1358個。這些期房主要分布在朝陽、海淀、豐臺、通州等城區,其中朝陽區所佔期房量是第一位,共有25398套,相當於期房總量的一半,總的面積達3610711平方米。從面積來說,朝陽區所佔的比例是三分之一。其次是海淀區和豐臺區以及昌平區,目前在售期房分別為海淀區5102套,豐臺區3804套,昌平區6795套。
統計數據還顯示,北京目前還有21621套現房沒有銷售出去,總面積有3448759平方米。和期房一樣,朝陽區仍然是佔首位,共有現房房源5108套,所佔面積達813610平方米,相當於總的現房房源量的25%;其次是海淀區,共有2809套現房房源,面積達518060平方米。
對此,業內人士認為,近期購房者觀望情緒的加重將大大延緩新盤的成交速度,明年又面臨著兩限房的集中上市,未來市場銷售壓力將增大。因此很多開發商都認為明年新盤銷售會比以往增添更多壓力。
北京通州的一房地產開發商接受《中國經濟周刊》(國內郵發代號2-977)采訪時表示,年底銷售難很正常,『因為前一段全國各地房價上漲是非理性的,目前回落也在意料之中。』
與此同時,仍有不少品牌開發商長期看好北京樓市,如北京華僑城、格林萊雅、華紡易城等房企相關負責人均向記者表示,北京房地產市場剛性需求缺口仍大,雖然不排除短期、局部的震蕩,但隨著市場的逐漸規范,未來幾年房地產市場仍將處於上昇通道。
觀 點:
樓市判斷差異大:學者肯定拐點
開發商堅稱調整
隨著國家宏觀調控政策的不斷出臺,各城市樓盤有價無市現象愈演愈烈。廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現象,能否因此表明樓市拐點已經來臨?
《中國經濟周刊》采訪中發現,對於樓市現狀及未來走勢各方意見不一。學者和專家稱,目前出現樓市拐點的因素已經具備;但開發商認為,上述種種跡象僅是樓市的自我調節而已,不能判定拐點的產生。
國家發改委經濟運行與發展研究室主任
王小廣:中國樓市調整的拐點已越來越近
中國房地產市場已持續超過十年繁榮,這是全球任何國家從來沒有過的。最近深圳房地產市場的調整,預示著房價增長放緩甚至房地產絕對價格回落的逆轉已經開始,我不敢說全國所有地區的房價明年都會出現拐點,但房地產市場調整的拐點已經越來越近。在整個房地產需求中,有三成甚至更多的動機是用來投資,因而不是真實需求,正是房地產投資性需求過熱造成了房價過快增長。因此,從政策角度來說,不是要增加供給,而是應抑制過熱投資需求。提高首付、利率抑制購買第二套住房的政策,將對中國房地產市場產生深遠影響。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容:貨幣政策從緊對樓市影響巨大
房地產現在已出現全國性泡沫,不同的是程度上的大小差異而已。房地產市場是一個分割的市場,區域性較強,所以很難一刀切地判斷房價是否出現泡沫、發展趨勢如何。
隨著存款准備金率上調、提高第二套住房首付比例等政策先後出臺,消費房與投資房在信貸、稅收方面將有很大區別,投資炒作房產相應將越來越少。現在不少房地產企業還沈浸在過去的歡樂中,就是沒有人想過房地產的繁榮是建立在什麼樣的基礎上的。今年下半年,銀行信貸政策對房地產只動了一點點真格的,就讓不少地方的房地產市場發生巨大的變化。那麼2008年,整個貨幣政策的從緊要真落實下來,房地產市場的投資與投機豈敢不聞風而動?而這種變化自然會引起房地產及關聯產業的調整,整個固定資產投資過熱就會得以緩解,穩定物價的目標也就會實現。
獨立經濟學家謝國忠:中國房地產將在明後年進入谷底中國房價高漲主要是受資金推動和地方財政政策的影響。2003年中國進入加息周期後,經濟景氣度開始上昇,出口以30%以上速度增長,資金大量湧入中國,銀行存款也以15%?20%的速度增加。由於經濟增長速度快,中國很快就出現了資金過剩,大量資金湧入了房地產市場。與此同時,地方政府由於大部分資金要上交中央,按照中國的法律,地方政府又不能發行債券,在這種情況下,地方政府有動力推高房地產價格。不過,受美國和日本的經濟影響,中國明年的出口可能沒有今年這麼旺,美國經濟在走下坡路,明年經濟增長大約是2%,日本也會低不少,中國出口將會下降,明年增長15%的可能性有,但資金增長會放慢。此外,房屋供求關系也在變化。中國是個新市場,市場剛起來的時候有錢人都買房,當有錢人都買了房子的時候,買方的收入曲線開始往下走。中國的房地產已經進入調整期了,從周期來看,上個谷底是1998年,這次可能在是2008年或2009年進入谷底。
北京華遠地產股份有限公司董事長任志強:房價下跌只是暫時
房價下跌只是暫時的、局部的,長遠來看,房價不會跌。我認為房價主要由供求關系決定,而從人口學、城市化等角度來看,目前還不能得出市場上的住房供應已經過剩的判斷,也看不出目前市場上住房已經滿足需求。
即使要下跌,也只是在局部、某個地區,而不可能是大范圍的全線下跌,目前北京房產還是處於供不應求狀況。如果繼續加息,利率漲到了7%或8%,是房地產先垮還是別的企業先垮,很難說。所以,目前從緊的貨幣政策不一定意味著房地產的拐點。
王石:樓市已經出現拐點昨日在北京召開的『海螺行動II』??中英解決城市低收入人群住房問題比較研究大會的新聞發布會上,萬科董事長王石承認樓市出現拐點,並透露萬科在國內首個試驗建立的廉租房,位於廣州金沙洲的『萬匯樓』將於明年6月迎來廣州市民入住。王石同時表示,對『萬匯樓』這種運作方式的前景表示迷惘。
中國樓市出現"拐點"了嗎?最近一段時間,有關廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現象,引起了房地產業內外的廣泛關注,並導致中國樓市會否出現拐點的爭論高漲。
房價拐點論最大受害者是誰英國《經濟學家》雜志一篇文章中有這樣一句話形容當今中國的房地產非常貼切:『房地產業曾經像太陽一樣充滿了希望。不過,即使是太陽也有落山的那一天。』翻開報刊雜志,打開各大門戶網站,充斥眼中的全是:『中國房地產泡沫即將崩潰、房價拐點將現、房地產的冬天即將來臨』。
2007樓市"拐點":實景還是幻象?中國樓市即將又在充滿爭議中走過了一年。伴隨著宏觀調控政策的不斷收緊和社會公眾的高度關注,樓市運行從年初的慣性上漲,到年中的房價『井噴』,再發展到目前買賣雙方的『僵持』。臨近年底,不斷傳來北京、深圳、廣州、上海等一些中心城市房價下跌的消息,多年一路上揚的房價『拐點』似乎就在眼前。然而,這究竟是實景還是幻象?會不會再次出現僵局打破後的暴漲?
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